Stato Legittimo immobile secondo Cassazione Penale • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
09/04/2025
Stato Legittimo Immobile

Frenati gli effetti sananti dell’ultimo titolo abilitativo rilasciato in sanatoria

Si stanno già profilando ulteriori prese di posizione sul valore implicitamente sanante verso l’ultima pratica edilizia in base alla definizione di Stato Legittimo contenuta nel comma 1-bis dell’articolo 9-bis DPR 380/01:

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

In particolare, nella prima parte della definizione risulta inserita dalla legge n. 105/2024 “Salva Casa” una modifica che intenderebbe riconoscere come possibile punto di partenza ad una pratica edilizia rilasciata sulla base di alcuni requisiti, in particolar modo che abbia interessato globalmente l’immobile o unità immobiliare (globalmente in senso formale/disegnato o esecutivo?), qualora il Comune abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. Quest’ultima dizione è controversa e sta già creando un certo divario tra i sostenitori della tesi “formalista” (sufficiente la menzione dei titoli abilitativi pregressi) e la tesi “sostanzialista” (controllo effettivo e comparato dello Stato Legittimo).

Di recente si è espressa anche la Cassazione Penale sul significato profondo dello Stato Legittimo esprimendo principi interessanti. Prima di esaminarli, si accenna le più importanti prese di posizione sull’argomento:

Linee Guida MIT: La verifica della legittimità dei titoli pregressi da parte dell’amministrazione competente può essere presunta qualora nella modulistica relativa all’ultimo titolo edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare siano stati indicati gli estremi dei titoli pregressi sulla base del presupposto che, in sede di rilascio di ciascun titolo, l’Amministrazione è chiamata a verificare puntualmente, in base alla documentazione tecnica fornita dal richiedente, eventuali situazioni di difformità che ostano al rilascio del medesimo.
sentenza del Consiglio di Stato n. 1382/2025, con la quale i giudici si sono espressi tenendo conto anche della sopravvenuta norma L. 105/2024 Salva Casa, affermando che non si configura alcun atto di assenso o di sanatoria implicita verso le opere abusive esplicitamente rappresentate negli elaborati grafici a corredo di un titolo abilitativo rilasciato, riguardante un intervento diverso da quelle abusive già esistenti; in altre parole la semplice rappresentazione nell’elaborato grafico non comporta alcuna legittimazione o approvazione da parte del Comune.
sentenza C.d.S. n. 9877/2024 in cui risulta testualmente stabilito che in materia di “ultima pratica edilizia sanante”: l’omessa dimostrazione della regolarità urbanistica del manufatto per cui è causa esclude il legittimo affidamento in capo al privato. L’affidamento ex se è ininfluente alla regolarità di un immobile abusivo. Significativamente, l’art. 9 bis d.P.R. 380/2001, novellato modifica sul punto parzialmente l’assetto normativo preesistente. Nondimeno, l’amministrazione, in sede di rilascio del titolo, deve avere verificato la legittimità dei titoli pregressi, per potere fondare il legittimo affidamento sulla regolarità edilizia del manufatto oggetto degli interventi realizzati nel corso del tempo.
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Definizione generale di Stato Legittimo dell’immobile:

Stato Legittimo immobile: legittimazione formale e sostanziale verso la Pianificazione e disciplina urbanistico-edilizia

Anche la Cassazione Penale, con sentenza n. 12520/2025, si è recentemente espressa sui limiti degli effetti sananti, o meglio ancora, “parzializzanti” la continuità dello Stato Legittimo prodotti dall’ultimo titolo abilitativo, rispetto al pregresso, respingendo la tesi difensiva sostenente che nella (nuova) definizione dell’articolo 9-bis c.1-bis DPR 380/01 l’immobile sia in c.d. «stato legittimo», che è quello stabilito dall’ultimo provvedimento concessorio (nel caso di specie, il permesso in sanatoria). Nella sentenza è stata respinta la tesi difensiva che proponeva far coincidere lo stato lo stato legittimo con quello stabilito dall’ultimo provvedimento concessorio, rilasciato in sanatoria per opere di parziali difformità dal titolo abilitativo. Al netto degli aspetti di illegittimità della sanatoria (perchè richiesta e ottenuta dopo l’inottemperanza alla demolizione) e di quelli paesaggistici, la Cassazione ha confermato il duplice significato della nozione di Stato Legittimo:

«Il Collegio si limita a sottolineare, in riferimento all’ultimo profilo di censura, che il c.d. «certificato di stato legittimo» dell’immobile, rilasciato ai sensi dell’articolo 9-bis d.P.R. 380/2001, anche come da ultimo modificato con d.l. n. 69/2024, altro non è che un documento formale che attesta la conformità urbanistica ed edilizia di un immobile, rilasciato da un tecnico abilitato al fine di facilitare la circolazione dell’immobile cui si riferisce, ma certo non può avere alcun valore vincolante per l’autorità giudiziaria, né attestare erga omnes la regolarità del titolo edilizio in sanatoria: un immobile è legittimo, quindi trasformabile con ulteriori interventi, non tanto perché risponde al progetto di cui i competenti uffici pubblici ne hanno variamente autorizzata l’esecuzione, ma in quanto sia conforme alla disciplina urbanistico-edilizia, conformità non sussistente nel caso in esame.».

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