Stato Legittimo immobile e contraddizioni nei documenti acquisiti • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
25/10/2023
Stato Legittimo Immobile

La ricostruzione della catena dello Stato Legittimo degli immobili o dell’unità immobiliare è stata introdotta ufficialmente nell’articolo 9-bis c.1-bis del Testo Unico Edilizia DPR 380/01 tramite l’articolo 10 del D.L. 76/2020.

Tale definizione è stata inserita congiuntamente a quella complementare sulle tolleranze edilizie e costruttive nell’articolo 34-bis T.U.E.

A parte il fatto che la ricostruzione storica del regime autorizzativo “di ogni mattone” era comunque prevista anche prima di queste definizioni introdotte col DL 76/2020, tuttavia la definizione di STATO LEGITTIMO non lascia scampo: occorre riscontrare la storia costruttiva dell’edificio e relative porzioni fin dalle sue origini, spingendosi anche a dimostrare la precisa consistenza e preesistenza in epoca e zona non sottoposta all’allora obbligo di titolo abilitativo.

In definitiva: l‘onere probatorio della consistenza legittimata è posto a carico del proprietario o avente titolo, allo scopo di fornire sufficiente dimostrazione dell’effettiva consistenza del manufatto per effettuare oggi una compravendita con atto notarile o presentare una pratica edilizia.

La ricostruzione documentale e acquisizione dei vari titoli edilizi passa dalla “polvere” degli archivi comunali, ma anche da quelli catastali, notarili e i vari atti e provvedimenti/documenti di cui si abbia provenienza certa. In questo senso aiutano molto anche in contratti di compravendita notarili intercorsi nel tempo, mentre forniscono poco aiuto le denunce di successione presentate ai fini fiscali; ho trovato interessante riscontrare i testamenti pubblicati per atto notarile, utili per avere una “rappresentazione” di parte, tutta da confutare e rapportare al restante mosaico.

Ecco, la vera difficoltà della ricostruzione dello Stato Legittimo non è insita nella sola acquisizione documentale, che in certi casi significa diventare novelli “Indiana Jones urbanistici” e dimenarsi tra un accesso agli atti e l’altro.

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L’indagine dello Stato Legittimo immobiliare ha natura mista giuridico-tecnica, pertanto richiede poi una meticolosa valutazione del quadro documentale acquisito, soprattutto per valutare il grado di coerenza e reciprocità:

“verticale” e cronologica tra i vari documenti, risultanze catastali, titoli edilizi quali licenze, concessioni, permessi, SCIA, CILA, DIA, autorizzazioni, ma anche con aerofoto, eccetera;
“orizzontale” e sostanziale tra i vari documenti e atti di assenso comunque denominati rilasciati, nei confronti degli altri documenti emessi in quel periodo (esempio la coerenza tra quanto rappresentato in Licenza edilizia al Comune e nel progetto strutturale al Genio Civile, oppure al nulla osta paesaggistico).

Una volta finita la ricostruzione e valutazione di tutto questo materiale, si può iniziare le verifiche di rispetto di tolleranze edilizie tra quanto risulta dallo Stato Legittimo e l’effettivo stato dei luoghi dell’immobile.

I documenti acquisiti mantengono valenza probante e non devono contraddirsi

Dalla indagine complessa possono emergere documenti che si pongono in contraddizione “orizzontale” o “verticale”, cioè in senso cronologico tra l’uno e l’altro, ma anche tra quelli presenti/rilasciato in un circoscritto momento.

Coerenza verticale: se per esempio una licenza edilizia del 1956 avesse autorizzato una costruzione rurale, e una concessione edilizia rilasciata nel 1989 avesse autorizzato una ristrutturazione di appartamento civile, appare evidente la mancanza di un anello di congiunzione.

Coerenza orizzontale: se nella concessione edilizia rilasciata nel 1989 l’edificio ha una sagoma o prospetto diversa da quella oggetto di nulla osta rilasciato dalla Soprintendenza, allora una delle due ha un evidente problema di rappresentazione.

Infine problematiche di contraddizione potrebbero emergere da specifiche determinazioni negoziali citate nei rogiti notarili di compravendita: ad esempio dalla descrizione dell’immobile oggetto di vendita potrebbero emergere informazioni che si pongono in contrasto alle rappresentazioni catastali o pratiche edilizie dell’epoca.

Proprio perchè la ricostruzione dello Stato Legittimo consiste nella ricostruzione dei documenti e titoli probanti della consistenza, occorre fare un profondo lavoro sulla valenza probante di essi, riscontrando le contraddizioni e valutarne la loro entità.

Tutt’altro che semplice, ve lo assicuro.