Stato Legittimo entro tolleranze, pena nullità dell'atto in arrivo? • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
01/07/2024
Stato Legittimo Immobile

Negli emendamenti proposti per Salva Casa compare il divieto di commerciabilità per immobili affetti da ogni irregolarità edilizia

Si è già detto che nella grandinata di emendamenti depositati per modificare il D.L. 69/2024 vi è stato inserito praticamente di tutto, tra cui norme di natura condonatoria automatica., prevedendo modifiche integrative alla definizione di Stato Legittimo. Spulciando bene tra le varie proposte ne ho rivenuta una che avrebbe buone possibilità di divenire legge, ovvero estensione del divieto di circolazione per immobili anche minimamente difformi dallo Stato Legittimo.

Sarebbe sufficiente la fuoriuscita dal perimetro delle tolleranze costruttive e tolleranze esecutive a far scattare la possibile nullità di atti di trasferimento tra vivi, quali compravendite, donazioni e divisioni ereditarie.

Sarebbe quell’ultimo giro di vite che il legislatore potrebbe dare alla nozione di Stato Legittimo dell’immobile e tolleranze edilizie, rispetto a quanto introdotto nel Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01, novellato dal D.L. 76/2020.

Infatti attualmente l’articolo 34-bis comma 3 del T.U.E. impone l’attestazione di Stato Legittimo entro tolleranze edilizia anche per atti di trasferimento immobiliare tra vivi, senza specificare i soggetti obbligati (per cui solidalmente venditore e acquirente), e senza specificare la sanzione o punizione in caso di mancato adempimento.

Nel mio libro “Stato Legittimo immobiliare” (disponibile su Amazon) ho già messo in guardia su una futura estensione della sanzione di nullità per immobili viziati da illeciti o discordanze superanti la soglia di tolleranze: a quanto pare si potrebbe avvicinare questo momento, rendendo impossibile la compravendita di un immobile in presenza di irregolarità edilizie di minima entità.

Per chi è del mestiere, si tratterebbe di estendere lo stesso meccanismo di nullità formale del regime di commerciabilità immobiliare disciplinato dagli articoli 40 L. 47/85 e 46 D.P.R. 380/01. Tuttavia l’estensione della nullità

Prendiamo ad esempio l’emendamento 1.257, il quale propone di inserire il seguente le parole “a pena di nullità” nell’ultimo comma dell’articolo 34-bis D.P.R. 380/01, proprio quello che impone già l’obbligo di attestare il rispetto delle tolleranze edilizie riferite allo Stato Legittimo; nella stessa direzione anche gli emendamenti n. 1.377 e 1.379.

Se dovessero passare simili modifiche, nelle compravendite immobiliari il gioco si farebbe duro: anche il minimo illecito edilizio o la discordanza superante la tolleranze potrebbe esporre l’atto di trasferimento a rischio di nullità.

Terrò gli occhi aperti anche su questo versante, come ho già preannunciato nel mio ultimo video: