Stato Legittimo differenziato parti comuni e singole unità da emendamenti Salva Casa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
15/07/2024
Stato Legittimo Immobile

Separati i profili di regolarità immobiliare complementari, con difficoltà applicative

Nel precedente articolo ho commentato l’approvazione dell’emendamento n. 1.28 al Decreto Legge n. 69/2024, riguardante un’altra modifica alla definizione di Stato Legittimo contenuta nell’articolo 9-bis del Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01, focalizzando la prima parte sul ruolo dell’ultimo titolo abilitativo. Significa che la definizione di Stato Legittimo, già modificata dalla versione iniziale del Decreto, subirà un ulteriore modifica con l’aggiunta del seguente comma 1-ter al comma 1-bis dell’articolo 9-bis T.U.E:

« 1-ter. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso ».

Intanto premetto che questa modifica è stata approvata in Commissione Ambiente, e che richiederà il completamento dell’iter di conversione in legge con modifiche del D.L. 69/2024 (entro il prossimo 28 luglio). Inoltre ci sarà da aspettarsi una analoga diversificazione coordinata nelle tolleranze ex articolo 34-bis D.P.R. 380/01; trovo curioso infatti che la distinzione tra parti comuni e singole unità immobiliari sia stata inserita proprio nello Stato Legittimo, avendo avuto più senso invece all’interno della legittimità sostanziale delle tolleranze costruttive. Esprimo di seguito le mie prime impressioni a caldo, su cui mantengo ampia riserva di approfondire ulteriormente.

Indice

Il confine tra Stato Legittimo condominiale e singola proprietà
Edificio, parti comuni e singola unità componenti l’immobile
Dilemma: come scorporare parti comuni da parti esclusive in Stato Legittimo?
Escluse reciprocamente difformità tra parti comuni e singola unità

Il confine tra Stato Legittimo condominiale e singola proprietà

La modifica introduce un’ulteriore separazione dello Stato Legittimo, operando la distinzione tra Stato Legittimo “condominiale” e quello “esclusivo”, considerando che questo tema lo avevo già trattato anni fa. Viene stabilito un principio (teorico) di reciproca indipendenza tra verifiche di Stato Legittimo di:

singole unità immobiliari nei confronti delle parti comuni, in quanto non rileveranno le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio;
edificio, nei confronti delle singole unità immobiliari presenti in esso, in quanto non rileveranno le difformità insistenti su quest’ultime;

Emerge una chiara volontà di semplificare le verifiche di regolarità immobiliare in base allo scopo di trasferimento o trasformazione dell’edificio o della singola porzione di proprietà. A livello generale viene individuata una linea di demarcazione teorica: la lezione del Superbonus sulla verandina abusiva in facciata condominiale forse ha lasciato il segno.

Ed ecco che il legislatore con questo emendamento intende stabilire la separazione tra Stato Legittimo “globale” dell’edificio, e quello della singola unità immobiliare. Infatti anche la semplice compravendita del piccolo appartamento in edificio plurifamiliare apre il dilemma irrisolto: fin quanto spingere la verifica di regolarità della singola unità oltre i suoi confini catastali e urbanistici?

Ricorda molto quel tentativo di limitare la verifica di Stato Legittimo alle sole parti condominiali interessate dagli interventi Superbonus, effettuata con la legge n. 126/2020. La sua impraticabilità portò ad un successivo provvedimento correttivo, sostituendolo con la famosa CILAS, una semplificazione rivelatasi puramente formale.

Edificio, parti comuni e singola unità componenti l’immobile

E’ curioso notare che la nuova diversificazione dello Stato Legittimo, arrivata col comma 1-ter , si sovrappone alla distinzione previgente, operante distinzioni in termini diversi:

1-bis: tra singola unità immobiliare e immobile (inteso nella sua interezza o termine generale);
1-ter: tra singola unità immobiliare e parti comuni (ex art. 1117 C.C.);

Diciamo che la singola unità immobiliare diviene la porzione immobiliare riferita in entrambi i piani diversi. L’entrata in gioco della nozione di edificio non è di grande aiuto, perchè cambiano le coordinate comparative all’interno dello Stato Legittimo: l’edificio è una cosa (voce n.32 Allegato A del R.E.T.), ma non coincide con l’immobile. Il termine immobile è indefinito, generico e pertanto ampio al punto da comprendere anche un lotto su cui insistono più edifici, compreso il complesso immobiliare. Praticamente i profili con cui definire e dimostrare lo Stato Legittimo adesso diventano tre, e così disposti in senso gerarchico decrescente:

immobile
edificio
singola unità immobiliare

Probabilmente non c’era altra scelta di terminologia, in quanto il legislatore intende assorbire nelle verifiche di legittimazione urbanistico edilizia ogni bene immobile, senza neppure escludere un centimetro quadrato di suolo. Diciamo pure che ha voluto scorporare le operazioni di verifica quando si opera in edifici condominiali, cioè dove sussistono porzioni in proprietà diverse tra loro. La vera difficoltà di sempre rimane la presenza delle parti comuni, che potrebbe intersecarsi tra tutti questi livelli.

Dilemma: come scorporare parti comuni da parti esclusive in Stato Legittimo?

A livello ideale è apprezzabile il tentativo separatorio tra parti comuni e singola unità immobiliare col sopravveniente emendamento approvato, ma tra teoria e pratica ci corre molto. Bisogna infatti focalizzare la distinzione delle parti a comune o condominiali dell’edificio descritte dall’art. 1117 del Codice Civile.
La loro definizione è impostata in via residuale: cioè sono da considerare parti comuni dell’edificio quelle che non risultano di proprietà esclusiva dai vari titoli di provenienza:

«Art. 1117. (Parti comuni dell’edificio).
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».

Se da un edificio condominiale si iniziano a sottrarre le predette parti comuni, di esclusivo resta ben poco; negli edifici a struttura portante in muratura, il gioco si fa ancora più difficile; a parte qualche tramezzo non strutturale, resta ben poco. Inoltre ci sono diverse parti dell’edificio che risultano inquadrabili sia come parti comuni che esclusive: pensiamo alle pareti di tamponature esterne; anche i solai dividenti unità soprastanti non risultano essere di proprietà esclusiva di nessuno dei due appartamenti serviti.

Escluse reciprocamente difformità tra parti comuni e singola unità

Al netto dell’ideale suddivisione tra parti comuni e singola unità immobiliare nella dimostrazione dello Stato Legittimo, la neonata separazione indica espressamente di ignorare le difformità reciprocamente presenti tra di loro:

nella verifica della singola immobiliare, non rileveranno le difformità sulle parti comuni, dovendo invece valutare le difformità sulla singola unità immobiliare;
nella verifica dell’edificio, considerato nel suo insieme, non rileveranno le difformità sulle singole unità componenti l’edificio stesso.

Per qualcuno potrebbe profilarsi una situazione ai limiti del paradossale, ma occorre comprendere l’intento emendativo:

nel primo caso la verifica sull’appartamento al piano terra prescinde da irregolarità sul tetto condominiale (ma anche dalla propria finestra spostata in facciata in muro portante?)
nel secondo caso la verifica dell’intero edificio prescinde dalle singole altezze interne variate, dalla loro diversa dislocazione e distribuzione, dei cambi d’uso al loro interno, e così via.

Volendo tracciare una sintesi, sembra quasi che lo Stato Legittimo immobiliare sia stato parzializzato su più livelli, in senso:

verticale, cioè edilizio (singole unità) e urbanistico (edificio)
complementare, cioè assorbendo nella verifica dell’edificio quanto resta dalla sottrazione tridimensionale delle singole unità; bisogna immaginare l’utilizzo del BIM tridimensionale.
civilistico, tra parti condominiali ed esclusive.

E’ ovvio che anche stavolta la differenza tra applicazione corretta o meno la farà la preparazione del Tecnico abilitato, perchè il buon senso professionale non si istituisce per decreto. Infine per evitare pasticci applicativi, questa modifica apportata dall’emendamento dovrà essere assolutamente coordinata con le nozioni di tolleranze costruttive ed esecutive.