Spunti e riflessioni sulle pratiche di “ Social Housing ” e affini - di Francesco Fiumalbi e Carlo Pagliai • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
15/05/2014
Urbanistica

di Francesco Fiumalbi e Carlo Pagliai Pubblicato anche su SMARTARC SAN MINIATO →

Indice paragrafi:

SOCIAL HOUSING, ERS E ERP
L’ “AREA GRIGIA”
L’INIZIATIVA PUBBLICA E LE RISORSE PRIVATE
SOCIAL E CO-HOUSING
QUALI PROPOSTE?

01 SOCIAL HOUSING, ERS E ERP 02 L’ “AREA GRIGIA” 03 L’INIZIATIVA PUBBLICA E LE RISORSE PRIVATE 04 SOCIAL E CO-HOUSING 05 QUALI PROPOSTE? Copiato da: https://www.studiotecnicopagliai.it/spunti-e-riflessioni-sulle-pratiche-di-social-housing-e-affini-di-francesco-fiumalbi-e-carlo-pagliai/ – Copyright Carlo Pagliai

Per i non addetti ai lavori, può sembrare un inutile anglicismo e tutto dipende dal significato che gli si vuole attribuire.

Purtroppo, fino a questo momento, alle parole-spot non sono seguite altrettante formulazioni esplicative.
Si dirà che c’è tempo, ma la questione rischia seriamente di rimanere materia fumosa e labile rispetto alle interpretazioni e, soprattutto, alle aspettative di chi, il prossimo 25 maggio andrà a scegliere i propri rappresentanti all’interno delle Istituzioni.
Per questo motivo nasce questa riflessione, con lo scopo di fornire qualche spunto su un tema così ampio e complesso, e magari stimolare il dibattito.

SOCIAL HOUSING, ERS E ERP.
Prima di qualsiasi riflessione, vale la pena di indugiare sul termine social housing, provando ad indagarne il significato. In questo ambito più che altrove, la definizione è importante innanzitutto perché dovrebbe chiarire l’aspetto programmatico. In realtà, esiste un corrispettivo italiano, ed è Edilizia Residenziale Sociale (ERS), che però è percepito pericolosamente vicino, a quello, sempre meno utilizzato, di Edilizia Residenziale Popolare, che troppo spesso è confuso con quello relativo all’Edilizia Residenziale Pubblica. Si tratta quindi di una espressione accattivante, che cerca con una formula politicamente corretta, di aggirare la comune sensibilità sul tema. In pratica, lasciando da parte la normale evoluzione normativa, che produce un aggiornamento regolamentare degli strumenti e delle forme di attuazione, le tre espressioni, almeno da un punto di vista programmatico, sono la stessa cosa.
Si tratta di politiche, volte a soddisfare esigenze abitative, che si rivolgono a quelle categorie della popolazione che rientrano al di sotto di una certa fascia di reddito. La prestazione sociale si risolve nell’assegnazione di un alloggio a canone più o meno calmierato, o all’acquisto di una abitazione ad un prezzo inferiore rispetto a quello fissato dal libero mercato. A tal fine risulta necessaria un’iniziativa economica di tipo pubblico, sia essa diretta o indiretta, con tutte le sfumature del caso, e con i vari meccanismi, più o meno virtuosi ed incisivi.

L’AREA GRIGIA.
E’ stato detto che il social housing rientra nel più generale complesso di iniziative volte, almeno a livello teorico, ad accorciare le distanze sociali sul terreno della casa. Il tema dell’abitazione è sicuramente un aspetto centrale nella vita delle persone, specialmente in un sistema economico in cui il lavoro non è più una certezza e in un contesto culturale in cui le dinamiche relazionali sono più fluide rispetto al passato.
Pensiamo al giovane che desidera uscire dal nucleo familiare d’origine, ma non ha le risorse per rendersi autonomo. Oppure alla giovane coppia con lavoro precario che ha desiderio di autonomia e vuole costituire un nuova famiglia. Ancora, pensiamo ai nuovi singles, cioè a coloro che dopo la conclusione di un matrimonio, o di una convivenza, si trovano a dover riorganizzare la propria vita e che magari non vogliono/possono tornare nella famiglia d’origine. Oppure pensiamo alle persone anziane, spesso sole, che hanno particolari esigenze di assistenza legate al proprio stato di salute.
Nella gran parte dei casi si tratta di situazioni in cui le persone non hanno i requisiti per accedere ad una vera e propria “casa popolare” (cioè ad un’abitazione gestita da un particolare ente assistenziale, generalmente pubblico o ad esso sussidiario, che la pone in affitto a “canone sociale”), ma che non hanno nemmeno la capacità economica per affacciarsi sul libero mercato, a causa del reddito modesto, o per la difficoltà ad accendere un mutuo finalizzato all’acquisto. Si tratta, quindi, di una vastissima “area grigia”, multiforme e dai contorni spesso sfuggenti.

L’INIZIATIVA PUBBLICA E LE RISORSE PRIVATE.
Il nodo centrale per qualsiasi politica sociale, e a maggior ragione nell’ambito delle politiche abitative, è a chi deve essere riservata l’iniziativa e a quale livello. Già da alcuni anni, il programma GiovaniSì della Regione Toscana ha promosso una politica di sostegno economico, attraverso contributi al pagamento del canone d’affitto da riservare ai giovani, cioè a quelle persone che rientrano in una specifica forbice d’età.
Anche il Comune di San Miniato è attivo in questo ambito, e lo fa attraverso la società Domus Sociale srl (compartecipata dagli altri Comuni del Comprensorio del Cuoio), che ha aperto anche uno Sportello di orientamento ai servizi abitativi.
Ad Empoli invece si è rivelata una buona iniziativa la realizzazione di un quartiere residenziale in località Serravalle supportato da un cofinanziamento regionale nell’ambito del progetto L.O.D.E., istituito nei primi anni di questo secolo; in sintesi, furono stanziati alcuni fondi a favore dell’ente costruttore abbinati ad alcune agevolazioni (riduzione oneri urbanizzazione) condizionati alla realizzazione di alloggi in quota parte di edilizia convenzionata (vincolandone per venti anni la compravendita/locazione a prezzi calmierati e alcune caratteristiche dimensionali) e in quota parte a libero mercato.

Il problema, purtroppo sta nel fatto che, anche di fronte alle migliori intenzioni, nella realtà dei fatti la richiesta di sostegno economico si fa ogni giorno più vasta ed articolata. A causa anche della continua riduzione della disponibilità finanziaria, gli strumenti “tradizionali” non sembrano in grado di fronteggiare la situazione e di soddisfare le esigenze. Non di rado, si sente parlare di “emergenza e/o tensione abitativa”. Quasi ogni Esecutivo nazionale ha proposto in passato la propria ricetta, con alterni risultati, fino alle misure recentemente introdotte come il “Piano Casa” dell’attuale Governo Renzi.

Proprio per affrontare il problema senza aggravare i bilanci pubblici, sempre più stretti dal cosiddetto “Patto di Stabilità”, da alcuni anni le Amministrazioni Comunali hanno promosso l’attuazione di alcuni meccanismi per raggiungere determinati obiettivi con il coinvolgimento di soggetti privati. Come è noto, l’obiettivo di una impresa costruttrice è quello di generare utili, in questo caso attraverso la costruzione di abitazioni realizzate ad un certo costo, e vendute ad un determinato prezzo. Nella differenza fra costo e prezzo ci sta il guadagno o meglio l’utile di impresa. Quindi i meccanismi attuati vanno nella direzione o di abbassare i costi o di alzare la possibilità di guadagno. Tradotto: terreni reperiti attraverso l’esproprio e aumento della capacità edificatoria.

Fino ad non molti anni fa il meccanismo più utilizzato era quello dell’assegnare il terreno all’impresa costruttrice attraverso un costo decisamente più basso, cioè attraverso procedure di esproprio. Tuttavia con il D.P.R. n. 327/2001 e successive modificazioni, le aree edificabili devono essere espropriate corrispondendo al proprietario un’indennità pari al “valore venale” del terreno.
Pur con l’incentivo della riduzione dell’indennità pari al 25% (prevista quando l’esproprio è finalizzato ad interventi di riforma economico-sociale, quindi anche i programmi di Edilizia Residenziale Pubblica e/o Sociale), il maggior costo, anzi la minor riduzione del costo, dei terreni ha ridotto notevolmente questo tipo di meccanismo. Senza considerare anche l’ulteriore indennità, pari al valore agricolo medio, spettante al proprietario o al coltivatore diretto, nel caso in cui l’area sia coltivata. Prima di questa normativa l’indennità da corrispondere al proprietario del terreno edificabile era molto più bassa, in alcuni periodi normativi, addirittura “irrisoria”. Vale la pena soffermarsi su questo punto.
La procedura normativa dell’esproprio, in Italia, è stata più volte reiterata con svariati provvedimenti legislativi [L. 2892/1885, L. 865/1971, L. 359/1992, DPR 327/2001], che proponevano indennità ridotte col nobile scopo di calmierare il “plusvalore” sui terreni edificabili; purtroppo tutti questi provvedimenti nel giro di alcuni anni furono tutti dichiarati “incostituzionali”, in quanto in sede giurisprudenziale venivano rinvenute lesioni nel diritto privato, ovvero sulla proprietà privata. Nonostante gli indirizzi delle rispettive Corti Supreme, i provvedimenti proposti dal Legislatore non sono andati verso la risoluzione della questione. Più volte, nei dibattiti accademici è stato proposto di introdurre una coraggiosa modifica costituzionale, capace di “rompere” col passato, e adottando un impianto normativo simile (ma non uguale) al modello olandese, che verosimilmente ritiene lo Ius Edificandi un valore di prevalente pubblica utilità sovrastante il diritto di proprietà privata. Le suddette impostazioni normative, frutto della dicotomia fra Pubblico/Privato, riflettono per certi aspetti la cultura generale dei due Paesi. Inutile dire che in Italia prevale la linea “privata-individualista” rispetto ad una linea di “bene comune collettivo”.
Naturalmente questa successione normativa nazionale in materia di esproprio, seguita da altrettante bocciature, ha generato una enorme mole di contenziosi con i conseguenti costi a carico delle Pubbliche Amministrazioni locali, arrivando a casi limite in cui i proprietari di alloggi in Edilizia Convenzionata si sono visti recapitare richieste di conguaglio scaturiti dalla definizione processuale del contenzioso tra Ente espropriante e soggetto espropriato. Una bella beffa.

L’altro meccanismo, a cui si è accennato, è quello dell’aumentare la capacità edificatoria, quindi di aumentare la redditività dell’intervento edilizio (tradotto: più appartamenti nello stesso terreno) a fronte di una percentuale del costruito da destinare all’Edilizia Residenziale Sociale, generalmente intorno al 10%. Tuttavia questo sistema funzionava bene in tempi di “vacche grasse”, cioè in presenza di un “vivace” mercato immobiliare in cui prevaleva la domanda rispetto ad un offerta e in condizioni, spesso, di selvaggia speculazione. Sfortunatamente già da alcuni anni, l’esplosione della bolla immobiliare unitamente alla stretta creditizia, ha prodotto una forte contrazione del mercato immobiliare, con quote di alloggi invenduti cresciute esponenzialmente. E’ infatti aumentato notevolmente il “rischio di impresa”, cioè la possibilità che l’impresa non riesca a generare utili, e quindi gli ulteriori Piani di Lottizzazione o i Piani di Recupero sono diventati sempre meno appetibili e meno frequenti; di conseguenza sono crollate le potenzialità offerte da tale meccanismo.

SOCIAL E CO-HOUSING.
Sempre più spesso, alla parola social viene affiancato un altro termine: il co-housing. Tradotto in italiano: co-abitazione o abitare insieme. Il principio è abbastanza semplice. Molte persone hanno esigenze comuni e necessitano dei medesimi servizi, che possono essere gestiti in maniera collettiva.
Una micro esperienza di co-housing potrebbe essere quella di alcuni studenti universitari fuorisede che prendono un appartamento in affitto: ognuno ha la sua stanza, ma tutti usufruiscono della stessa cucina, dello stesso bagno, della stessa lavatrice, etc. Un’esperienza più elaborata e gestita in maniera più complessa è quella delle cosiddette residenze universitarie, che in Toscana sono gestite dall’Azienda della Regione Toscana per il Diritto allo Studio Universitario.
In pratica funziona come un grande albergo. Ogni studente ha una sua stanza, e poi può usufruire di servizi collettivi come la mensa, la lavanderia, gli spazi di incontro e socializzazione, talvolta anche impianti sportivi, etc. Un altro esempio di co-housing potrebbero essere anche le cosiddette “Case di Riposo”, dove alle persone che vi risiedono è offerta, oltre ad una serie di servizi collettivi, anche un’assistenza sanitaria continua.

In generale, queste forme di coabitazione funzionano bene quando le persone che vi abitano hanno le stesse esigenze, cioè quando l’“utenza” è omogenea: tutti studenti, tutte persone anziane, tutte giovani coppie, etc.
Viene da chiedersi, cosa può fare un’Amministrazione Comunale per il co-housing?
Il Comune di San Miniato, attraverso la Società Pubblica di Servizi alla Persona “Del Campana Guazzesi”, offre la possibilità alle persone anziane di risiedere all’interno di una struttura dove è garantita in modo continuativo l’assistenza sanitaria.
Contributi, incentivi, residenze per i giovani? Già viene fatto dalla Regione Toscana attraverso il programma “Giovani Sì” o attraverso la società per il Diritto allo Studio Universitario.

QUALI PROPOSTE?
Quindi, chiediamo a quelle liste che si candidano alle prossime elezioni amministrative, di specificare meglio le proposte sul tema del social housing e del co-housing. Di seguito si propongono alcune domande che vogliono essere di stimolo alla discussione.

PROPOSTE – Cosa è proposto in concreto? Costruzione di nuovi complessi abitativi nell’ambito dell’Edilizia Residenziale Pubblica? Edilizia Residenziale Sociale? Imposizione percentuale di Social Housing per i nuovi interventi di espansione urbana attuativa? Contributi al pagamento degli interessi sui mutui? Contributi al pagamento del canone d’affitto? Reintroduzione e rielaborazione dei virtuosi PRUSST (Programmi di Riqualificazione Urbana e di Sviluppo Sostenibile del Territorio)? Istituzione di una Società di Trasformazione Urbana a partecipazione mista pubblico-privata ?

A CHI SONO RIVOLTE – Quali saranno i criteri di scelta delle fasce della popolazione destinate a tali vostre proposte? Giovani coppie e/o singles, anziani ?Fasce di reddito? Nazionalità dei soggetti destinatari?

OBIETTIVI – Quali sono gli obiettivi in termini quantitativi e qualitativi? Quanti alloggi? Quanti abitanti coinvolti nel programma? E in che modo?

LE RISORSE – Quante risorse, in termini finanziari (€), si reputano necessari per il vostro programma sulle politiche abitative? E in tal caso qual è la Valutazione Costi/Benefici ricadenti sulla collettività? Quale percentuale del bilancio comunale proponete di destinare alle politiche abitative più di quanto non sia stato fatto in precedenza?

MECCANISMI – Quali meccanismi si intende attuare affinché il vostro programma sia non solo sociale, ma anche sostenibile finanziariamente? Si vuol consentire l’autocostruzione abbinata alla crescente Bioedilizia? Si intende incentivare il Social Housing con particolari procedure o incrementi?