Spieghiamo la Crisi dei Geometri, Architetti e Ingegneri • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
12/01/2016
Approfondimenti

Molti professionisti incolpano questo o quello se il settore edilizio non funziona, quando invece dovrebbero adeguarsi al Cambiamento in atto

Caro Geometra, Architetto e Ingegnere, diciamoci la verità senza nascondersi dietro a un dito: erano bei tempi quando con la “pianta tipo” costruivi sette piani; erano bei tempi quando la gente si indebitava per comprare ogni metro quadrato cementificato.

Probabilmente molti colleghi commenteranno stizziti le mie seguenti parole, e non me fregherà un bel niente.

Rammenti quante volte è venuto un perito della banca col “sopralluogo dei cinque minuti” e sovrastimava il valore degli immobili per accontentare l’acquirente affinché infilasse nelle rate del mutuo anche mobili, il viaggetto alle Seychelles e l’abbonamento Pay Tv?

Ricordi quante espansioni urbane e speculazione edilizia sia stata fatta negli ultimi venti anni quando già c’era un enorme patrimonio edilizio esistente sfitto e da recuperare ?

Quanti immobili di nuova costruzione fatti da cani, difformi e con qualità discutibile rispetto al loro prezzo esorbitante hai avuto modo di visionare ? Parecchi direi, anche a giudicare dall’impennata di contenzioso nel campo dell’edilizia circa i vizi e difetti.

Poi è arrivata la cosiddetta Crisi, che invece finalmente qualcuno sta cominciando a chiamare Cambiamento.

Il giochino “Cementifica & vendi” è andato a p*****e dalla mattina alla sera, è bastato veramente poco per far saltare una tragedia speculativa annunciata.

Questo giochino è andato avanti col motto “tanto i prezzi delle case saliranno sempre”, si sentiva in bocca a quasi tutti gli operatori del settore, mentre si sapeva bene che nessun sistema può crescere per sempre; lo dicono l’Economia, la Fisica e l’Ecologia.

Ed ecco che nel 2008 si supera il punto di rottura in quanto:

si smette di fare finta di non capire che l’offerta immobiliare aveva superato la domanda da un bel pezzo;
la congiuntura economica inizia a mettere in crisi le famiglie, soprattutto coloro che si erano indebitati con mutui ventennali / trentennali, che smettono di pagare le rate;

Non pagando più le rate gli immobili vanno dritti all’asta incrementando ancora di più l’offerta immobiliare di fronte a una domanda stagnante, motivo per cui le aste vanno sempre più deserte procedendo coi ripetuti ribassi, arrivando anche a dimezzare il valore indicato dal mutuo iniziale (non dimenticare che la Banca nel frattempo sta perdendo gli interessi composti sul mutuo, oltre che al capitale prestato).

Finché fino al 2008 erano casi isolati le Banche qualche schiaffo potevano sopportarlo; dal 2008 in poi essendo divenuta epidemia le banche hanno iniziato a subire oltre ogni sostenibilità.

Quindi i nodi arrivano al pettine: la banca “ladrona, cattiva e assassina” (slogan diffuso su molti profili social) non potendo stampare soldi dal niente ha dovuto iniziare a mettere a bilancio queste perdite o minusvalenze, d’altronde a qualcuno il cerino acceso doveva pur rimanere in mano.

In questi giorni è arcinota la notizia che alcune banche sono schiantate perchè la verità si è affacciata alla finestra: avevano in portafoglio un sacco di merda immobiliare svalutata, motivo per cui qualcuna aveva iniziato ad ovviare emettendo Obbligazioni, poi divenute cenere al momento in cui si è evidenziata de facto l’insolvenza di alcune banche.

Non so quanto sia vera la notizia che altri istituti di credito siano sofferenti allo stesso modo: la cosa certa è che la montagna immobiliare invenduta o pignorata all’asta sia enorme, e ciò significa che per i prossimi dieci anni possiamo scordarci espansioni, lottizzazione e nuove costruzioni impegnanti consumi di suolo (a proposito, quanto cazzo ci vuole per fare una legge nazionale su questo punto ? ).

Quindi caro Geometra/Architetto/Ingegnere non ti stupire se gli “Urbanisti cattivoni” faranno Piani Regolatori sempre più avari di nuove espansioni, a meno che non si voglia ammazzare di IMU edificabile gli sfortunati possessori terrieri che non avranno la tanto agognata rendita finanziaria, almeno per un bel pezzo. Piuttosto dovremmo orientarci concretamente alla tanto sbandierata Rigenerazione Urbana.

Nel frattempo le difficoltà per i liberi professionisti non finiscono qui:

le norme urbanistiche nazionali e regionali si intrecciano sempre più, facendo corto circuito in vari casi;
la committenza sta diventando sempre più litigiosa, diffidente e irrispettosa verso te professionista;
le tariffe professionali sono state abolite;
è giunto l’obbligo di formazione e aggiornamento professionale;

Al punto 1:
non so che farci, d’altronde abbiamo Legislatori a immagine e somiglianza della popolazione. Se non vi piacciono, emigrate o entrate in politica.

Al punto 2:
la committenza non ha tutti i torti, ha iniziato a comportarsi così perchè gli sono stati dati ampi motivi; lo comprova l’aumento esponenziale dei contenziosi chiamanti in causa i professionisti.

Al punto 3:
chissenefrega se le tariffe sono state abolite: per quanto mi riguarda le ho sempre ignorate e non ho mai avuto bisogno di far tassare una notula, l’arte di farsi pagare è appunto un’arte: va solo imparata e allenata.
Occorre essere imprenditori e venditori delle proprie capacità professionali, chiarire da subito prestazioni e onorari, e cadenzarne i pagamenti.
Lo fa da sempre qualunque azienda, da quelle microscopiche alle macroimprese.

Imponetevi una vostra tariffa minima professionale, date un valore a quanto fate e agli obbiettivi che volete raggiungere.

Per quanto sconto possiate fare alle vostre tariffe professionale, nessuno vi farà sconto sul piano della Responsabilità civile e penale che avete addosso: quasi sempre scatta la responsabilità extracontrattuale di natura decennale per ogni prestazione firmata.

Il mio idraulico per infilare il braccio nel cesso intasato prende ben 24 €/ora. Pensate di sopravvivere alla Crisi facendo le APE a 50 € o prestazioni a prezzi simili ?

Al punto 4:
su questo punto devo dire che il dilagante ostruzionismo all’aggiornamento professionale non depone a favore.
Se vi fa male un dito vi affidate a un medico aggiornato o a uno che ignora l’esistenza della Tac ? Suvvia, siate sinceri con voi stessi prima di rispondere!

Ecco, lo stesso vale per i professionisti tecnici.
Essendo professioni puramente intellettuali, il nostro unico patrimonio è appunto l’intelletto, è l’unica cosa che abbiamo da vendere al prossimo.

L’aggiornamento è l’unica forma di investimento fattibile dal professionista, a favore del professionista stesso: in un momento di accelerazione normativa, di Cambiamento, di innovazione, chi si ferma è perduto.

E’ del tutto inutile cercare un colpevole, arte in cui gli italiani sono maestri, inutile prendendosela con le scie chimiche, le banche ladre o con l’arrivo del Pianeta X, a volte si leggono perfino pesanti accuse agli Ordini professionali.
Gli Ordini professionali non possono fare da mamma o da manager a nessuno.

Il fatto è che il mondo delle professioni deve mutare e travasarsi nel più selvaggio e impietoso mondo imprenditoriale.

Per questo condivido con te due tipi di contenuti utili per la tua professione: