Spetta al privato dimostrare conformità tra quanto legittimamente costruito e le tolleranze costruttive • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
03/01/2025
Tolleranze edilizie

Onere della prova posto a carico del cittadino per documentare il rispetto delle tolleranze edilizie

Il perimetro delle tolleranze edilizie delineato nell’articolo 34-bis DPR 380/01 è stato profondamente rivisto con legge n. 105/2024 “Salva Casa”, in particolare ristrutturando in senso temporale quanto sostanziale. Preliminarmente si rinvia alla lettura degli approfondimenti contenuti nel libro “Nuovo Stato Legittimo“, e si precisa che il vigente regime di tolleranze edilizie nell’articolo 34-bis prende in esame:

tolleranze costruttive, ante e post 24 maggio 2024;
tolleranze esecutive, ante e post 24 maggio 2024;
tolleranze igienico sanitarie;
obbligo di loro attestazione all’interno degli atti di trasferimento immobili tra vivi;
obbligo di loro attestazione nelle comunicazioni, segnalazioni e istanze edilizie;
attestazione sismica;
rispetto diritti di terzi;

Lo stesso articolo stabilisce che le discordanze di quanto effettivamente realizzato, rispetto alle misure progettuali contenute in ogni titolo abilitativo edilizio, non configurano violazione nei confronti della disciplina edilizia, restando invece esclusa quella paesaggistica (ad eccezione delle tolleranze costruttive compiute ante 24 maggio 2024).

La tolleranza è una sorta di vibrazione che avvolge l’edificio nella legalità

Le tolleranze sono state disciplinate nel T.U.E. soprattutto per dimostrare la conformità tra quanto effettivamente realizzato e lo Stato Legittimo dell’unità immobiliare, entro determinati margini e criteri stabiliti dalla norma: fintanto che si rispettano i margini percentuali dei vari parametri (per tolleranze costruttive) e i criteri sostanziali per varie irregolarità (tolleranze esecutive), si può affermare che l’unità immobiliare sia rispondente a quanto risulta rappresentato nei progetti contenuti in ciascun titolo abilitativo edilizio. La norma sulle tolleranze tuttavia prevede espressamente il limite applicativo alla singola unità immobiliare, senza prevedere possibilità di verifica tolleranze all’interno immobile, edificio o costruzione. In tutto questo panorama normativo novellato dal Salva Casa spetta al proprietario dimostrare la conformità e rispondenza tra l’effettivo stato dei luoghi e lo Stato Legittimo: quest’obbligo va inteso come un onere probatorio posto a carico del cittadino, soprattutto in caso di accertamenti e contestazioni da parte del Comune per presunti abusi edilizi. All’Amministrazione spetta caso mai verificare e confutare l’eventuale mancato rispetto delle tolleranze, ben potendo andare a verificare con rilievi e misure dirette sull’immobile, affinché possa anch’essa svolgere la verifica comparativa tra stato esistente e legittimato. Sul punto è utile menzionate la sentenza TAR Lazio n. 22692/2024 con la quale è stata confermata la corretta modalità dimostrativa delle tolleranze, stabilendo che è posta a carico del cittadino o soggetto interessato, contestandone la mancata esibizione nel procedimento:

«In primo luogo, difetta qualsivoglia prova sul punto, non avendo il ricorrente versato in atti alcun documento relativo al rapporto tra quanto da esso legittimamente costruito e quanto invece forma oggetto di tolleranza costruttiva. A ciò deve essere aggiunto come la giurisprudenza del Consiglio di Stato (sent. n. 101/2024) abbia chiarito da che “l’Amministrazione non è tenuta a valutare d’ufficio la sanabilità dell’opera prima dell’adozione dell’ordine di demolizione”, cosicché essa men che meno è tenuta ad agire in tal senso ai sensi dell’invocata disposizione normativa.»

Anche per le tolleranze costruttive ed esecutive si deve applicare il medesimo criterio dimostrativo e onere di prova già previsto nello Stato Legittimo:

il soggetto, suo tramite Tecnico professionista abilitato, dimostra il rispetto dello Stato Legittimo entro tolleranze allegando elaborati grafici, relazioni tecniche e quanto necessario per fornire adeguata rappresentazione; anche in questo caso è calzante il criterio di maggior vicinanza alla prova rispetto alla P.A;
l’ufficio tecnico comunale valuta e confuta quanto ricevuto svolgendo l’istruttoria con eventuali sopralluoghi, rilievi e accesso agli atti per verificare lo Stato Legittimo, fornendo l’eventuale controprova rispetto a quanto ricevuto al punto precedente.

In definitiva si rende opportuno dimostrare analiticamente il rispetto tra stato effettivo e di diritto dell’unità immobiliare, segnalo l’apposito libro sulle Tolleranze Costruttive Esecutive: