Sottotetto, conversione abitativa soggetta a Permesso di Costruire • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
24/09/2024
Ristrutturazione Pesante

facciata laterale edificio cieca senza finestre

Trasformare un sottotetto in spazio abitabile configura incremento di carico urbanistico e cambio funzionale

Premesso che è sopravvenuta la normativa “Salva Casa” in materia di recupero abitativo dei sottotetti esistenti, in nome del contrasto al consumo del suolo, è necessario segnalare che la natura dell’intervento è rimasta rilevante. Ad ogni modo, l’intervento presuppone l’insediamento di persone a risiedere in spazi finora mai utilizzati ad uso residenziale, rendendo alternativamente necessaria:

intensificazione dell’uso degli standard urbanistici, dotazioni territoriali e urbanizzazioni esistenti;
realizzazione di quelle mancanti e necessarie per la qualità insediativa;

La L. 105/2024 è intervenuta sulla materia dei sottotetti abitabili modificando il Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01, tramite l’aggiunta del comma 1-quater nell’articolo 2-bis, senza tuttavia entrare in merito alla qualifica della categoria di intervento e relativa procedura edilizia:

1-quater. Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, il recupero dei sottotetti è comunque consentito, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.

Certamente la diversa utilizzazione dello spazio sottotetto, cioè quello compreso tra falde di copertura e solaio sottostante, non può configurare intervento edilizio minore, neppure quando effettuato senza opere. Al netto di diverse e più favorevoli norme regionali, consideriamo d’ora in avanti soltanto la più semplice tipologia di trasformazione di sottotetto in abitazione, senza variare la sagoma e falde di copertura: in altre parole avviene con cambio funzionale e con opere effettuate all’interno della volumetria e forometria.

Proprio perchè vengono insediati nuovi abitanti per la prima volta, ciò si configura come intervento soggetto a permesso di costruire; sulla qualifica della trasformazione di spazi accessori in spazi abitabili “primari” si sono formate due scuole di pensiero:

ristrutturazione edilizia “pesante”, quale modifica volumetrica e di superficie entro sagoma legittimamente esistente (Cons. di Stato n. 7168/2024, n. 1828/2023, n. 8256/2022 e n. 43/2021).
nuova costruzione “virtuale”, in quanto realizzazione di volumetria abitabile per la prima volta;

Vediamo allora i rispettivi scenari.

Cambio d’uso di sottotetto in mansarda come ristrutturazione pesante

Per quanto attiene alla conversione abitativa dei sottotetti, la giurisprudenza amministrativa negli ultimi anni si sta assestando verso la qualifica di ristrutturazione edilizia pesante, di cui all’articolo 10 c.1 lettera c) DPR 380/01.

Il nodo principale riguarda la trasformazione delle superfici non residenziali in superfici residenziali e, conseguentemente, un inevitabile aumento di volumetria urbanistica, dovendo qualificarsi il regime edilizio della relativa modifica di destinazione d’uso come ristrutturazione edilizia, soggetta a permesso di costruire ai sensi del d.P.R. n. 380/2001, art. 10, comma 1, lett. c) (vedi Cons. di Stato 7168/2024, n. 1828/2023).

Secondo tale consolidato indirizzo di giurisprudenza amministrativa, la trasformazione di un sottotetto in uno spazio abitabile (soprattutto in presenza della realizzazione di tramezzatura atta a delimitare uno spazio e di un servizio igienico), è urbanisticamente rilevante, poiché incide sul carico urbanistico e, come tale, necessita del permesso di costruire; tale ridefinizione degli spazi interni è rilevante poiché determina un mutamento non autorizzato della destinazione d’uso.

E se fossero nuove costruzioni “entro sagoma” ?

Non bisogna escludere la remota possibilità che la conversione abitativa di sottotetto verso la mansarda possa qualificarsi nella categoria residuale di nuova costruzione, in base all’articolo 3 c.1 lettera e) TUE

In base alla fattispecie è possibile che un diverso utilizzo di sottotetto, legittimato come accessorio o pertinenza di unità autonoma, non possa rientrare in ristrutturazione pesante: è possibile, e neppure tanto remota, l’interpretazione che non potrebbe assorbire in ristrutturazione pesante: è vero che essa contempla la nozione di ristrutturazione edilizia comportante modifica volumetrica, ma la stessa categoria di ristrutturazione edilizia contenuta in articolo 3 comma 1 lettera d) TUE non prevede il mutamento d’uso o funzionale di alcun tipo.

Ergo: siamo sicuri che sia possibile sostenere che la ristrutturazione edilizia pesante si possa configurare come somma di ristrutturazione edilizia + cambio funzionale di ogni tipo? Forse questo problema potrebbe svanire per quei mutamenti d’uso rilevanti o meno, ammessi nel regime semplificato del Salva Casa L. 105/2024.

Cambio d’uso del sottotetto, anche come variazione essenziale

Occorre precisare anche che nella sentenza del Consiglio di Stato n. 7168/2024 il cambio d’uso del sottotetto in abitazione è stato ritenuto inquadrabile come variazione essenziale ai sensi dell’art. 32, commi 1 e 2, del d.P.R. n. 380/2001, in quanto la variazione effettuata (accorpamento del vano abitabile con il sottotetto non abitabile), riguarda una modificazione della destinazione d’uso che non può considerarsi urbanisticamente non rilevante per mancata «variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968» di cui alla lettera del citato art. 32, giacché alla luce del combinato disposto di cui alle lettere a) e c) dell’art. 32, detta trasformazione ha determinato aumento di carico urbanistico derivante dalle «modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato».

Questo inquadramento di illecito edilizio si affianca, anche in via contraddittoria, all’inquadramento di ristrutturazione edilizia pesante di cui all’articolo 33 D.P.R. 380/01, effettuata senza permesso di costruire.

La natura “duale” di questo intervento illecito richiede adeguata valutazione, soprattutto per il conseguente regime repressivo da applicare: si applica quello lievemente attenuato di cui all’articolo 33 DPR 380/01, oppure l’articolo 31 a causa delle variazioni essenziali inquadrate in articolo 32? Ritengo debba prevalere tra i due quello più restrittivo.

Se il sottotetto ha propria destinazione d’uso diversa dalla natura accessoria e pertinenziale

Può sussistere il caso di un sottotetto autorizzato o legittimato con una specifica destinazione d’uso funzionale, cioè autonoma e rilevante dal punto di vista urbanistico, come ad esempio deposito, senza essere pertinenza o accessorio ad altra unità immobiliare. Chiaramente questa circostanza dovrà risultare espressamente indicata nel relativo titolo abilitativo.

Un caso è trattato dalla sentenza di Consiglio di Stato n. 7609/2024, per sottotetto autorizzato inizialmente a deposito magazzino, poi mutato in destinazione residenziale (con contestuale modifica di altezza in gronda, incidendo quindi sulle volumetrie entro sagoma).