Sopraelevazione = nuova costruzione per distanze, procedura e categoria d'intervento • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
08/07/2021
Distanze legali

Il sopralzo del sottotetto e della copertura non rientra negli interventi conservativi

Traggo spunto dalla notizia già pubblicata su LegislazioneTecnica.it per commentare e approfondire un tema interessante: la sopraelevazione di edifici esistenti e regime urbanistico.

Tra l’altro la questione si riallaccia a quanto pubblicato poco tempo fa sulle deroghe delle distanze tra costruzioni sugli incrementi volumetrici con demolizione e ricostruzione dopo il D.L. 76/2020.

Il riferimento e fattispecie è desunto dal TAR Lazio n. 7136/2021, che a sua volta menziona l’Ordinanza di Cassazione Civile n. 3864/2021.

Ultimamente, anche per “odore” del Superbonus ed Ecobonus, vengono richiesti interventi di sopraelevazione di sottotetti esistenti, finalizzati al loro recupero abitativo.
Lo scopo è di riutilizzare questi spazi dotati con altezze interne minori a quelle richieste dalle abitazioni (altezza minima 2,70 metri), e di rispettare le eventuali altezze in deroga dalle norme regionali sul riuso dei sottotetti.

Pertanto coloro che intendono fare recupero abitativo dei sottotetti si troverà ad un bivio per recuperare il sottotetto, in funzione delle altezze interne esistenti e legittimate:

altezze sufficienti e conformi a quelle in deroga: non occorre sopraelevare la copertura;
altezze insufficienti: è necessario sopraelevare la copertura e/o modificare le pendenze.

Il discorso che seguirà vale anche per interventi di sopraelevazione non finalizzati a recuperare il sottotetto, cioè la realizzazione di nuovo corpo di fabbrica.

Facciamo alcuni esempi:

realizzazione di un piano aggiuntivo;
costruzione di una veranda su lastrico solare;
la “pergola bioclimatica“, che pergola non è;
edificazione di un portico, loggia o tettoia;
ecc.

Aggiungo che per la sopraelevazione su edifici esistenti in questa sede non tratterò gli aspetti antisismici, paesaggistici, vincolistici, condominiali o civilistici che, tuttavia rammento di non sottovalutare.

La sopraelevazione dell’edificio equivale a nuova costruzione, e rispettare le dovute distanze legali

Nella fattispecie del TAR Lazio n. 7136/2021 risulta realizzato un corpo di fabbrica aggiuntivo, nuovo, rispetto alla costruzione preesistente, <<distante m. 2,39 dall’interasse del muro di confine con il (suo) fondo… e m. 8,50 dalla parete ovest (finestrata) della (sua) abitazione.>>. Tale intervento aveva ottenuto un Permesso di Costruire nell’anno 2004, e per il quale un vicino frontista ha chiesto l’annullamento del Permesso rilasciato.

La sentenza conferma l’annullamento del Permesso di Costruire 2004 perchè ritenuto viziato e illegittimo per mancato rispetto delle distanze legali.

Si parla cioè della mancata conformità delle distanze dai confini e da costruzioni frontistanti.

Infatti viene confermato ancora che <<una sopraelevazione deve essere considerata come nuova costruzione e può essere di conseguenza eseguita solo con il rispetto della normativa sulle distanze legali dalle costruzioni esistenti sul fondo confinante. Una sopraelevazione, comportando sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro, non può qualificarsi come risanamento conservativo o ricostruzione dei volumi edificabili preesistenti, i quali hanno solo lo scopo di conservarne i precedenti valori>>.

Lo stesso consolidato principio è ripreso dal TAR tramite l’Ordinanza di Cass. Civile n. 3684/2021, relativa ad una fattispecie di sopralzo del colmo del tetto di circa 55-65 cm).

Categoria di intervento della sopraelevazione

Ai fini civilistici e rispetto delle distanze legali la sopraelevazione equivale in tutto e per tutto alla nuova costruzione. E su questo concordo.

Mi stavo domandando in quale esatta categoria di intervento del DPR 380/01 si potesse collocare una sopraelevazione, e sono giunto alla conclusione che non c’è una risposta univoca. Ci sono diverse variabili in gioco, ad esempio la presenza o meno di certi vincoli, che possono spostare in alto la categoria di intervento. In estrema sintesi direi che possono qualificarsi:

Articolo 3 comma 1 lettera e.1): << la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6)>>

Articolo 10 comma 1 lettera c): ristrutturazione “pesante”, cioè ristrutturazione comportante modifiche volumetriche, oppure modifiche di sagoma di immobili vincolati dal D.Lgs. 42/2004.

L’unica raccomandazione che posso spendere in conclusione, è che l’intervento di sopraelevazione, essendo “praticamente” una nuova costruzione, deve assoggettarsi al Permesso di Costruire.

Volendo, se ci sono i presupposti, si può anche utilizzare la “Super-SCIA”, cioè la Segnalazione Certificata Inizio Attività alternativa al Permesso di Costruire di cui all’art. 23 DPR 380/01.