Sismabonus Acquisti, la proroga a 30 mesi a quale termine si riferisce? • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
20/08/2021
Superbonus

Le novità del D.L. 77/2021 ampliano le incertezze sulla scadenza da applicare, rispetto all’ultimazione lavori o stipula del rogito

Considerato forse da parte della dottrina come un Bonus di “nicchia” a dispetto dei ben più conosciuti “Sismabonus ordinario” ed “Ecobonus”, il SISMABONUS “ACQUISTI” è stato aggiunto da ultimo con L. 96/2017 ed è tutt’oggi un’appetibile occasione ed sia per le imprese di costruzione che per gli acquirenti degli immobili oggetto di particolari interventi.

In base al comma 1-septies dell’art. 16 D.L. 63/2013, il legislatore ha previsto una detrazione IRPEF/IRES in favore dell’acquirente di singole unità immobiliari in fabbricati residenziali rispettose congiuntamente di queste condizioni essenziali:

ubicati in zone a rischio sismico 1, 2 o 3;
che siano state oggetto di demolizione e ricostruzione allo scopo di ridurre il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente (ove le norme urbanistiche vigenti lo consentano);
eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare;

In estrema sintesi la norma prevede una detrazione in misura percentuale sul prezzo di acquisto pari a:

75% nel caso in cui, a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione dell’intero edificio il rischio sismico si riduca di una classe;
85% con riduzione del rischio sia almeno di due classi inferiori alla situazione preesistente;

Al fine di beneficiare del Sismabonus Acquisti, le imprese devono provvedere all’alienazione (vendita) dell’unità immobiliari entro 30 MESI DALLA DATA DI TERMINE DEI LAVORI. L’estensione da 18 a 30 mesi è entrata in vigore dal 31 luglio 2021 con L. 108/2021

Come già avviene per il Sismabonus ordinario, ad oggi anche il Sismabonus Acquisti riguarda le spese sostenute dal 1.1.2017 al 31.12.2021.

Il momento in cui si sostiene tale spesa è così individuato:

Sulla base del principio di cassa se l’acquirente non è un soggetto esercente attività di impresa;
Sulla base del principio di competenza economica ex art 109 TUIR se l’acquirente è un soggetto esercente attività di impresa.

Ai sensi dell’articolo 119 D.L. 34/2020 per gli interventi di cui al comma da 1-bis a 1-septies dell’art 16 del D.L. 63/2013, L’ALIQUOTA DELLA DETRAZIONE SPETTANTE è ELEVATA AL 110 PER CENTO PER LE SPESE SOSTENUTE DAL 1 LUGLIO 2020 AL 30 GIUGNO 2022 (oppure al 31 dicembre 2022 o anche al 31 dicembre 2023 in base alle specifiche casistiche e salvo ulteriori proroghe, vedasi comma 8-bis art 119 D.L. 34/2020 aggiornato.)

Premesso che il SISMABONUS ACQUISTI in questo momento può manifestarsi sia nella versione con detrazione al 75%, all’85% e al 110%, vediamo quali sono i rispettivi termini e a cosa si debbano riferire.
(Vale la pena di ricordare che in merito alla possibilità di “scelta” sulla tipologia di Bonus e relativa normativa da seguire l’Agenzia si è già espressa)

Termine scadenza Sismabonus Acquisti: entro QUANDO, COSA?

In merito al Sismabonus Acquisti “ordinario” (al 75% o all’85%) l’Agenzia ha affermato in più di una occasione che il termine ultimo di operatività della finestra temporale agevolativa costituisce la data di riferimento entro la quale devono essere ultimanti i lavori e deve essere altresì stipulato il rogito per l’acquisto dell’unità immobiliare. (Si legga la risposta all’interpello 515/2020 e in relazione all’argomento la Circolare 24/E del 2020)

Tenuto conto di ciò il termine per beneficiare del bonus con le detrazioni ordinarie coinciderebbe col 31.12.2021.

Seguendo la prassi dell’AdE, quando il Sismabonus Acquisti si applica con aliquota del 110% ai sensi dell’art 119 c. 4 D.L. 34/2020, sembrerebbe logico pensare che le medesime condizioni si debbano verificare entro i termini previsti per la relativa fattispecie e cioè almeno fino al 30 giugno 2022.

In pratica soltanto questa particolare categoria di detrazione fiscale prevede un termine trasposto più in avanti, seppur di modesta entità.

Ciò implica che nel caso in cui un’impresa completi i lavori sull’edificio e/o stipuli il rogito con l’acquirente di una unità nei primi mesi del 2022, si possono creare due scenari in cui l’acquirente:

è un soggetto che può beneficiare del Sismabonus Acquisti in versione superbonus, potrà vederselo riconoscere nella misura del 110%.
NON è un soggetto che può beneficiare del Sismabonus Acquisti in versione superbonus, NON potrà vederselo riconoscere nemmeno in versione 75% 0 85%.

Se è pacifico che al netto di proroghe, il Sismabonus Acquisti abbia termine al 31 dicembre 2021 ( salvo proroghe)e che il rispetto del termine riguardi il momento di sostenimento delle spese per l’acquisto (nel senso che quelle sostenute dopo non possono rientrare tra quelle agevolate), per qualcuno potrebbe nascere il dubbio che questo termine debba essere rispettato in merito anche:

Alla stipula del rogito.
All’ultimazione dei lavori.

RIGUARDO ALLA STIPULA DEL ROGITO:

Nelle risposte agl’interpelli 515 del 2/11/2020, 557 e 558 del 23/11/ 2020 e 19 dell’8/1/2021 l’Agenzia delle Entrate ha affermato che per l’ottenimento del Sismabonus Acquisti (ordinario) l’Atto di compravendita deve avvenire entro il 31 dicembre 2021.

A ben vedere tuttavia la norma contenuta nel c. 1-septies dell’art 16 DL 63/2013 stabilisce soltanto che, affinché spetti la detrazione IRPEF/IRES per l’acquisto di case antisismiche , LE IMPRESE DI COSTRUZIONE che hanno provveduto alla demolizione e ricostruzione provvedano all’alienazione entro 30 mesi dall’ultimazione dei lavori.

L’orientamento dell’Agenzia delle Entrate quindi va ben oltre il dato normativo introducendo dei paletti che il legislatore NON aveva posto.

Appare chiaro che possano essere agevolate soltanto le spese per l’acquisto delle unità immobiliari che vengono sostenute antro il 31 dicembre 2021, ma non c’è alcun motivo per ritenere che la stipula del rogito avvenuta successivamente a tale data possa precludere la spettanza del beneficio (purché il contratto avvenga comunque dentro i 30 mesi dalla conclusione dei lavori sull’intero edificio).

In quest’ottica di più ampio respiro si potrebbe sostenere che:

un contribuente non esercente attività di impresa, al quale sia applicabile perciò il criterio di cassa – nel caso in cui abbia versato acconti all’impresa che ha ultimato i lavori dell’edificio – e che poi provveda a siglare il relativo rogito nel marzo 2022, potrebbe beneficiare del sisma bonus acquisti.

La situazione diventerebbe differente nel caso in cui il contribuente agisse in qualità di impresa. Solo in questa ipotesi risulta condivisibile che il rogito debba essere stipulato entro il 31 dicembre 2021.

SULL’ULTIMAZIONE DEI LAVORI:

In merito all’ultimazione dei lavori, nell’interpretazione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate non solo pare si debba aver siglato il rogito ma altresì debbano essere conclusi tutti i lavori sull’intero edificio oggetto dell’intervento.

Tuttavia basandoci ancora una volta sul senso letterale della norma, il termine fissato vale senz’altro per le spese di acquisto ma non risulta alcun cenno alle spese di gestione e ultimazione lavori.

Ciò significa che se venissero sostenute spese entro il 31 dicembre 2021 a titolo di acconto per l’acquisto delle unità immobiliari la possibilità di fruire delle detrazioni prima del rogito potrebbe comunque essere ammissibile purché subordinata alla stipula di un preliminare registrato e beninteso che la stessa resterebbe sospesa fino all’ultimazione dei lavori su tutto l’edificio.

Una volta verificatesi tutte queste condizioni non dovrebbe aver alcun valore il fatto che l’ultimazione dei lavori sia successiva al 31 dicembre 2021 e nemmeno che la stipula del rogito sia intervenuta anch’essa oltre la medesima data.

Ipotizziamo il caso di un privato che versi acconti per il 99% del prezzo di vendita e che attenda che l’impresa completi i lavori sull’intero edificio per provvedere poi nel 2022 al rogito (entro i 30 mesi): dalla lettura della norma non sembra che questo sia inammissibile come invece pare dalle risposte agli interpelli già citati da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Estensione da 18 a 30 mesi per poter effettuare il rogito: come applicarla e possibile retroattività.

In considerazione che la novità in oggetto è entrata in vigore dal 31 luglio 2021, non vi è dubbio che questa (i 30 mesi anziché 18) ha senz’altro valore per quei casi in cui si sono terminati i lavori dalla medesima data e che quindi questi ultimi beneficeranno del termine prorogato.

Bisogna tuttavia riconoscere che la modifica normativa appena approvata dalla L. 108/2021 avrebbe davvero scarso valore per il Sismabonus Acquisti “ordinario” se, seguendo l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, in ogni caso si dovesse comunque rogitare entro il 31 dicembre 2021.

Questo è IMPORTANTE evidenziarlo perché la proroga a 30 mesi NON è stata inserita a esclusivo beneficio del Super bonus 110% ma è una variazione che interviene direttamente sull’art 16 del D.L. 63/2013 e di conseguenza riguarda anche gli interventi inerenti il Sismabonus Acquisti in versione ordinaria.

Se si desse seguito a quanto espresso all’Agenzia delle entrate in merito al termine finale del 31 dicembre 2021:

L’estensione a 30 mesi avrebbe un senso solo ed esclusivamente se la stessa avesse una valenza retroattiva, ovvero che potesse riguardare anche tutti quegli acquisti da concludersi d’ora in poi fino al 31/12/2021 riguardanti interventi conclusi in tempi precedenti. Ad esempio un intervento concluso a febbraio 2019 potrebbe bene essere rogitato entro agosto 2021 (entro 30 mesi).

Diversamente ove si scegliesse per non seguire le indicazioni dell’Agenzia delle entrate:

I 30 mesi dovrebbero far data dal 31 luglio 2021 e quindi il termine per il rogito potrebbe protrarsi addirittura al 2024.

Concludendo, nonostante tutto quanto sin qui argomentato la domanda giusta:

QUAL E’ IL TERMINE PER BENEFICIARE DEL SISMABONUS ACQUISTI?

Tenuto conto di tutte le parti coinvolte, si rende necessario un chiarimento definitivo ed ufficiale, piuttosto che un interpello

L’estensione a 30 mesi avrebbe un senso solo ed esclusivamente se la stessa avesse una valenza retroattiva, ovvero che potesse riguardare anche tutti quegli acquisti da concludersi d’ora in poi fino al 31.12.2021 riguardanti interventi conclusi in tempi precedenti. Ad esempio un intervento concluso a febbraio 2019 potrebbe bene essere rogitato entro agosto 2021 (entro 30 mesi).

Diversamente, ove si scegliesse di non seguire le indicazioni dell’Agenzia delle entrate:

i 30 mesi dovrebbero far data dal 31 luglio 2021 e quindi il termine per il rogito potrebbe protrarsi addirittura al 2024.

In questo caso, più che di una risposta ad un interpello e considerato le parti coinvolte, sarebbe auspicabile un chiarimento normativo definitivo ed ufficiale.

Dott. Fabiana Nesi