Silenzio assenso del Condono edilizio in zone a vincolo paesaggistico • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
24/08/2021
Condono Edilizio

L’acquisizione del parere favorevole dall’autorità preposta a tutelare il vincolo è condizione essenziale

La domanda di condono edilizio è appunto…una domanda, e per ottenere il rilascio del titolo abilitativo concessorio in sanatoria occorre attendere l’esito definitivo dell’istruttoria.
Se l’immobile è sottoposto ai vincoli del Codice beni culturali e paesaggio D.Lgs. 42/2004, l’ordinamento normativo vigente ammette la possibilità di formazione del silenzio-assenso.

Il tema è tornato di attualità perchè molti proprietari di immobili sono interessati ad effettuare gli interventi superbonus 110%, dove ancora sono pendenti richieste di condono edilizio in zone con vincolo paesaggistico.

Prima di proseguire, ti devo mettere in guardia e sconsigliare di fare affidamento a questo tipo di conseguimento del condono edilizio; in alter parole sconsiglio di confidare nella modalità del silenzio-assenso sul condono, consigliando sempre il rilascio effettivo da parte del Comune.

Infatti la formazione del silenzio-assenso nel Condono edilizio, come in qualsiasi altra pratica edilizia soggetta al rilascio da parte della Pubblica Amministrazione, presuppone che essa sia completamente corretta ed esaustiva sotto due profili:

formale (a livello procedurale);
sostanziale (es. elaborati, documenti e relazioni);

Intendo dire che è sufficiente una rappresentazione poco chiara di alcuni aspetti del manufatto abusivo oggetto di condono edilizio perchè non si avveri la formazione del provvedimento di tacito assenso alla concessione in sanatoria.

Fatta questa premessa, possiamo proseguire affrontando una condizione tra tante per la formazione del silenzio assenso nel Condono edilizio.

Condono in silenzio assenso per immobile soggetto al vincolo paesaggistico

D’ora in avanti si prende in esame soltanto gli immobili sottoposti al vincolo paesaggistico di cui alla parte III del D.Lgs. 42/2004 (il Codice dei beni culturali e paesaggio).

Intanto bisogna premettere che il silenzio assenso sul condono è previsto dall’art. 35 comma 18 della L. 47/85, e non trova applicazione in caso di opere non suscettibili (appunto) di sanatoria edilizia speciale.

La formazione del silenzio assenso del condono edilizio può avvenire decorsi ventiquattro mesi dalla presentazione della domanda di condono edilizio, qualora si siano avverate diverse condizioni, eccone alcune:

Completezza documentale;
Esclusione automatica per opere non suscettibili di sanatoria (art. 33 L. 47/85)
Mancata acquisizione del parere favorevole da parte dell’autorità preposta alla tutela del paesaggio.

Per maggiori approfondimenti su questi tre punti, suggerisco questo precedente articolo.

Vincolo paesaggistico, parere di compatibilità favorevole essenziale

Non c’è molto da girare intorno all’argomento: le istanze di condono edilizio su immobili gravati da vincolo paesaggistico (parte II del D.Lgs. 42/2004) devono ottenere il rilascio del parere favorevole dell’ente preposto alla tutela.

Ciò vale sia per ottenere il rilascio definitivo del condono edilizio dal Comune, sia per iniziare a parlare di formazione del silenzio assenso.

C’è stato un periodo in cui la normativa considerava acquisito il parere in senso favorevole, qualora la competente autorità non lo avesse formulato entro centottanta giorni dalla data di ricevimento: ciò è avvenuto tra la vigenza della L. 662/96 e il D.L. 269/03 (poi L. 326/03).

La L. 326/2003 ha chiuso questa finestra temporale di silenzio-assenso del parere anche per vincoli di natura paesaggistica, ambientale, ecc, ripristinando:

l’obbligo tassativo di ottenere il parere favorevole;
il silenzio-rifiuto decorsi centottanta giorni dalla ricezione di richiesta del parere all’ente preposto alla tutela;

La giurisprudenza amministrativa conferma da anni che la formazione del silenzio assenso sulla pratica di condono edilizio, richiede almeno l’avvenuto rilascio del parere favorevole dagli organi competenti. Riporto un paio di passaggi esaurienti:

– la divisata formazione del silenzio assenso è preclusa sia dalla incompletezza della documentazione allegata alle domande di condono, tanto da indurre l’Ufficio ad inoltrare richiesta di integrazione documentale per ciascuna di esse, sia dalla mancata acquisizione del parere dell’autorità preposta alla tutela del paesaggio, stante quanto previsto dal comma 27 dell’art. 32 del d.l. n. 269 del 2003, conv. con legge n. 326 del 2003 (cd. terzo condono) ove usa la formula “fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47”, norme che appunto si riferiscono alle “opere costruite su aree sottoposte a vincolo” prevedendo che “il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo, è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso”; (Consiglio di Stato n. 4975/2021).

in una zona interessata da vincolo paesaggistico, qual è quella per cui è causa tanto che di ciò si dà atto nelle stesse domande di condono, “la formazione del provvedimento tacito di assenso alla concessione in sanatoria, previsto dall’art. 35 comma 18, l. 28 febbraio 1985 n. 47, postula indefettibilmente la previa acquisizione del parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo sulla compatibilità ambientale della costruzione senza titolo; ne consegue che, se al momento dell’esame della domanda di sanatoria non risulta acquisito il parere favorevole sulla conformità dell’intervento alla disciplina paesaggistica, la formazione del silenzio-assenso è preclusa” (Consiglio di Stato n. 4975/2021, n. 4204/2012).

Se il vincolo arriva dopo la domanda di condono edilizio

E’ fuori dubbio che l’introduzione del vincolo (o sopravvenienza) successiva alla domanda di condono non ancora esaminata/rilasciata, richiede la sua valutazione.

Ipotizziamo un vincolo paesaggistico sopravvenuto dopo la domanda di condono ancora inevasa: esiste un fermo orientamento che rende obbligatoria la pronuncia dell’autorità preposta alla tutela del vincolo paesaggistico ex art. 32 L. n. 47/85 per rilasciare il condono edilizio, obbligo che sussiste al momento in cui deve essere esaminata e valutata l’istanza di sanatoria ( Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato 20/1999).

In altre parole il momento che riguarda la valutazione dell’istanza di condono è l’istruttoria comunale, che per vari motivi potrebbe protrarsi per diverso tempo.
Finché essa rimane aperta, rimangono altrettante aperte le possibilità dell’arrivo di un vincolo per qualsiasi ragione: piani paesaggistici, nuovi interessi culturali, leggi regionali, revisioni strumenti urbanistici comunali, eccetera.

Conclusioni

Da quanto sopra emerge chiaramente che la formazione del silenzio assenso sulla domanda di condono edilizio, relativo ad immobile sottoposto a vincolo paesaggistico, richiede obbligatoriamente il rilascio del parere favorevole da parte del competente ufficio pubblico.

Se posso aggiungere e ripetermi, consiglio di non confidare nel silenzio-assenso del condono, consigliando nuovamente il rilascio definitivo da parte del Comune.
E’ la migliore forma di garanzia per la commerciabilità e trasformabilità di questi immobili.