Serve un nuovo Testo Unico Edilizia, anzi due! • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
07/06/2023
Conformità urbanistica

La diffusa situazione di irregolarità edilizia degli immobili esistenti richiede una disciplina di sanatoria, distinta da quella per gli interventi futuri.

Una gran parte di immobili esistenti è stata costruita in forza di vecchie licenze edilizie senza “varianti finali”, tuttavia provvisti di autorizzazione di Abitabilità rilasciata dal Comune.

Analizzare i tanti problemi che attanagliano le verifiche di Stato Legittimo degli immobili è pressoché impossibile, proprio perchè costruiti e ultimati rispettando regole, logiche e prassi praticamente accettate da tutto il sistema.

Infatti salvo rarissime eccezioni, in passato nessuno si poneva il problema di verificare l’intera storia urbanistico edilizia dell’edificio o della singola unità immobiliare, tanto meno delle tolleranze. Per fare un esempio, il concetto di variante in corso d’opera è “germogliato” nella L. 10/77 e maturato nella successiva L. 47/85, oltre alle successive versioni di varianti al Permesso di Costruire introdotte col DPR 380/01.

Pensiamo per esempio alle svariate migliaia di edifici costruiti con la famosa “pianta tipo”, cioè un solo elaborato grafico che faceva da esempio indicativo piuttosto che da progetto esecutivo vincolato come oggi: è praticamente ovvio che un condominio costruito decenni fa con quei criteri non risulti pienamente conforme alla moderna definizione di Stato Legittimo, introdotta nel DPR 380/01 tramite il DL 76/2020.

Certamente, chiunque può opinare a questa osservazione facendo presente che il legislatore ha concesso ben tre condoni edilizi straordinario (L. 47/85, L. 724/94 e L. 326/03), ma questi provvedimenti sono stati emanati quando il livello di consapevolezza generale (o immaginario collettivo) erano di livello minore. Infatti erano diffuse tutta una serie di credenze e di inconsapevolezze, tra tutti gli attori coinvolti:

Ante ’67 era considerato erroneamente l’anno zero dell’urbanistica italiana
L’agibilità e abitabilità rilasciata avevano anche valore di sanatoria per le irregolarità riscontrate
l’ultima pratica edilizia rilasciata risolveva tutte le irregolarità preesistenti
e via dicendo;

Inoltre, nei casi di edifici condominiali e parti a comune, sarebbe stato opportuno affrontare la regolarizzazione in maniera complessiva e condominiale: invece buona parte delle domande di condono edilizio del passato sono state presentate distintamente per ogni appartamento, escludendo invece la regolarizzazione di tutte le restanti parti diverse da quelle esclusive.

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Intendiamoci: non intendo certo salvare lottizzazioni abusive o ecomostri, ma soltanto esaminare quelle variazioni e discordanze relative a costruzioni comunque licenziate o concessionate.

Se il legislatore nel luglio 2020 col D.L. 76/2020 ha voluto introdurre nel Testo Unico Edilizia DPR 380/01 la definizione di Stato Legittimo e relative verifiche di tolleranze edilizie, è segno che si è convinto della necessità di filtrare gli interventi edilizi e le compravendite tramite la loro regolarità.

Peraltro, questa nozione di Stato Legittimo era già nota in giurisprudenza e menzionata già prima in questo blog come “legittimazione urbanistica”.

Perfetto! Adesso però il legislatore deve porsi seriamente ed urgentemente il problema delle conseguenze che si stanno accumulando da decenni per le irregolarità edilizie di cui ai precedenti paragrafi.

La nuova definizione di Stato Legittimo immobiliare ha accelerato questo problema in via esponenziale, e piano piano l’intera Italia si sta accorgendo di essere seduta sopra un patrimonio costruito invendibile e insanabile, salvo poche eccezioni.

Se poi il legislatore decidesse di inasprire l’articolo 34-bis DPR 380/01 sulle tolleranze edilizie nelle compravendita, imponendo ad esempio la nullità degli atti notarili in caso di difformità edilizie, in Italia non si venderà praticamente neanche un ripostiglio.

Ecco perchè occorre con urgenza una revisione del Testo Unico Edilizia DPR 380/01: perchè in buona parte continua a poggiare su una struttura rigida degli anni Ottanta; al contrario serve una revisione profonda e capace di fornire nuovi strumenti di regolarizzazione, superando anche in parte il limite della “sanatoria formale”.

In verità, abbiamo bisogno di due Testi Unici Edilizia: uno rivolto al passato, e uno rivolto al futuro. Serve anche per ridare ossigeno e risorse ad una Pubblica Amministrazione costantemente pressata da richieste di accesso agli atti, verifiche presso archivi comunali, pratiche edilizie smarrite, eccetera.

Serve questa nuova disciplina anche per gettare davvero le basi del tanto sognato “fascicolo di fabbricato”, che altrimenti resterà una idea astratta impossibile da attuare.

Quello rivolto al passato dovrà consentire le regolarizzazioni degli immobili, entro limiti da stabilire col buon senso e di tutto quel concorso di colpe che ci ha consegnato un patrimonio immobiliare problematico sotto il profilo della legittimità.

Il Superbonus ha evidenziato da subito tante criticità in rapporto allo Stato Legittimo (entrato in vigore proprio due mesi dopo di esso, sarà un caso?)

Una nuova disciplina urbanistica edilizia dovrebbe anche contenere davvero il nuovo “anno zero” dell’urbanistica”, anche se siamo consapevoli che potrebbe creare disparità verso coloro che hanno fatto condoni, sanatorie, fiscalizzazioni o demolizioni di edifici. Ormai sono più di dieci anni che segnalo ai quattro venti la problematica.

Di converso, non mi sono dimenticato di un altro versante: la qualità e sicurezza degli alloggi che verrebbero coinvolti. Pensiamo ad esempio alla sicurezza strutturale antisismica, al rischio idraulico e idrogeologico: i nuovi possibili strumenti di regolarizzazione come dovrebbero approcciarsi coi criteri di sicurezza riguardanti l’incolumità di persone e cose?

Anche a voler inserire la singola conformità al momento dell’istanza di sanatoria, come potremmo regolarizzare da un punto di vista strutturale una palazzina condominiale di dodici piani larga 20 cm in più rispetto alla “pianta tipo” del 1971? Si rischia di semplificare solo in apparenza, trasformandosi in una colossale beffa. E qui nasce il problema dei problemi: e chi se la prende poi la responsabilità anche politica quando eventi distruttivi si abbattono sul territorio, come gli allagamenti in Emilia Romagna di maggio 2023 o la frana di Ischia a ottobre 2022? Dilemma!

Una soluzione va comunque trovata, a meno che il legislatore abbia interesse a spedire buona parte degli italiani in tribunale per abusi edilizi, assumere un esercito di demolitori e affittare la Corsica per le macerie degli abbattimenti; oppure sussiste un desiderio latente di arrivare ad acquisire gratuitamente tale patrimonio immobiliare irregolare da decenni?