Seminterrati abitabili, altezze interne non derogabili dalle regioni • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
06/11/2022
Urbanistica

Incostituzionale la riduzione dell’altezza inferiore ai minimi del DM 5 luglio 1975 per riutilizzo abitativo del vano seminterrato

Riprendiamo in esame l’esito della sentenza n. 124/2021 della Corte Costituzionale sulla derogabilità o meno delle altezze minime interne relative, già trattate in mio precedente articolo.
Stavolta su questo tema si approfondisce la dichiarazione di parziale incostituzionalità della L.R. Liguria n. 30/2019, in particolare l’art. 3 comma 2 secondo periodo relativamente alla deroga delle altezze minime dei locali seminterrati.

Tra le diverse finalità della predetta norma regionale oggetto di impugnativa costituzionale, vi era la previsione di riutilizzo di locali accessori e pertinenze di un fabbricato, anche collocati in piani seminterrati, e di immobili non utilizzati, anche diruti, in deroga alla disciplina dei vigenti strumenti e piani urbanistici comunali e alla disciplina del vigente Piano territoriale di coordinamento paesistico regionale.

L’art. 3, comma 2, secondo periodo, della legge regionale citata stabiliva che l’altezza interna di questi locali (anche seminterrati), da poter destinare alla permanenza di persone, non potesse essere inferiore a 2,40 metri; questa norma derogava praticamente quanto prescritto dall’articolo 1 Decreto Ministeriale 5 luglio 1975 sulle altezze minime interne delle abitazioni.

La questione riguarda ad esempio i locali taverna, di cui accennato in recente articolo.

Deroghe altezze interne, tra norme nazionali e regionali

Sappiamo bene che il DM del 1975 fissa in 2,70 metri l’altezza minima interna utile dei locali destinati ad abitazione e consente di ridurre tale altezza a 2,40 metri «per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli». Per i Comuni montani posti al di sopra dei mille metri sul livello del mare e per gli edifici situati nell’ambito delle comunità montane valgono regole speciali e meno restrittive.

Infine la disciplina nazionale sulle altezze minime è stata integrata da ulteriori deroghe speciali, una in caso di riqualificazione energetica degli edifici (Decreto Interministeriale 26 giugno 2015), e l’altra in favore di particolari edifici di notevole interesse culturale (DL 77/2021).

MOTIVAZIONI E TESTO DELLA SENTENZA CORTE COSTITUZIONALE N. 124/2021

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Tuttavia la deroga alle altezze interne minime per convertire ai fini abitativi locali seminterrati non risulta ammissibile nella legislazione concorrente regionale sul Governo del territorio, stante quanto deciso dalla Consulta con sentenza n. 124/2021, dichiarando incostituzionale l’art. 3 comma 2, secondo periodo della L.R. Liguria n. 30/2019.

Essa ha stabilito che le prescrizioni riguardanti l’altezza interna degli edifici, al pari dei parametri di aeroilluminazione, perseguono l’essenziale finalità di conformare l’attività edilizia e, in tale ambito, apprestano misure volte anche a garantire il diritto alla salute nel contesto dell’abitazione, spazio di importanza vitale nell’esistenza di ogni persona. Tali prescrizioni si configurano, pertanto, come princìpi fondamentali nella materia «governo del territorio», vincolanti per la legislazione regionale di dettaglio (e non derogabili da esse).

Invece la legge regionale n. 30/2019, nel fissare requisiti di altezza interna inferiori a quelli prescritti dalla fonte statale, si è posta in contrasto con il richiamato principio fondamentale.

Le previsioni in tema di altezze interne degli edifici, dettate dal D.M. 5 luglio 1975, si prefiggono di salvaguardare le condizioni di abitabilità e di agibilità degli edifici e rappresentano diretta attuazione delle prescrizioni stabilite dal R.D. n. 1265/1934, fonte normativa di rango primario (Consiglio di Stato sentenza n. 8289/2020). La norma secondaria attua e specifica l’imperativo contenuto nella norma primaria e ne definisce il contenuto minimo inderogabile, dal quale la verifica dell’abitabilità non può prescindere (Consiglio di Stato, sentenza n. 2575/2021).

Tra l’altro l’inderogabilità dei requisiti di altezza minima è già stata ribadita dalla Corte Costituzionale molti anni fa (sentenza n. 256 del 1996) nello scrutinio della disciplina del condono (art. 35 della legge 28 febbraio 1985, n. 47), in quanto risponde a esigenze di tutela della salubrità degli ambienti e della salute delle persone che vi dimorano.
In seguito il principio è stato costantemente confermato anche da numerose sentenze del Consiglio di Stato (Cons. di Stato n. 2575/2021, n. 3034/2013).

Per quanto invece riguarda la deroga delle altezze minime interne nel recupero abitativo dei sottotetti, rinvio alla lettura di appositi approfondimenti.

Conclusioni e consigli

Valuterei con prudenza locali seminterrati e interrati (o anche fuori terra) con altezze interne non inferiori a 2,70 metri, riconvertiti recentemente ai fini abitativi.

In particolare va posta molta attenzione a locali con simili caratteristiche destinati come vani principali ad uso camera, soggiorno e cucina.