Se compri l'immobile abusivo alla fine è colpa tua • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
18/03/2025
Compravendita immobiliare

parete facciata esterna laterizi mattoni

Sulle opere abusive presenti sull’immobile non può giovarsi della propria colpevole ignoranza

Dalla sentenza di Cassazione Penale n. 3752/2025 si rafforza un principio sempre più crescente che responsabilizza l’acquirente e gli aventi causa dell’immobile viziato da illeciti edilizi. In essa è stato testualmente affermato che «il condannato non può lucrare sul tempo inutilmente trascorso dalla data di irrevocabilità della sentenza, ciò vale, a fortiori, per l’eventuale avente causa, il quale, al momento dell’acquisto, ha il dovere di informarsi circa la liceità o meno dell’edificazione del bene, con l’evidente conseguenza che egli non può certamente giovarsi della propria colpevole ignoranza».

Nella fattispecie la persona ricorrente era divenuta proprietaria di un immobile con abusi edilizi, ricevuto in eredità dalla madre, e contestava un ordine di demolizione illegittimo in considerazione del tempo trascorso dalla data di realizzazione dell’abuso a quella dell’ingiunzione a demolire, ricevuto dalla ricorrente dopo oltre trent’anni. La stessa persona ha contestato il fatto che l’unità da demolire è l’unica dimora della ricorrente, la quale versa in condizioni economiche disagiate. Secondo la ricorrente, tali elementi sarebbero stati ritenuti non vagliati dal Tribunale e che invece, ove correttamente valutati, sarebbero indicativi del fatto che la sanzione demolitoria, dopo un così lungo periodo, non sarebbe più proporzionata rispetto al fine perseguito, come affermato dalla giurisprudenza della Corte EDU e di legittimità puntualmente indicata nel ricorso.
Invece la sentenza sul punto conclude che, in materia di illeciti edilizi, il condannato non può lucrare sul tempo inutilmente trascorso dalla data di irrevocabilità della sentenza, ciò vale, a fortiori, per l’eventuale avente causa, il quale, al momento dell’acquisto, ha il dovere di informarsi circa la liceità o meno dell’edificazione del bene, con l’evidente conseguenza che egli non può certamente giovarsi della propria colpevole ignoranza.

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Pur essendo emerso da processo penale, il principio potrà facilmente contaminare anche quello civilistico. Anzi, dovrei dire che rafforzerà la responsabilità e obbligo di diligenza da parte dell’acquirente da tenere nelle fasi precontrattuali e contrattuali dei trasferimenti immobiliari. Questo principio di responsabilizzazione va a confermare che l’ignoranza non è una scusante, neanche nelle compravendite di immobili e a maggior ragione: se ci pensiamo bene, il legislatore ha già responsabilizzato venditori e compratori in questo senso istituendo l’obbligo di far attestare da un Tecnico abilitato lo Stato Legittimo dell’immobile (DPR 380/01 articolo 34-bis comma 3), e le discordanze scaturenti tra stato effettivo dei luoghi e Stato Legittimo all’interno del perimetro delle tolleranze costruttive ed esecutive. Tale attestazione di tolleranze non è una facoltà opzionale bensì un obbligo che, tuttavia, non è attualmente punito con sanzioni o conseguenze, tipo la nullità dell’atto.

Peraltro, queste ultime due definizioni di Stato Legittimo e tolleranze sono state pesantemente riformate dal decreto-legge n. 69/2024 “Salva Casa” (convertito in legge n. 105/2024), di cui troverai ampia trattazione nei miei libri Amazon: https://amzn.to/3FPryWg