Scrittura privata per accettazione abusi edilizi nella compravendita • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
14/10/2021
Compravendita immobiliare

L’accordo che riconosce espressamente porzioni irregolari o non abitabili riduce le tutele dell’acquirente

Per un attimo sospendiamo gli aspetti puramente amministrativi, dei permessi e titoli abilitativi dell’immobile realizzato con abusi edilizi, soffermandoci su quelli civilistici.

Ipotizziamo il caso di un appartamento costruito con irregolarità anche di una certa rilevanza, ad esempio un sottotetto con maggiore altezza (60 cm) in zona con vincolo paesaggistico e già dotato della necessaria aeroilluminazione, impiantistica e riscaldamento per poterlo utilizzare come abitazione.

Il costruttore è consapevole di questo abuso edilizio, e a maggior ragione fin dalla presentazione dell’immobile ai potenziali acquirenti spiega la presenza di questa irregolarità.
All’acquirente piace molto l’immobile al punto che si fa convincere della bontà dell’operazione: con poca spesa e “chiudendo un occhio”, si prende una bella superficie astrattamente abitabile. In sostanza una bella mansarda (abusiva).

Per superare il problema della mancanza di conformità urbanistica e sullo Stato legittimo, costruttore e acquirente si accordano per fare la compravendita, e per superare i vari problemi stipulano un preliminare di vendita sotto forma di scrittura privata con cui:

l’acquirente si dichiara consapevole dell’abuso edilizio presente, cioè la maggiore altezza del sottotetto e di tutte le dotazioni per usarlo ai fini abitativi come mansarda, e accetta ugualmente di comprarlo;
il prezzo concordato ha tenuto conto anche di questa circostanza di parziale illegittimità dell’immobile;

Diciamo che operare in questo modo non è proprio consigliato, vediamo perchè (consiglio anche il video, altrimenti prosegui la lettura)

Scrittura privata per aggirare la commerciabilità dell’immobile (sconsigliato)

Francamente questo tipo di contratto tra le parti non porta a nulla di buono, soprattutto per la parte acquirente. Nel momento in cui emergeranno problemi o accertamenti sulla regolarità dell’immobile, l’acquirente si troverà nella posizione scomoda di essere consapevole dello stato dei luoghi.

Sarà molto dura agire in giudizio per ottenere il risarcimento danni e/o risoluzione per inadempimento grave, sarà altrettanto difficile rimettere in discussione la validità della scrittura privata con cui si sono accordati circa la natura abusiva dell’immobile o relative porzioni;

Infatti qualora questa venga prodotta in giudizio, la scrittura privata di “liberatoria”, metterà in evidenza che entrambe le parti erano consapevoli delle caratteristiche abusive del sottotetto, e nonostante ciò hanno manifestato la volontà a proseguire la compravendita; quel contratto stipulato metterà in cattiva luce soprattutto l’acquirente che, apparendo informato della circostanza illegittima, nel migliore dei casi apparirà come “complice” di un contratto assai discutibile.

In sostanza, è molto probabile che l’acquirente perderà qualsiasi pretesa risarcitoria o di risoluzione della compravendita perchè ha firmato una scrittura con effetto di liberatoria e quietanza verso il costruttore; quest’ultimo invece conserverà gelosamente questa scrittura privata nella propria cassaforte, da esibire proprio per tutelarsi di fronte a richieste e pretese risarcitorie inerenti l’irregolarità urbanistica del fabbricato.

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Profili penali

L’ordine di demolizione verrà emesso a carico del proprietario e del responsabile dell’abuso ai sensi dell’art. 31 DPR 380/01 e seguenti, e anche l’accusa di reato edilizio (art. 44 DPR 380/01) verrebbe formulata verso entrambi. E’ vero che il proprietario non è l’autore materiale dell’abuso edilizio e può provarlo facilmente, ma è anche vero che la presenza di quella scrittura privata di accettazione dimostrerebbe la sua malafede, peggiorando la sua situazione. Becco e bastonato, di direbbe a Firenze.

Di conseguenza questa configurazione penale non sarebbe di nessun aiuto per riaprire i giochi o giustificare pretese risarcitorie sul profilo civilistico, anzi.

Devo ricordare che anche in caso di buona fede dell’acquirente, l’ordine di demolizione rimane comunque valido e colpisce i proprietari a prescindere dalle successive compravendite. In questo caso la posizione penale dell’acquirente viene stralciata e discolpato rispetto a quella dell’effettivo responsabile che compiuto l’abuso edilizio.

Per l’acquirente diventerebbe impossibile agire tramite un altro versante penale, insinuando l’ipotesi di truffa o similari, proprio perchè la scrittura privata costituisce una prova contraria e favorevole al costruttore, che non ha sottaciuto gli abusi edilizi.

Consigli e suggerimenti utili

Cercando di essere sintetici, faccio notare che già è difficile tutelare l’acquirente in tempi rapidi e favorevoli nell’ambito della commerciabilità immobiliare, dello Stato Legittimo e sulla presenza di irregolarità edilizie.

Già è molto difficile avviare vittoriose azioni di risarcimento danni o risoluzione per inadempimento quando l’acquirente risulta in buona fede; ma se egli (o il promissario acquirente) si dichiara consapevole degli abusi edilizi presenti e accetta il prezzo di compravendita tenendo conto di essi, praticamente di fronte ad un giudice si presentare praticamente corresponsabile volontario.

Per cui se ti venisse sottoposta una scrittura privata simile dove accetti la presenza di abusi edilizi, l’unico consiglio valido è quello di scappare senza voltarsi indietro.