SCIA, quando sono dovuti gli Oneri di urbanizzazione

  • Carlo Pagliai
  • SCIA

Prima dell’emanazione del Testo Unico per l’Edilizia D.P.R. 380/01 sapevamo con certezza quali fossero le opere soggette al pagamento del contributo concessorio, composto dalla somma degli oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione.

Era semplice, e oserei perfino dire schematico, e strutturato in base ai titoli abilitativi allora vigenti e riferito alla disciplina edilizia vigente poco prima del Testo Unico, diciamo indicativamente all’anno 2000:

Ciò si poteva ricavare dal quel groviglio di norme allora vigente, in particolare della somma stratificata di norme quali la L. 10/1977, L. 457/78, D.L. 9/1982, L. 47/85, L. 537/93, L. 662/96, eccetera.

Col Testo Unico per l’edilizia furono abrogate molte norme per essere poi travasate nello stesso provvedimento, con qualche piccolo aggiustamento.

In quella sede fu abrogata per sempre la procedura di autorizzazione edilizia, per cui le uniche procedure previste dal T.U.E. rimasero le seguenti e con questo regime di residualità:

  • Permesso di Costruire (sostituisce la Conc. Edilizia): interventi di nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica e ristrutturazione edilizia “pesante”;
  • edilizia libera “pura“: manutenzione ordinaria, eliminazione barriere architettoniche, attività ricerca sottosuolo geognostiche esterne al centro edificato;
  • Denuncia Inizio Attività: tutte quelle non comprese in concessione edilizia ed edilizia libera (Residualità);

Dal 2001 alle Regioni fu demandato espressamente di indicare gli interventi soggetti a contributo di costruzione, nonchè criteri e parametri di calcolo

Il Legislatore con la nuova disciplina del Testo Unico dispose in sostanza che fossero assoggettati al contributo di costruzione (oneri + costo di costruzione) i seguenti interventi:

  • Permesso di Costruire, in base all’art. 16 c.1 del TUE, salvo esoneri/riduzioni ex art. 17;
  • Denuncia di Inizio Attività, sulla base di leggi regionali in materia, vedi art. 22 comma 4 del TUE vigente all’entrata in vigore.

Preferisco riportare di seguito per completezza l’estratto dal testo originario D.P.R. 380/01:

Art. 22 comma 4: Le regioni individuano con legge le tipologie di intervento assoggettate a contributo di costruzione, definendo criteri e parametri per la relativa determinazione.

Si precisa anche che l’avvento del Testo Unico per l’edilizia la categoria di intervento di “Ristrutturazione edilizia” fu scissa in due versioni:

  • una cosiddetta “pesante” soggetta al rilascio del Permesso di Costruire e individuata con certe caratteristiche;
  • l’altra c.d. “leggera”, nei casi in cui si rientrasse comunque nella ristrutturazione senza quelle caratteristiche;

Anche questa distinzione è rimasta pressoché invariata, e comunque sia non ha riguardato gli aspetti relativi all’onerosità di cui si parla.

L’introduzione della Super-DIA alternativa al PdC nel 2003 non ha alterato questi poteri alle regioni

Alle regioni è rimasta invariata la possibilità di individuare le tipologie di intervento della Denuncia di Inizio Attività soggette al pagamento o meno del contributo di costruzione, nonchè i poteri di individuare i criteri e parametri per la loro determinazione, come espressamente indicato dal comma 4 dell’art. 22 D.P.R. 380/01.

Le Regioni, con i propri provvedimenti legislativi, hanno emanato le rispettive leggi sul Governo del territorio con le quali hanno (ovviamente) esteso in molti caso l’assoggettamento delle DIA prima, e SCIA poi, al pagamento degli oneri di urbanizzazione.

Si tratta di un potere importante in termini di bilanci economici degli Enti locali, tenuto conto di quante siano le opere e interventi di una certa rilevanza, tuttavia escluse dal regime del Permesso di Costruire e rientranti in DIA.

Col D.Lgs. 301/2002 il Testo Unico fu modificato con l’introduzione della cosiddetta Super-DIA, cioè la Denuncia di inizio Attività alternativa al Permesso di Costruire, da poter presentare per ristrutturazioni edilizie “pesanti” e particolari nuovi costruzioni se espressamente previsti da appositi strumenti urbanistici attuativi (detto in estrema sintesi).

Questa modifica provvide a spostare, senza modificare, il potere delle regioni nel rendere onerosi le opere soggette a DIA, e il precedente comma 4 fu praticamente spostato nella seconda parte del nuovo comma 5 in vigore dal 05 febbraio 2003:

Art. 22 comma 5) Gli interventi di cui al comma 3 (Super-DIA, ndr) sono soggetti al contributo di costruzione ai sensi dell’articolo 16. Le regioni possono individuare con legge gli altri interventi soggetti a denuncia di inizio attività, diversi da quelli di cui al comma 3 (DIA ordinaria), assoggettati al contributo di costruzione definendo criteri e parametri per la relativa determinazione.

Col tempo l’istituto della DIA fu gradualmente convertito o sostituito dalla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), ma anche questo tipo di innovazione non intaccò minimamente la potestà regionale di assoggettare gli interventi minori al pagamento del contributo di costruzione, fissando anche parametri e criteri.

Il Decreto “Del Fare” 2013 e “Sblocca Italia 2014” non apportano cambiamenti in questo senso.

I due decreti, poi convertiti in legge, sono stati significativi sugli aspetti del carico urbanistico e del cambiamento del concetto di ristrutturazione edilizia, in particolare sull’affinamento di demolizione e ricostruzione.

Sicuramente il decreto “Sblocca Italia”, convertito in L. 164/2014 ha ulteriormente complicato la questione perchè introdusse la possibilità di effettuare il frazionamento immobiliare con CILA, seppur limitato a certi casi.

Tuttavia, anche la ventata di novità apportate alla disciplina edilizia da questi ultimi due provvedimenti “semplificativi”, non fu incisiva quanto la riforma del D.Lgs. 222/2016, il cosiddetto ‘Decreto SCIA 2‘. Questo provvedimento ha davvero rismecolato le procedure edilizie e le categorie di intervento, soprattutto quelle sottostanti al livello del Permesso di Costruire.

Di particolare interesse è stata la modifica degli articoli riguardanti le procedure della Segnalazione Certificata Inizio Attività ordinaria, cioè la SCIA normata dall’attuale art. 22 del D.P.R. 380/01, e della “Super-SCIA” o SCIA alternativa al Permesso di Costruire normata dall’art. 23 .

Col D.Lgs. 222/2016 ci sono consistenti modifiche negli articoli

Alla data di oggi 08 ottobre 2018, consultando il Testo Unico coordinato con le modifiche del ‘Decreto SCIA 2’, si può notare che il comma 5 dell’art. 22 DPR 380/01 risulta abrogato.

E’ anche vero che il previgente potere regionale di rendere onerosi le opere rientranti in SCIA è stato traslato nell’ultimo periodo del neonato comma 01 (ebbene sì) art. 23 del TUE; ma in questa formulazione sembra incerto se possa riguardare soltanto gli interventi soggetti a Scia alternativa al Permesso (e non anche la Scia ordinaria del precedente articolo 22).

Riporto per esteso l’art. 23 comma 01 (SCIA alternativa al PdC):
In alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante segnalazione certificata di inizio di attività:
a) gli interventi di ristrutturazione di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c) [ristrutturazione edilizia “pesante”, ndr];
b) gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi (omissis)
c) gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.
Gli interventi di cui alle lettere precedenti sono soggetti al contributo di costruzione ai sensi dell’articolo 16. Le regioni possono individuare con legge gli altri interventi soggetti a segnalazione certificata di inizio attività, diversi da quelli di cui alle lettere precedenti, assoggettati al contributo di costruzione definendo criteri e parametri per la relativa determinazione.

Questa stesura, entrata in vigore dal 11 dicembre 2016 col D.Lgs. 222/2016, è peggiorativa e rischia di creare dubbi di fronte a una prima lettura speditiva.

Penso si potesse scrivere meglio, introducendo un chiaro riferimento all’art. 22 sulla SCIA ordinaria.

Infatti con questa traslazione nell’articolo successivo, sicuramente spunteranno coloro che sosterranno il proprio limite applicativo soltanto alla Super-SCIA, e non anche in grado di ricomprendere le opere soggette a SCIA ordinaria dell’art. 22 precedente.

L’articolo è stato scritto maluccio, ma è mia opinione ritenere che alle regioni non è stata preclusa la possibilità di individuare gli interventi rientranti nella SCIA “normale” soggetti al contributo di costruzione, in quanto sembra emergere un’intenzione confermativa in questo senso.

VIDEO: COME PRESENTARE UNA SCIA

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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