Sblocca Cantieri, scarse modifiche alle distanze minime delle costruzioni

Dopo tanti annunci il decreto “Sblocca Cantieri” non prevede cambiamenti in edilizia

O meglio, ce ne sono alcuni di scarsa rilevanza in termini di distanze tra costruzioni.

Sarò breve perché non c’è molto da commentare in queste modifiche apportare dal Decreto Legge n. 32/2019, che tramite l’art. 5 si è limitato a sfiorare l’art. 2-bis del Testo Unico per l’Edilizia DPR 380/01.

Da tempo c’era necessità di rendere concretamente fattibili gli interventi di demolizione e ricostruzione fedele dei fabbricati, cioè quelli che comportano la sostituzione integrale del fabbricato, nella modalità “dov’era, com’era”.

Non stiamo parlando quindi di sostituzione edilizia con altri organismi diversi, ma la semplice demo-ricostruzione fedele per volume e sagoma.

Veniamo al nocciolo: quante volte ho parlato nel https://www.studiotecnicopagliai.it/distanza-minima-10-m-tra-costruzioni-video/blog e nei video della distanza minima di 10 metri tra costruzioni previsto dal D.M. 1444/68?

Ecco, le (poche) modifiche apportate dal decreto “Sblocca Cantieri” hanno sfiorato l’argomento modificando il previgente articolo 2-bis del DPR 380/01.

Che poi, per dirla tutta, era già sufficiente la sua vecchia versione per superare il problema del distacco tra costruzioni.

Andiamo con ordine, leggendo le modifiche in versione coordinata con le parti aggiuntive in grassetto dell’art. 2-bis D.P.R. 380/01:

1. Ferma restando la competenza statale in materia di ordinamento civile con riferimento al diritto di proprietà e alle connesse norme del codice civile e alle disposizioni integrative, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano possono prevedere, con proprie leggi e regolamenti, disposizioni derogatorie al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, e possono dettare nonché disposizioni sugli spazi da destinare agli insediamenti residenziali, a quelli produttivi, a quelli riservati alle attività collettive, al verde e ai parcheggi, nell’ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali.

1-bis. Le disposizioni del comma 1 sono finalizzate a orientare i comuni nella definizione di limiti di densità edilizia, altezza e distanza dei fabbricati negli ambiti urbani consolidati del proprio territorio.

1-ter. In ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest’ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito.

Le deroghe al D.M. 1444/68 sulle distanze tra costruzioni erano già ammesse dal Decreto “Sblocca Italia” 2014.

Analizziamo le novità introdotte.

Deroghe alle distanze del DM 1444/68: il nuovo comma 1 ha cambiato semplicemente la forma, passando da una versione condizionale (possono prevedere, possono dettare) ad una più imperativa (introducono, ecc). Tuttavia per rendere veramente efficace una norma imperativa, bisogna sempre prevedere cosa accade nel caso in cui i destinatari della norma siano inadempienti.

E pensare che qualche settimana fa i portali battevano la notizia che avrebbero perfino abolito la distanza minima dei 10 metri tra costruzioni, poi l’avrebbero lasciata nelle zone omogenee “C” (di espansione edilizia) e infine viene demandata alle Regioni questo compito.

DISTANZA MINIMA 10 METRI: il Video integrale

Alcune regioni (es. Toscana con L.R. 65/2014) si sono già mosse a consentire distanze inferiori a quelle del D.M. 1444/68 proprio nel rispetto dell’originaria versione dell’art. 2-bis del DPR 380/01 (introdotto col Decreto “Sblocca Italia 2014).

Saltando il nuovo comma 1-bis perché irrilevanti ai fini del commento, passo invece al neonato comma 1-ter.

Il Consiglio di Stato già da tempo ammetteva in certi casi il mantenimento delle distanze minime tra costruzioni esistenti.

Per alcuni questa novità normativa suonerà come appunto una innovazione, ma al contrario si tratta di una semplice presa d’atto di quanto ormai consolidatosi nella giurisprudenza amministrativa (tra tante il Consiglio di Stato n. 4337/2017).

Infatti la giurisprudenza amministrativa segue il principio per cui se la demolizione e ricostruzione dell’edificio avviene rispettando la precedente area di sedime e sagoma, è consentito mantenere le distanze previgenti, ancorché inferiori a quelle minime previste dalle norme nazionali e strumenti urbanistici/regolamenti edilizi locali.

Cioè, in caso di demolizione e ricostruzione fedele le distanze preesistenti possono restare tali. In caso contrario scatta l’adeguamento del manufatto ricostruito alle nuove distanze, sicuramente più restrittive.

Il nuovo comma 1-ter sembra tentare il recepimento di ciò, e introduce due condizioni ferree cioè coincidenza di:

  • Volume (che differisce dal termine volumetria, occhio);
  • Area di sedime (si tratta della cosiddetta “impronta a terra” del fabbricato, che differisce dalla superficie coperta);

Sembra che sia stato dimenticato un parametro essenziale, cioè la sagoma del fabbricato (inteso come conformazione plani volumetrica dell’edificio fuori terra).

Concordo con l’analisi pubblicata dall’amico Avv. Andrea Di Leo, quando sottolinea l’assenza della sagoma come requisito per mantenere le distanze preesistenti: non ci sarà da stupirsi di interventi edilizi “creativi” di vario genere.

A titolo di opinione personale, credo che in conversione questo decreto subirà modifiche. Sempre che i nostri eroi riusciranno a convertirlo.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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