Sanzioni ridotte in Sanatoria art. 36-bis, quanto pagare e chi calcola

Importi e criteri ribassati per SCIA e Permesso in sanatoria, anche per variazioni essenziali

Tra le varie modifiche apportate al D.L. 69/2024 Salva Casa troviamo la revisione diversificata degli importi da pagare in misura ridotta in caso di sanatoria edilizia con procedura semplificata ex articolo 36-bis D.P.R. 380/01, al posto del pesante criterio iniziale di raddoppio aumento valore venale e variabile tra 1.032 e 30.984 euro.

Indice

Abusi e illeciti edilizi rientranti nella procedura semplificata di sanatoria

L’articolo 36-bis D.P.R. 380/01 prevede un regime di sanatoria edilizia semplificato a regime ordinario (senza termini di scadenza), e dal 30 maggio 204 ha affiancato il previgente regime di sanatoria edilizia con doppia conformità tradizionale, sottraendo da quest’ultimo alcune categorie di intervento compiute in via illecita. Tenendo conto anche delle modifiche apportate in fase di conversione di legge, il regime di sanatoria edilizia semplificato ex articolo 36-bis consente la regolarizzazione dei seguenti illeciti, nel rispetto dei vari presupposti ivi indicati:

  1. abusi edilizi primari del T.U.E: parziali difformità (art. 34) e variazioni essenziali (art. 32) apportate nei confronti del permesso di costruire o SCIA alternativa al PdC (art. 23);
  2. illeciti edilizi T.U.E: opere effettuate in assenza o difformità da SCIA ordinaria nelle ipotesi di cui all’articolo 37 (pertanto opere in SCIA ex articolo 22 c.1 e 2);

La distinzione terminologica tra abusi edilizi e illeciti edilizi dipende dalla rilevanza penale della prima categoria, in quanto punibile in via residuale dall’articolo 44 c.1 lettera a) T.U.E.

Questa diversificazione verticale tra illeciti e abusi edilizi va mantenuta coerentemente anche coi due rispettivi procedimenti di regolarizzazione, secondo il comma 1 dell’articolo 36-bis:

  • Permesso di costruire in sanatoria per abusi edilizi primari;
  • SCIA in sanatoria per illeciti edilizi:

La distinzione tra categorie edilizie e procedure di sanatoria impedisce ogni interscambio tra loro, neppure in senso superiore ancorché più cautelativo e lungo in quanto è venuto a mancare l’opzione ammessa dalla previgente versione del comma 6 articolo 37; ciò significherà che l’abbinamento tra intervento illecito e procedura sanante sarà vincolante e tassativo, e pertanto:

  • la SCIA in sanatoria non potrà essere utilizzata per regolarizzare abusi di variazioni essenziali o parziali difformità dal permesso di costruire/SCIA alternativa;
  • il permesso di costruire in sanatoria “semplificato” non potrà regolarizzare i soli illeciti compiuti in assenza o difformità dalla SCIA ordinaria, nonostante logicamente sia di livello superiore per procedura e categoria;

Vediamo allora i due rispettivi regimi sanzionatori e relativi importi, alla luce delle modifiche emendative apportate al D.L. 69/2024.

Oblazioni ridotte per abusi e illeciti edilizi minori

Per quanto segue non saranno trattati i metodi o criteri di regolarizzazione previsti da altre norme di settore, quali la compatibilità paesaggistica, vincoli in generale ed altro ancora, esponendo invece il regime sanzionatorio pecuniario per la sola sanatoria edilizia in regime semplificato dall’articolo 36-bis T.U.E.

Preliminarmente si rileva che il testo integrale del comma 5 articolo 36-bis T.U.E., così come riformulato dalla conversione di legge in senso più favorevole, non fa distinzioni sul titolo di pagamento tra SCIA in sanatoria e Permesso in sanatoria in quanto prevede solo versamento di oblazione. Tale termine dovrebbe implicare anche l’estinzione del profilo penale, di quegli abusi qualificabili anche come reati edilizi dall’articolo 44 c.1 T.U.E., ricordando tuttavia che il mancato deposito della SCIA ordinaria non configura illecito penale in base al vigente articolo 37 comma 6 T.U.E. Per una migliore comprensione si riporta il testo del nuovo regime sanzionatorio (o meglio, oblatorio) riformulato nel predetto comma 5:

5. Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo:

a) pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall’articolo 16, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, nelle ipotesi di cui all’articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell’articolo 32. Non si applica l’incremento del 20 per cento nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;

b) pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, nei casi di cui all’articolo 37, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

L’introduzione del nuovo metodo di calcolo ha sostituito quello originariamente previsto dal D.L. 69/2024, in cui l’oblazione corrispondeva al doppio dell’aumento di valore venale, in misura compresa tra 1.032 e 30.984 euro, senza peraltro distinguere tra illeciti situati nell’ambito della SCIA e dei Permessi, e senza stabilire con esattezza il soggetto preposto al calcolo. Il previgente metodo si è palesato subito denso di contraddizioni, penalizzando la regolarizzazione di interventi illeciti posti a metà strada tra abuso formale e sostanziale, comparato alla rigida doppia conformità dell’articolo 36 T.U.E.

Oblazione per variazioni essenziali o parziali difformità al Permesso di Costruire

Per abusi edilizi compiuti con variazioni essenziali (art. 32) o parziali difformità (art. 34) dal permesso di costruire o SCIA alternativa, il rilascio permesso di costruire in sanatoria “semplificata” è subordinato al pagamento di oblazione come segue, in funzione del rispetto dei criteri di doppia conformità:

  1. Doppia conformità “disgiunta”, ovvero conforme alla disciplina urbanistica vigente all’istanza e conforme ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente all’epoca di esecuzione: al doppio del contributo di costruzione (oneri di urbanizzazione e contributo percentuale sul costo di costruzione ove dovuti) ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall’articolo 16 T.U.E., incrementato del 20 per cento;
  2. Doppia conformità “tradizionale”, ovvero conformità dell’intera disciplina urbanistica ed edilizia vigente vigente sia all’epoca di ultimazione sia al momento di istanza: si applica il predetto metodo, escludendo l’incremento del 20 per cento;

Il nuovo metodo di calcolo si è riallineato a quello già vigente per abusi primari soggetti all’Accertamento di (doppia) conformità ex articolo 36 T.U.E: il criterio proporzionato all’incidenza sul carico urbanistico trae radici fin dalla L. 47/85, inteso come metodo “premiale” applicabile all’abuso formale accessibile con la doppia conformità rigida; tuttavia l’assoggettamento a oblazione mantiene anche una funzione di deterrenza verso i futuri reati edilizi.

Oblazione per opere in assenza di SCIA ordinaria o difformità da essa

Prendiamo in esame gli interventi compiuti in assenza o difformità dalla SCIA ordinaria, di cui all’articolo 37 T.U.E. ovvero dei primi tre commi (dovendo escludere a rigor di logica la SCIA presentata tardiva ai sensi del comma 5, l’abrogato 4 e la clausola di chiusura prevista dal comma 6):

  1. La realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2 (N.B. non è indicato anche il comma 2-bis per varianti minori al P.d.C), in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.
  2. Quando le opere realizzate in assenza di segnalazione certificata di inizio attività consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo, di cui alla lettera c) dell’articolo 3, eseguiti su immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti, l’autorità competente a vigilare sull’osservanza del vincolo, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.
  3. Qualora gli interventi di cui al comma 2 sono eseguiti su immobili, anche non vincolati, compresi nelle zone indicate nella lettera A dell’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al comma 1. Se il parere non viene reso entro sessanta giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. In tali casi non trova applicazione la sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro di cui al comma 2.

Qualora l’intervento illecito risulti regolarizzabile con la nuova SCIA in sanatoria, la sua piena efficacia sarà condizionata al pagamento dell’importo a titolo di oblazione, ancorché astrattamente escluso dalla punibilità penale.

Il responsabile del procedimento (ufficio tecnico comunale), determina l’importo dell’oblazione sulla base del doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile stabilito dai competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate (Catasto, Ndr) in misura:

  1. generale: compresa tra 1.032 euro e 10.328 euro (pertanto doppia conformità “mista” verso la disciplina urbanistica vigente alla presentazione, e conformità ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente all’epoca di esecuzione);
  2. ridotta: compresa tra 516 euro e a 5.164 euro, ove l’intervento rispetti la doppia conformità tradizionale, ovvero conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;

Per come è stata riformulata, si rileva una elevata congruenza ai criteri e metodi di calcolo già previsti dal regime di SCIA in sanatoria, con doppia conformità, contenuti nell’abrogato comma 4 articolo 37 T.U.E.

Diciamo che si assiste ad un’altra diversificazione per criterio “premiale” tra opere qualificanti illeciti puramente formali e quelli di tipo misto rispetto alla linea ontologica di doppia conformità.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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