Sanzione pecuniaria su parziali difformità non rimovibili e diniego paesaggistico

La fiscalizzazione di parziali difformità la cui demolizione pregiudichi la parte legittima non è ammessa se aumenta il volume e superficie in zona paesaggistica.

Più volte l’argomento delle parziali difformità non rimovibili è stato oggetto di specifici approfondimenti, vediamo i possibili guastafeste.

Non si può parlare di disciplina edilizia e urbanistica in senso unitario, piuttosto bisogna parlare di diverse discipline in materia, a volte scoordinate tra loro e tendenzialmente capitanata dalla disciplina “madre” indicata nel Testo Unico per l’Edilizia DPR 380/01.

Affiancano il TUE diverse discipline settoriali quali l’antisismica/strutturale, l’acustica, le relative vincolistiche, la paesaggistica e tante altre.

Prendiamo il probabile caso di illeciti compiuti in zone vincolate da un punto di vista paesaggistico (per legge o per decreto ministeriale).

Tenuto conto che una consistente parte del territorio è coperta da vincolo paesaggistico, non è raro trovarsi in nella seguente condizione di improcedibilità per un’altrettanta frequente categoria di illeciti edilizi.

Si tratta del caso di illeciti di parziali difformità edilizie compiute con parziali difformità dal permesso di costruire e dalla Scia alternativa ad esso (discorso a parte per quelle in SCIA ordinaria e CILA) la cui rimozione non possa avvenire senza pregiudizio della parte legittima, vedi comma 2 dell’art. 34 del TUE.

Prenderemo quindi in esame la diversa casistica di parziali difformità rispettose del principio di doppia conformità.

Sono quindi illeciti edilizi che non rispettano il fondamentale principio di doppia conformità previsto dall’art. 36 del TUE, e per i quali il legislatore nazionale ha previsto uno specifico principio di deroga.

Il legislatore si è anteposto il problema dell’impossibile fattibilità esecutiva di reprimere in toto l’abuso edilizio, per il quale si andrebbe a colpire il proprietario o responsabile dell’abuso in maniera sproporzionata, proprio perchè la fattispecie non è stata compiuta in totale difformità, ma in misura inferiore.

Tuttavia il legislatore, a fronte della scelta di consentire il mantenimento in opera della parziale difformità al PdC (o Scia alternativa), ha contestualmente introdotto una misura punitiva sostitutiva alla mancata demolizione.

Da un punto di vista amministrativo ha previsto per questi casi la possibilità di pagare una sanzione pecuniaria della porzione d’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire (o Scia alternativa a PdC) quantificata come segue:

  • opera ad uso residenziale: doppio del costo di produzione stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392 (ex legge equo canone);
  • opere adibite ad usi diversi da quello residenziale: doppio del valore venale determinato a cura della agenzia del territorio;

Quanto sopra è fatto salvo diversa disposizioni regionali, che possono essere ancora più severe e gravose.

Il presupposto fondamentale è il rispetto delle altre norme settoriali.

Diciamo che quanto esposto finora era puramente circoscritto alla sfera urbanistico-amministrativa; è necessario tuttavia precisare che tale ipotesi deve, e assolutamente deve, essere rispettosa di tutte le altre norme e discipline settoriali (e locali).

Potrebbe presentarsi il caso di parziale difformità al PdC non rimovibile perchè pregiudicante la parte legittima, il tutto compiuto in zona con vincolo paesaggistico.

Nota bene: ci sono diverse tipologie di vincolo paesaggistico, specificatamente previste dal Codice dei Beni culturali D.Lgs. 42/2004 e meglio spiegate nel nostro corso di formazione online (clicca qui).

Se compiuto in zona paesaggistica la fiscalizzazione può diventare non ammissibile

La disciplina edilizia e urbanistica prevista dal TUE non può, ad esempio, elidere l’ambito applicativo della cosiddetta “sanatoria paesaggistica” ovvero procedura di accertamento Compatibilità paesaggistica ex art. 167 D.Lgs 42/04. Più correttamente dobbiamo dire che in caso di abusi, illeciti e difformità compiute in zone soggette a vincolo paesaggistico si somma l’ulteriore disciplina sanzionatoria e repressiva del Codice dei Beni culturali D.Lgs. 42/2004.

Questa è assai più severa, proprio perchè la sua finalità principe è quella di tutelare i valori paesaggisticamente vincolati nelle forme di legge, valori costituzionalmente garantiti.

La disciplina sanzionatoria del Codice prevede puntuali requisiti: l’accertamento di compatibilità paesaggistica può avvenire solo per opere previste dal comma 4 dell’art. 167, quindi in nessuna ipotesi non è ammissibile per aumenti di volume (leggi approfondimento).

Pertanto le parziali difformità dal PdC comportanti aumento di volume e superficie, ancorché non rimovibili perchè pregiudicanti la parte legittima, non possono essere fiscalizzate e mantenute in situ se compiute in zone vincolate paesaggisticamente (vedi anche Consiglio di Stato VI n. 4013 del 16 agosto 2017).

Diviene quindi impossibile pagare la sanzione pecuniaria per esse, anche se sotto il profilo urbanistico ricorrono tutti i presupposti previsti dall’art. 34 comma 2 del TUE.

Si comprende come la problematica potrebbe apparire assurda e contraddittoria agli occhi di molti, proprio perchè non è raro lo “scontro”  tra più diverse discipline sovrapposte e riguardanti lo stesso bene immobile.

La prima difficoltà quindi potrebbe derivare dalla qualificazione della difformità, ovvero se sconfina l’ambito della parziale difformità per rientrare piuttosto nel livello superiore di totale difformità.

Altro aspetto da non sottovalutare deriva dall’art. 32 del TUE: in base alla rilevanza o meno della variazione o difformità su beni immobili soggetti a vincoli di varia natura (cui quello paesaggistico), esse potrebbero essere qualificate in totale difformità, reato assai più grave rispetto alla parziale difformità.

In tali casi il problema può assumere contorni rilevanti e gravosi sopratutto quando tali illeciti sono oggetto di accertamenti da parte delle competenti autorità e dei dovuti provvedimenti repressivi quali ordinanze di rimessa in pristino e procedimenti penali.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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