Sanatoria paesaggistica con aumento volume col Salva Casa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
24/07/2024
Sanatoria edilizia

Parziali difformità e variazioni essenziali al Permesso sono regolarizzabili anche per incremento di carico

Tra le tante modifiche apportate al Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01 dal provvedimento normativo Salva Casa vi rientrano anche alcune possibilità di sanare i profili paesaggistici degli abusi edilizi minori. Ciò è contemplato dall’articolo 36-bis T.U.E., nel quale alcuni commi prevedono la possibilità di ottenere l’Accertamento di compatibilità paesaggistica anche nei casi di creazione di volume o superficie, nonché l’aumento di quelli legittimamente esistenti.

Compatibilità paesaggistica con aumenti di volume

L’articolo 36-bis disciplina la procedura di sanatoria edilizia “semplificata” per abusi minori, ovvero per opere compiute in:

parziali difformità (art. 34) o variazioni essenziali (art. 32) al permesso di costruire/SCIA alternativa;
assenza o difformità a SCIA ordinaria nelle ipotesi di cui all’articolo 37;

Qualora le predette opere risultino effettuate in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, secondo il comma 4 dell’articolo 36-bis è possibile domandare istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica, anche quando sia stata creata superficie utile o volume ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati.

4. Qualora gli interventi di cui al comma 1 siano eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, si intende formato il silenzio assenso e il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. Le disposizioni del presente comma si applicano anche nei casi in cui gli interventi di cui al comma 1 risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione.

E’ evidente il rinvio contenutistico alla medesima procedura previgente al Salva Casa, contenuta nell’articolo 167 D.Lgs. 42/2004, per il quale tuttavia nel relativo comma 4 permane scritto il divieto nei casi di aumento di volumi/superfici o loro creazione. Questa previsione di improcedibilità imposta dal Codice del Paesaggio, rimasta ferma fin dall’entrata del D.Lgs. 157/2006, è da ritenere implicitamente e parzialmente superata nei soli casi ammessi dall’articolo 36-bis T.U.E. La vera difficoltà semmai è estrapolarne una chiave di lettura coordinata anche con altre modifiche apportate dal Salva Casa, compreso quelle in conversione di legge:

inserimento espresso delle variazioni essenziali nell’ambito della sanatoria semplificata art. 36-bis (ultima frase comma 1), innalzando il potenziale perimetro di sanabilità con doppia conformità asincrona;
eliminazione parziale della qualificazione automatica in variazioni essenziali a favore delle parziali difformità dal permesso su edifici sottoposti a vari vincoli, abrogando l’ultimo periodo del comma 3 art. 32 T.U.E;

Emerge un nuovo nodo riguardante la qualifica delle variazioni essenziali effettuate su immobili sottoposti a vincolo paesaggistiche, denominate d’ora in avanti variazioni essenziali paesaggistiche.

Vincolo paesaggistico sopravvenuto dopo l’abuso

Al momento non è possibile ipotizzare esclusioni dall’ottenimento della Compatibilità paesaggistica per abusi e violazioni edilizie effettuate nel momento in cui l’immobile non fosse sottoposto a tali vincoli.

Normalmente la sopravvenienza di un vincolo dopo l’esecuzione dell’abuso comporta comunque la verifica di compatibilità, stante l’interesse pubblico di tutela del bene vincolato rispetto a quello del singolo privato al mantenimento dell’opera; il principio è ampiamente consolidato anche nell’ambito delle procedure di condono edilizio quanto negli accertamenti di conformità effettuati fino dall’emanazione del Salva Casa.

Quest’ultimo provvedimento introduce una forma di sanatoria edilizia semplificata sotto i profili formali quanto sostanziali, ma ha cercato di mantenere una certa coerenza col previgente sistema. Ciò è avvenuto anche stavolta, e in conversione di legge è stata inserita nel T.U.E. una frase al termine del comma 4 articolo 36-bis:

Le disposizioni del presente comma si applicano anche nei casi in cui gli interventi di cui al comma 1 risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione.

Essa prevede neanche tanto implicitamente l’assoggettamento a Compatibilità paesaggistica nei confronti di vincoli sopravvenuti all’esecuzione dell’abuso edilizio; diciamo che c’era necessità di specificare due aspetti per cui è necessario ottenere la Compatibilità paesaggistica favorevole secondo la detta procedura:

chiarire ed estendere il silenzio assenso anche ai casi più critici;
ricomprendere espressamente anche illeciti paesaggistici sostanziali (aumento volume/superfici, ecc);
assorbire anche le casistiche formatesi anteriormente al D.Lgs. 157/2006, cioè prima della Compatibilità paesaggistica “rigida” e contenuta nell’articolo 167 del D.Lgs. 42/2004.

Confine tra Parziali difformità e Variazioni essenziali con vincolo paesaggistico

Ritorno sul tema con ulteriori approfondimenti. Da una parte l’articolo 36-bis permetterà di sanare parziali difformità e variazioni essenziali anche su immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, compreso quelle ipotesi incrementali volumetriche o di superficie utile escluse finora dal comma 4 Art. 167 D.Lgs. 42/2004.

Dall’altra parte sussiste ancora la restante previsione di innalzamento automatico per abusi primari contenuta nell’articolo 32 comma 3 T.U.E, nel quale il Salva Casa ne abrogato una parte:

3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44. ~~Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali.~~

L’art. 32 comma 3 qualifica tutte le varianti essenziali eseguiti su immobili vincolati, anche paesaggisticamente, in totale difformità dal permesso, innalzando cioè la gravità dell’abuso.

Leggendo entrambi gli articoli si aprono due possibili scenari nelle aree tutelate soltanto a livello paesaggistico dal D.Lgs 42/2004, restando invece escluse tutte le restanti tipologie di vincoli elencate al predetto comma 3 art. 32 nel T.U.E:

sembrerebbe possibile sanare soltanto le opere rientranti nelle parziali difformità, anche con creazione di superfici utili o volumi, o loro incrementi, restando escluse le variazioni essenziali “paesaggistiche” per automatica conversione in totale difformità, non ammesse nella sanatoria semplificata art. 36-bis;
sembra possibile sanare anche le variazioni essenziali “paesaggistiche” per espressa previsione estensiva a tutti i benefici dell’intero articolo 36-bis, come stabilito proprio nel suo comma 1 nell’ultima frase, aggiunto peraltro in conversione di legge assieme alla riduzione dell’automatismo aggravante ex comma 3 articolo 32;

Tuttavia rema in senso contrario alla sanabilità articolo 36-bis delle variazioni essenziali “paesaggistiche”, qualificanti totale difformità al permesso, la speciale previsione riservata dall’articolo 34-ter T.U.E. alle varianti in corso d’opera su titoli abilitativi rilasciati ante L. 10/1977 e qualificabili parziali difformità al P.d.C. E’ possibile che la parziale soppressione del comma 3 art. 32 T.U.E., sull’elevazione automatica da parziali difformità paesaggistiche in variazioni essenziali, sia stata effettuata per coordinarsi con le sanatorie riservate alle varianti in corso d’opera ante L. 10/1977.

Chissà quale delle due linee prevarrà, è un corto circuito in piena regola, da affrontare con le dovute cautele e suscettibile di prossimo aggiustaggio con provvedimento correttivo autunnale.