Sanatoria edilizia, valutazione parziale o complessiva dello stato dei luoghi

Anche l’area di pertinenza dell’immobile e costruzione è interessata dalla verifica di altre opere abusive rispetto a quelle presentate nell’istanza.

Ipotizziamo un fabbricato residenziale autorizzato dal un primo permesso di costruire, e realizzato in tipologia bifamiliare con relative aree esterne pertinenziali a giardino.

Successivamente alla realizzazione, con tanto di rilascio Abitabilità, sono state compiute una lunga serie di illeciti e abusi edilizi nel corso del tempo:

• frazionamento degli appartamenti con consistente aumento del numero di unità immobiliari;
• ampliamenti per spazi ad uso autorimessa;
• modifiche di prospetto;
• frazionamento aree scoperte mediante nuovi muretti di cinta;

Chiaramente, questo intervento di opere nel suo insieme si qualifica come ristrutturazione sostanziale che investe nel suo complesso l’intero fabbricato.

Infatti, rispetto al progetto autorizzato iniziale, la configurazione dell’organismo edilizio risulta assai diversa.

E se dicessi che questi immobili nel frattempo erano stati frazionati soltanto al Catasto e compravenduti da soggetti terzi?

Ebbene sì.

Qualche anno dopo un proprietario dei nuovi appartamenti derivati dai suddetti abusi ha depositato una domanda di sanatoria edilizia.

L’istanza di accertamento di conformità ha per oggetto soltanto la regolarizzazione di alcune opere di modesta entità, come le recinzioni e muretti esterni ad un fabbricato residenziale.

La stessa domanda non riguarda e non coinvolge il fabbricato o le porzioni edificati. La loro esclusione dalla domanda di accertamento di conformità è avvenuta tramite una abile schematizzazione degli elaborati grafici.

In sostanza per gli edifici non erano state inserite la piante, sezioni e prospetti in opportuna scala di rappresentazione; al loro posto vi erano riportato soltanto gli ingombri planivolumetrici che, in linea teorica risultavano corrispondenti allo stato di fatto.

Alla presentazione dell’istanza di sanatoria segue un sopralluogo da parte del Comune, per verificare meglio l’oggetto della richiesta. Altra cosa: non risulta ammissibile una forma di sanatoria parziale edilizia.

D’altronde è pienamente legittimo per l’ente pubblico effettuare verifiche sul posto e riscontrare la veridicità delle dichiarazioni, dati e rappresentazioni grafiche indicate nell’istanze.

Dal sopralluogo la P.A. oltre a riscontrare lo stato delle opere illecite oggetto di sanatoria, prende atto e accerta molte altre irregolarità avvenute nel corso del tempo rispetto a quanto legittimato col permesso di costruire originario.

Chiaramente ciò ha comportato l’avvio delle relative procedure sanzionatorie e repressive, e contestuale diniego della domanda di sanatoria edilizia.

E’ possibile stralciare parzialmente le opere abusive per regolarizzarle con separata procedura di sanatoria edilizia?

Attualmente la procedura della sanatoria edilizia è disciplinata dall’art. 36 del Testo Unico per edilizia D.P.R. 380/01 (stesso ragionamento vale anche per la SCIA in sanatoria ex art. 37).
Essa è basata sul criterio del rispetto della doppia conformità riferita all’epoca di:

• presentazione istanza di sanatoria;
• realizzazione degli abusi edilizi;

Questa procedura mantiene da anni un impostazione molto rigida e severa, come appunto è rimasto fermo il principio della doppia conformità. Infatti i tentativi di far applicare una versione più “attenuata” di sanatoria edilizia singola conformità sono stati ritenuti illegittimi dal Consiglio di Stato (vedi Sanatoria giurisprudenziale).

Anche la valutazione dell’entità degli abusi oggetto di accertamento di conformità è rimasta confinata dentro una rigida applicazione. Ergo, non è possibile scindere la sanatoria per illeciti di singole porzioni della costruzione contestuali alla demolizione di altre.

Video: la sanatoria edilizia, procedure e limiti

La valutazione dello stato dei luoghi va effettuata in maniera complessiva per fabbricato e aree esterne.

Non è possibile parcellizzare o stralciare porzioni di immobili ai fini dell’istanza di sanatoria edilizia.

In altre parole, non si può ottenere il rilascio del permesso di costruire in sanatoria omettendo o escludendo alcune porzioni altrettanto irregolari.

Che piaccia o no, nella procedura di regolarizzazione si deve analizzare lo stato dei luoghi e legittimato in maniera globale. Proprio come se fosse una revisione generale del fabbricato, immobile e aree esterne.

Il criterio di valutazione globale si applica a tutte le procedure di regolarizzazione edilizia.

Più precisamente si applica alla procedure di:

• Accertamenti di conformità secondo l’art. 36 del T.U.E
• Regolarizzazione di opere di minore rilevanza previste dal successivo art. 37 del D.P.R. 380/01 (per esempio la SCIA in sanatoria).

La pubblica amministrazione non può effettuare valutazioni di singole opere abusive estrapolandole dal restante contesto immobiliare.

Le opere abusive non sono suscettibili di autonomo apprezzamento, e al contrario devono approcciarsi con metodo complessivo e unitario per l’intero immobile e fabbricato, compreso le aree esterne.

La giurisprudenza amministrativa ha confermato il fermo indirizzo sulla valutazione complessiva di sanabilità, che riprendo a piene mani da alcune sentenze del Consiglio di Stato:

<<La valutazione della sanabilità delle opere incluse nell’istanza presentata ai sensi dell’art. 36 DPR 380/2001, nel caso in cui nella stessa area di pertinenza coesistano altre opere abusive non considerate dall’interessato nella predetta istanza, ma pur sempre funzionalmente collegate alle prime, come avviene nel caso di specie in cui tutte le opere costituiscono manufatti funzionalmente legati all’esercizio di una attività imprenditoriale, non può non includere la verifica circa la sanabilità delle altre opere edilizie abusivamente realizzate, atteso che lo scrutinio sulla “doppia conformità” non può che essere complessivo” (Consiglio di Stato, sez. VI, 4 febbraio 2019, n. 843).
Ne deriva, pertanto, che, qualora venga chiesto il rilascio di un permesso di costruire riferito soltanto a talune delle opere realizzate e l’Amministrazione riscontri l’esistenza di altre opere abusive, non scomponibili in progetti scindibili, ma funzionalmente connesse al perseguimento di uno scopo unitario, l’ente procedente non può accogliere una domanda riguardante singole opere, dovendo aversi riguardo al complessivo intervento all’uopo realizzato.>> (Cons. di Stato n. 1848/2020).

Pertanto da quanto sopra emerge chiaramente il consiglio per cui sia necessario estendere lo svolgimento delle verifiche dello stato legittimo dell’immobile all’intera consistenza complessiva, senza limitazioni.

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