Sanatoria edilizia, eccessiva sanzione pecuniaria per errata categoria di intervento e procedura • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
26/11/2021
Sanatoria edilizia

Illeciti edilizi minori, la sanzione si calcola con art. 37 invece del 36 T.U.E. col massimo di 5.164 €

Nel nostro ordinamento esistono due procedure di regolarizzazione degli illeciti edilizi, in base alla loro rilevanza e categoria di intervento nel DPR 380/01 si suddividono in:

Accertamento di conformità art. 36 per abusi edilizi, cioè illeciti anche penalmente rilevanti: si ottiene il rilascio del Permesso di Costruire in Sanatoria;
SCIA in sanatoria art. 37, per illeciti edilizi minori (salve norme regionali);

Più dettagliatamente, le due rispettive procedure consentono di regolarizzare, coi dovuti presupposti, le rispettive violazioni edilizie; inutile rammentare nuovamente che la trattazione seguente esula dagli aspetti normativi speciale e di settore, ad esempio paesaggistica, antisismica, ecc.

La regolarizzazione degli immobili si basa su queste procedure, che a loro volta sono connesse alle categorie di intervento di illecito edilizio da sanare: l’errata scelta della categoria di abuso edilizio, porta inevitabilmente a pagare importi di sanzione pecuniaria eccessiva e non dovuta.

In altre parole trattare le violazioni edilizie “minori” dell’art. 37 c.4 DPR 380/01 nel livello superiore dell’art. 36 è un errore grave e costoso: è probabile che il conteggio dell’importo della sanzione pecuniaria risulti eccessivo a quello ottenibile dall’art. 37.4.

Vi assicuro che la differenza nel conteggio tra oblazione (PdC in sanatoria art. 36) e sanzione pecuniaria (SCIA in sanatoria art. 37.4) può essere notevole; quindi se la quantificazione della sanzione pecuniaria/oblazione appare eccessiva rispetto all’entità e valore marginale dell’illecito, avete uno spunto da verificare.

Premetto pure che si parla soltanto della sanzione pecuniaria, esulando la debenza o meno degli oneri di urbanizzazione e contributo costo di costruzione; non stiamo neppure parlando di sanzione pecuniaria per “fiscalizzazione” abuso edilizio.

Esempio

Una ristrutturazione edilizia “leggera” fattibile con SCIA ordinaria (art. 22 c.1 DPR 380/01), compiuta senza la sua presentazione: non viene sanata con SCIA in sanatoria art. 37 TUE, ma con Accertamento di Conformità art. 36 per Permesso di Costruire in sanatoria.

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Illeciti e abusi edilizi, categorie e procedure di regolarizzazione DPR 380/01: tra SCIA e PdC in sanatoria

Al netto della CILA tardiva (c.d. anche in “sanatoria”) dell’art. 6-bis TUE, si parlerà di seguito delle due procedure di regolarizzazione più complesse, in quanto prevedono entrambe il rispetto della doppia conformità, di oneri e di rispettive oblazione e sanzione.

Accertamento di conformità/Permesso di Costruire in sanatoria art. 36 TUE, per interventi realizzati in:

assenza di permesso di costruire;
difformità parziale o totale dal PdC rilasciato;
ristrutturazione edilizia “pesante” compiuta in assenza di PdC o difformità dal esso;
assenza di segnalazione certificata di inizio attività alternativa al Permesso (Super-SCIA art. 23 TUE) o in difformità da essa;

SCIA in sanatoria art. 37.4 TUE

Si può presentare SCIA in sanatoria in caso di interventi edilizi compiuti in assenza di SCIA o difformità da essa, di cui all’articolo 22, commi 1 e 2 (segnalo che tuttavia non è menzionato il comma 2-bis tra le ipotesi di sanabilità art. 37.4):

(estratto dall’art. 22 TUE):

comma 1:
a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti;
b) gli interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all’articolo 3, comma 1, lettera c), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), diversi da quelli indicati nell’articolo 10, comma 1, lettera c.

2. Sono, altresì, realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell’attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini dell’agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell’intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori.

Tra SCIA e PdC in sanatoria, cambia il conteggio della sanzione pecuniaria

Per essere precisi la SCIA in sanatoria e Permesso di Costruire in sanatoria, in caso di buon esito e quindi di rispettata doppia conformità, sono soggetti al pagamento di una somma di denaro, a diverso titolo e nome:

Oblazione – Permesso di costruire in sanatoria art. 36 DPR 380/01: contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.
Importo minimo: non previsto nel TUE, ma probabile nelle norme regionali;
Importo massimo: non previsto;
Sanzione pecuniaria – SCIA in sanatoria art. 37.4 DPR 380/01: somma stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.
Importo minimo: 516 €
Importo massimo: 5.164 €

L’errata qualifica della categoria di intervento edilizio illecito può comportare eccessiva sanzione pecuniaria

Dalla lettura di quanto esaminato finora, appare evidente come un errato inquadramento dell’illecito edilizia, della sua categoria di intervento e della conseguente procedura di regolarizzazione, possa portare ad un errato calcolo della sanzione pecuniaria dovuta.

Questo problema può perfino amplificarsi nelle regioni ove vige una normativa edilizia sovrapposta e più gravosa rispetto al TUE (Toscana e Lazio in primis).

Infatti trattare un illecito edilizio rientrante in art. 37.4 DPR 380/01, con la procedura “superiore” art. 36 relativa agli abusi edilizi penalmente rilevanti, comporta l’applicazione di criteri di calcolo diversi.

Ma soprattutto il legislatore, proprio per evitare un eccessiva disparità e mantenere equità tra abusi edilizi gravi o meno, ha previsto un importo massimo di 5.164 € per illeciti minori.

Facciamo un esempio concreto, dove una ristrutturazione edilizia entro sagoma, con aumento di unità immobiliari e cambio destinazione d’uso abbia comportato Oneri di urbanizzazione e Contributo costo di costruzione pari a 23.000 €

in caso di art. 36 PdC in sanatoria:
oblazione + oneri = Oneri x 2 = 23.000 € x 2 = 46.000 €
in caso di art. 37 SCIA in sanatoria:
sanzione + oneri = (in proporzione ad aumento valore, da 516 € a 5.164 €) + 23.000 € = da 23.016 a 28.164 €

Differenza tra articolo 36 e 37 pari a 46.000 € – (da 23.016 a 28.164) € = da 17.836 € a 22.484 €

Questo è un esempio banale, ma faccio presente che sono molte le casistiche in cui l’errata qualificazione della categoria di intervento dell’abuso edilizio possa comportare sanzionamento eccessivi rispetto a quelli effettivamente dovuti per lette.

Consigli utili

Posso suggerire la verifica della corretta qualifica dell’illecito edilizio fin dalle prime fase, cioè dagli accertamenti e ordinanze che la P.A. emette. Infatti anche in questo caso è consigliato agire anticipatamente piuttosto che fare ricorso amministrativo per ottenere la rettifica.

Pertanto anche la corretta analisi della contestazione dell’illecito edilizio deve avvenire fin dall’avvio del procedimento, con attenta lettura dei contenuti e contestazione degli abusi edilizi notificato al proprietario o responsabile dell’illecito.