Sanatoria edilizia, quando ripresentare domanda con nuovi elementi • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
09/07/2023
Sanatoria edilizia

Il proprietario dell’immobile abusivo può reiterare l’istanza purché ammissibile e non pretestuosa

Nei casi in cui sia stata respinta la domanda di sanatoria edilizia esiste la possibilità di poterla presentare nuovamente, onde superare certi impedimenti che hanno portato al primo diniego; ma proprio per evitare una possibile situazione di reiterazione ad oltranza per guadagnare tempo nei confronti delle ordinanze demolitorie, la giurisprudenza amministrativa ha circoscritto tale ammissibilità a pochi casi.

La possibilità di presentare la domanda di Accertamento di conformità ex articolo 36 DPR 380/01 è condizionata all’esistenza di molti presupposti, il principale è il rispetto della doppia conformità dell’opere illecite alla disciplina urbanistico edilizia vigente a:

epoca di presentazione istanza;
epoca di realizzazione;

In caso di compresenza di queste due conformità, allora la domanda ha già superato lo scoglio principale, infatti la verifica di doppia conformità prevista dall’articolo 36 DPR 380/01 è complessa (approfondimento), come si evince dal testo normativo:

1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

La presentazione dell’istanza di sanatoria edilizia ha un duplice termine di scadenza, disciplinato dal comma 1 medesimo articolo, ovvero:

quello previsto dalla scadenza dell’ordinanza di demolizione e rimessa in pristino (solitamente novanta giorni);
e comunque in via residuale, fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative (es. accertamento mancata ottemperanza con sanzione pecuniaria e acquisizione gratuita).

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Reiterazione possibile della domanda di sanatoria edilizia

Prendendo spunto dalla sentenza di Consiglio di Stato n. 2253/2023, emerge la possibilità “condizionata” di ripresentare l’istanza di sanatoria, successivamente al diniego della precedente.

Una volta arrivati al diniego (con relativo preavviso comunicato precedentemente) non risulta più possibile fare una ulteriore fase di integrazione “correttiva”.

il proprietario di un immobile abusivo ben può reiterare la domanda di accertamento della (doppia) conformità dello stesso, perché la reiterazione dell’istanza sia ammissibile e non (all’opposto) pretestuosa, occorre che egli produca nuovi e significativi elementi (rispetto a quelli già prodotti con la precedente istanza e ritenuti non utili dall’amministrazione ai fini della sanatoria postuma) effettivamente dimostrativi della sanabilità delle opere, di talché solo in tal caso l’amministrazione è obbligata a dare corso ad un procedimento e solo in tal caso, in assenza di un provvedimento espresso, si forma il silenzio-diniego.

Per evitare la ripresentazione seriale di consecutive richieste di sanatoria, il soggetto richiedente può depositare nuova istanza quando sussistono elementi nuovi e significativi rispetto a quelli contenuti nella precedente istanza, ovviamente da (ri)valutare formalmente e sostanzialmente.

E non solo: l’Amministrazione competente (Comune) può effettuare un nuovo esame quando la nuova istanza di sanatoria sia presentata in versione “corretta” e depurata dalle condizioni ostative al rilascio.

Infatti la P.A. può provvedere al rilascio del Permesso di Costruire in sanatoria soltanto quando vi siano tutte le condizioni e presupposti dimostranti la sanabilità degli illeciti edilizi; la procedura potrà quindi terminare con:

Rilascio Permesso di Costruire in sanatoria;
Diniego espresso e comunicato col preavviso;
Diniego per silenzio rifiuto (art. 36 c.3 TUE);

Origini della sanatoria edilizia con doppia conformità

La vigente procedura di sanatoria edilizia ex art. 36 d.P.R. 380/2001 è disancorata dalla necessaria notifica di una ordinanza di demolizione, come invece accadeva per l’attivazione del medesimo istituto sotto la vigenza dell’art. 13 legge 47/85 (Cons. di Stato n. 3545/2021).

La sanatoria edilizia prevista dal TUE attualmente non prevede espressamente una procedura di “rettifica”, sia per i permessi di costruire rilasciati; alcune legislazioni regionali come L.R. Toscana n. 65/2014 hanno timidamente inserito nelle tolleranze edilizie limitate possibilità di riconoscere lievi discordanze per errori materiali (istituto da rafforzare).

L’Accertamento di conformità, o “sanatoria ordinaria” consiste nella regolarizzazione di abusi “formali”, in quanto l’opera è stata sì effettuata senza il preventivo titolo o in difformità dallo stesso, ma senza violare la duplice disciplina urbanistica vigente sia al momento della sua realizzazione che a quello di presentazione della domanda (c.d. “doppia conformità”).

L’invenzione dell’Accertamento di “doppia conformità” risale alla legge n. 47/1985 (art. 13), che ha ripreso, ampliandone la portata, la limitata previsione già contenuta nella L. 10/1977.

Prima di allora, già si disquisiva in verità in ordine alla ammissibilità della sanatoria, anche parziale, degli illeciti edilizi, e si era comunque fatto strada l’orientamento in base al quale l’amministrazione poteva rilasciare una licenza postuma per le opere edificate senza o in contrasto con il titolo edilizio, purché conformi allo strumento urbanistico in vigore al momento del rilascio (Consiglio di Stato n. 3545/2021).