Sanatorie edilizie impossibili: presentazione oltre i termini con acquisizione gratuita al patrimonio • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
29/10/2021
Sanatoria edilizia

Il rilascio del permesso di costruire in sanatoria non presuppone la rinuncia automatica alla proprietà dell’opera abusiva già acquisita per legge

Per comprendere questo delicato passaggio devo prima fare una serie di premesse su come funziona la procedura di accertamento di conformità prevista dall’art. 36 DPR 380/01, che porta al rilascio del Permesso di Costruire in sanatoria.

In via assai speditiva il procedimento previsto dal Testo Unico Edilizia DPR 380/01 si può riassumere con questa sequenza, a partire dall’art. 31:

Accertamento abuso edilizio (comma 2);
Emissione di Ordine demolizione e ripristino da eseguire entro novanta giorni, contenente la previsione di acquisizione gratuita al patrimonio pubblico del bene immobile, area di sedime e area circostante necessaria (commi 2-3)
Possibilità di presentare istanza di Accertamento di conformità ex art. 36 entro i novanta giorni;
Accertamento inottemperanza della demolizione/ripristino decorsi novanta giorni dall’Ordine di demolizione: la notifica di ciò al soggetto interessato costituisce titolo per immissione nel possesso e trascrizione nei Registri Immobiliari (commi 3-4);
Acquisizione gratuita di diritto avviene automaticamente all’accertata inottemperanza di demolizione (decorsi novanta giorni);
Applicazione sanzioni pecuniarie per mancata ottemperanza all’Ordine di rimessa in pristino/demolizione;

Con questa successione di fasi, alcune coincidenti e sovrapposte tra loro, si intuisce che il proprietario o il responsabile dell’abuso ha tempi stretti entro i quali deve attivarsi per presentare la sanatoria o effettuare la rimessa in pristino dello Stato legittimo immobiliare.

SANATORIA EDILIZIA: PROCEDURA E ARTICOLI

Istanza di sanatoria edilizia, le tempistiche rispetto all’Ordine demolitorio

La presentazione dell’Accertamento di conformità in sanatoria art. 36 DPR 380/01 può avvenire in due fasi rispetto al provvedimento repressivo e sanzionatorio adottato:

Entro i novanta giorni concessi dall’ordinanza di rimessa in pristino/demolizione, nei quali l’immobile risulta ancora di proprietà del soggetto interessato;
Oltre i novanta giorni dell’ordinanza, decorsi i quali il bene immobile, l’area di sedime e quella necessaria prevista dalle norme diventano automaticamente e di diritto acquisite gratuitamente al patrimonio pubblico.

Il primo caso riguarda la normale procedura che i soggetti richiedenti affrontano per regolarizzare illeciti e abusi edilizi relativi all‘art. 31 DPR 380/01, e pertanto quelli prettamente “gravi”.

Anche se i novanta giorni assegnati dal DPR 380/01 sono effettivamente pochi per impostare una domanda di sanatoria edilizia esaustiva sotto tutti i profili e norme di settore (paesaggistica, antisismica, ecc), normalmente il soggetto interessato si adopera per presentarla comunque, quanto meno per rientrare nei termini e “giocarsi” il perfezionamento nella fase di integrazioni documentali.

Sanatoria edilizia oltre i novanta giorni: il proprietario è ancora legittimato a presentarla?

Premessa: è ormai consolidata giurisprudenza che l’ingiustificata inottemperanza all’ordine di demolizione dell’opera abusiva ed alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi entro novanta giorni dalla notifica dell’ingiunzione a demolire emessa dall’Autorità amministrativa determina l’automatica acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’opera e dell’area pertinente (Cass. Pen. 35484/2021).

ACQUISIZIONE GRATUITA AL PATRIMONIO: DEFINIZIONE E ARTICOLI

L’effetto di acquisizione gratuita si verifica senza che sia necessaria né la notifica all’interessato dell’accertamento dell’inottemperanza né la trascrizione, perchè l’acquisizione gratuita avviene di diritto per il solo fatto della mancata demolizione, anche senza la formale notifica di accertamento di inottemperanza (Cass. Pen. 35484/2021, n. 1163/2016, 1819/2008)

Occorre specificare la distinzione:

L’accertamento dell’inottemperanza ha solo funzione certificativa dell’avvenuto trasferimento del diritto di proprietà, costituendo titolo per l’immissione in possesso;
la trascrizione serve a rendere opponibile il trasferimento ai terzi a norma dell’art. 2644 del Codice Civile;

Termini entro il quale presentare comunque l’istanza di accertamento di conformità ex art. 36 DPR 380/01

In base alle rispettive tipologie di abuso edilizio, l’art. 36 comma 1 DPR 380/01 stabilisce che il permesso di costruire in sanatoria può essere richiesto fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli e, comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative:

31, comma 3 (assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali)
33, comma 1 (ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità)
34, comma 1 (parziali difformità al permesso di costruire)

Secondo la giurisprudenza amministrativa, la presentazione della domanda di accertamento di conformità successiva alla emanazione dell’ordinanza di demolizione comporta che l’Amministrazione non può che constatare che l’istanza è stata presentata da chi non sia più proprietario, se essa è stata proposta dopo l’acquisizione ipso iure della proprietà ai sensi dell’art. 31 comma 3 DPR 380/01, per il decorso del termine di novanta giorni (Cons. St., Sez. VI, n. 5654 del 30/11/2017).

In altre parole, decorsi i novanta giorni dall’ordinanza demolitoria senza l’avvenuta demolizione degli abusi scatta immediatamente l’acquisizione gratuita, pertanto il proprietario non è più proprietario. E pertanto non è più legittimato a presentare istanza di sanatoria edilizia.

La Cassazione Penale ha più volte confermato che i limiti temporali concessi dall’art. 36 comma 1, DPR 380/01 al responsabile dell’abuso o all’attuale proprietario del bene per chiedere il rilascio del permesso di costruire entro il termine di cui all’art. 31 comma 3, DPR 380/01, sono coerenti con le conseguenze dell’inutile spirare di tale termine, privando di legittimazione alla domanda il loro inutile decorso chi non è più proprietario del bene stesso (Cass. Pen. n. 35484/2021, n. 3261/2020).

Una volta acquisita al patrimonio comunale, solo il Comune può stabilire, con deliberazione consiliare, l’esistenza di prevalenti interessi pubblici sempre che l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici ed ambientali.
La spoliazione di diritto della proprietà del bene sottrae sostanza giuridica all’interesse vantato nei suoi confronti dal precedente proprietario degradandolo a mero interesse di fatto che, privandolo della legittimazione ad agire in difesa del bene stesso, impedisce persino la restituzione in suo favore caso di dissequestro (Cass. Pen. n. 35484/2021, n. 1163/2016, n. 42637/2013, n. 45705/2011, n. 4962/2007).

Di conseguenza, in caso di rilascio del permesso in sanatoria ex art. 36 del D.P.R. 380/01 con richiesta presentata oltre i novanta giorni dalla notifica dell’ordine di demolizione, non presuppone implicitamente la rinuncia da parte del Comune al diritto di proprietà sull’opera abusiva già acquisita al suo patrimonio. Infatti non vi è coincidenza sul piano della competenza tra l’organo rilasciante permesso in sanatoria (ufficio tecnico comunale) e l’organo competente alla adozione dell’atto presupposto implicito (rinuncia al diritto di proprietà), da individuarsi in distinti e superiori organi comunali (Cass. Pen. n. 35484/2021, 3261//2020).