Sanatoria edilizia condizionata esclusa per abusi rientranti in articolo 36 DPR 380/01 • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
23/04/2025
Sanatoria edilizia

Illeciti edilizi primari restano soggetti alla doppia conformità senza opere postume, anche dopo L. 105/24 Salva casa

Per i cosiddetti abusi edilizi minori, inquadrati nell’articolo 36-bis del testo unico edilizia grazie alla legge 105/2024 “Salva Casa”, esiste la possibilità di adeguare lo stato dei luoghi per conformarsi alla normativa sulla sicurezza e/o di rimuovere quelle opere che impediscono il rispetto della doppia conformità “asincrona” concessa nell’anzidetto articolo. Tale procedura prende il nome di “sanatoria edilizia condizionata” all’esecuzione di opere, oppure “sanatoria con opere postume” al deposito dell’istanza stessa.

Per tutte le restanti tipologie di abusi primari, cioè di livello superiore all’articolo 36-bis e rientranti nell’articolo 36 TUE, la doppia conformità resta rigida, e pertanto deve risultare rispondente alla disciplina urbanistica e alla disciplina edilizia vigenti contemporaneamente alle due rispettive epoche:

alla presentazione dell’istanza di Accertamento di conformità;
all’epoca della realizzazione dell’abuso;

La diretta conseguenza è che l‘ordinamento non ammette ancora forme di sanatoria edilizia condizionata per gli abusi edilizi primari. La conferma arriva dalla sentenza n. 2373/2025 del Consiglio di Stato, in cui si afferma che: «È inammissibile un’istanza ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 condizionata all’esecuzione di ulteriori prescrizioni e/o interventi, fosse anche solo di eliminazione di una parte delle opere abusive. Una tale istanza dimostra infatti, ex se, che l’abuso originariamente commesso non era conforme alla normativa vigente al momento della realizzazione ed esclude la sussistenza della c.d. “doppia conformità».

La fattispecie oggetto di sentenza riguarda l’accertamento di opere edilizie eseguite senza titolo abilitativo all’interno di un’unità immobiliare, e in contrasto al regolamento edilizio comunale vigente, ovvero:

Cambio di destinazione d’uso da direzionale a ristorante, in zona omogenea A (mutamento d’uso rilevante soggetto al permesso di costruire ai sensi dell’articolo 10 c.1 TUE, con vincoli stringenti);
Realizzazione di un soppalco, che genera ambienti non conformi alle altezze minime previste;

Il procedimento si è avviato depositando l’Istanza di accertamento di conformità presentata, conclusosi col rigetto dell’istanza, alla quale il richiedente ha replicato comunicando la volontà di ripristinare parzialmente lo stato dei luoghi, rinunciando al mutamento d’uso effettuato, lasciando invece le restanti opere edilizie compiute.