Sanatoria edilizia 2023, caratteristiche e procedura • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
26/12/2022
Sanatoria edilizia

Il requisito di doppia conformità e divieto di adeguamento postumo rimangono elementi essenziali per l’unica sanatoria “formale” ammessa nel TUE

L’attuale stesura del DPR 380/01 prevede le seguenti possibilità per regolarizzare opere illecite compiute sugli edifici, al netto di quelle eventuali opzioni previste dalle norme regionali e discutibili sul piano della coerenza costituzionale:

Permesso di Costruire rilasciato in sanatoria (art. 36)
SCIA in sanatoria (art. 37 c.4)
CILA tardiva (art. 6-bis)

La scelta di queste procedure dipende dalla categoria di intervento di illecito o irregolarità edilizia riscontrata rispetto a quanto risultante dallo Stato Legittimo dell’immobile (art. 9-bis c.1-bis TUE).

In questo articolo si esclude l’analisi sulla CILA tardiva, detta in gergo “CILA in sanatoria” quando non lo è; parliamo piuttosto delle caratteristiche ed elementi fondamentali delle sanatorie edilizie (Permesso e SCIA, per la precisione).

Occorre ricordare che queste procedure sono quelle previste a regime ordinario, previste dal Testo Unico Edilizia DPR 380/01, alle quali dobbiamo aggiungere quelle a regime straordinario ammesse in passato da alcune finestre temporali chiamate Condono Edilizio (L. 47/1985, L. 724/1994, DL 269/2003).

INDICE

La sanatoria edilizia è soltanto formale
Doppia conformità, requisito essenziale
Doppia conformità e arco temporale di salvaguardia
Sanatoria edilizia, esclusa per opere incomplete o posteriori
Conclusioni e consigli

La sanatoria edilizia è soltanto formale

Le procedure di rilascio di Permesso di Costruire in sanatoria e deposito di SCIA in sanatoria comporta la regolarizzazione dell’aspetto formale: si va a sanare la mancata esecuzione della procedura che altrimenti sarebbe stata fattibile e ammessa.

La ratio della norma è quella di evitare la demolizione di un’opera sostanzialmente conforme alla disciplina edilizia-urbanistica, solamente priva del titolo edilizio.

La sanatoria edilizia pertanto regolarizza la formalità (mancato svolgimento della procedura), e ma non regolarizza quello sostanziale (opere illecite in contrasto o difformi all’impianto complessivo delle regole).

In altre parole le ordinarie procedure di SCIA e Permesso di Costruire in sanatoria escludono la possibilità di regolarizzare opere illecite e abusi edilizi che risultano essere compiuti in contrasto anche ad una sola parte della disciplina urbanistico edilizia vigente al momento della loro presentazione, ovvero:

Strumenti urbanistici e pianificazione territoriale di ogni livello (es. Piano Regolatore Generale o attuativo comunale, adottati o approvati);
Regolamenti edilizi di ogni livello
Strumenti, norme e regolamenti previsti da tutte le discipline di settore aventi incidenza urbanistico edilizia (es. paesaggistica, beni culturali, antisismica, acustica, energetica, ecc).

Inoltre occorre verificare tale rapporto di conformità/contrasto alla disciplina urbanistico edilizia anche riferita al momento o epoca in cui è stato compiuto l’illecito edilizio, vedi paragrafo successivo.

Doppia conformità, requisito essenziale

Entrambe le procedure di sanatoria edilizia (SCIA art. 37 e Permesso art. 36 TUE) sono fondate sul requisito essenziale e non derogabile del rispetto di doppia conformità.

Nel paragrafo precedente abbiamo visto il meccanismo che esclude la sanatoria per opere risultanti in contrasto anche con una sola regola, previsione o norma rientrante nella disciplina urbanistico edilizia.

Se l’abuso o illecito edilizio compiuto non risulta compiuto in contrasto alla disciplina urbanistica vigente alla presentazione di Permesso di Costruire o SCIA in sanatoria, si è soddisfatto soltanto una delle condizioni essenziali per regolarizzare; i rispettivi articoli 36 e 37 DPR 380/01 impongono la medesima verifica da effettuare in riferimento alla disciplina urbanistico edilizia vigente al momento dell’esecuzione dell’illecito edilizio.

La doppia conformità delle opere va effettuata nei confronti della disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione del manufatto, che al momento della presentazione della domanda di sanatoria/deposito SCIA in sanatoria.

La verifica di doppia conformità pertanto deve essere impostata in modalità:

congiunta: entrambe le verifiche devono risultare positivamente conformi
distinta: riguardano un preciso quadro normativo e di regole vigenti in epoche diverse
vincolato: lo stato dei luoghi dell’immobile si considera bloccato e non futuribile

E difatti la giurisprudenza è consolidata nel considerare che la sanatoria degli abusi edilizi sia idonea ad estinguere il reato di cui all’art. 44 del d.P.R. n. 380/2001, senza ammettere termini o condizioni.

Sanatoria edilizia, la doppia conformità riguarda tutti i requisiti (anche soggettivi), la rigorosità prevista dalla normativa si estende a tutti gli aspetti inerenti le discipline urbanistico edilizie.

Doppia conformità e l’arco temporale di salvaguardia

Finora si è parlato di doppia conformità alla disciplina urbanistico edilizia, descrivendola come una doppia condizione da verificare.

Da un tenore letterale risulta corrispondente alla verifica di due condizioni riferite a due distinti momenti temporali, o meglio dire istanti in maniera “statica”. Domandiamoci invece se possa o debba applicarsi in maniera “dinamica”, cioè riferita anche a tutti i possibili cambiamenti di normative, strumenti urbanistici e regolamenti edilizi intervenuti nell’arco temporale compreso tra l’epoca di abuso e deposito dell’istanza di sanatoria.

Trovo interessante riportare ed evidenziare quanto affermato in giurisprudenza amministrativa e di Corte Costituzionale:

Come già chiarito, in base all’art. 36 t.u. edilizia, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria solo quando l’intervento rispetti sia la disciplina edilizia e urbanistica vigente al tempo della sua realizzazione sia quella vigente al tempo della presentazione della domanda. La conformità alla disciplina edilizia e urbanistica deve essere salvaguardata «durante tutto l’arco temporale compreso tra la realizzazione dell’opera e la presentazione dell’istanza volta ad ottenere l’accertamento di conformità» (Corte Costituzionale, sentenza n. 24/2022, n. 68/2018, n. 101/2013).

Per i riferimenti di giurisprudenza amministrativa si rinvia alle sentenze di Consiglio di Stato n. 10908/2022, n. 7291/2022, n. 5948/2021, n. 3958/2019).

Da quanto sopra, leggendo sopratutto l’intero passaggio delle sentenze di Corte Costituzionale si evince che risulta sufficiente e soddisfatto il rispetto delle due singole condizioni “statiche”, senza dover esigere la verifica anche a tutti i possibili cambiamenti normativi/regolamentari intervenuti nell’arco temporale.

Anche perchè, in tale ipotesi, la stessa procedura di sanatoria con doppia conformità “dinamica” ex art. 36 DPR 380/01 (ma anche per SCIA in sanatoria art. 37) diventerebbe essa stessa incostituzionale, perchè andrebbe a creare situazioni paradossalmente disparitarie, e irrecuperabili, a causa dei criteri di irretroattività dell’ordinamento.

Sanatoria edilizia, esclusa per opere incomplete o posteriori

La sanatoria edilizia deve riguardare l’intervento edilizio nel suo complesso e può essere conseguita solo qualora ricorrano tutte le condizioni espressamente indicate dall’art. 36 d.P.R 380/01 e, precisamente, la doppia conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione del manufatto, che al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

La valutazione della consistenza e tipologia di illecito edilizio non deve essere effettuata in maniera “atomistica” o suddivisa in più parti di minore entità, allo scopo di aggirare la valutazione corretta.

Tale impostazione esclude la possibilità di una legittimazione postuma di opere originariamente abusive che, solo successivamente, in applicazione della cosiddetta sanatoria “giurisprudenziale” o “impropria”, siano divenute conformi alle norme edilizie ovvero agli strumenti di pianificazione urbanistica (Cass. Pen. n. 43245/2022, n. 28666/2020, n. 45845/2019, n. 47402/2014).

Infatti secondo il vigente ordinamento giuridico non è ammissibile il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria subordinato alla esecuzione di ulteriori opere edilizie, anche se tali interventi sono finalizzati a ricondurre il manufatto nell’alveo della legalità, in quanto ciò (Consiglio di Stato n. 4058/2020, n. 325/2019, n. 4176/2015).

FOCUS:

Sull’esclusione e impossibilità di effettuare una sanatoria edilizia con singola conformità, anche la Corte Costituzionale e Cassazione si sono espresse più volte in senso contrario.

Per assurdo, l’unica possibilità di regolarizzare con singola conformità è ammessa soltanto per le opere rientranti in CILA tardiva ex art. 6-bis DPR 380/01.

Conclusioni e consigli

Fintanto che rimane vigente il DPR 380/01 con queste rigide impostazioni si potranno regolarizzare soltanto le opere formalmente illecite ma doppiamente rispettose della disciplina.

Certamente alcune opere astrattamente illecite potrebbero passare da una situazione di potenziale sanabilità a quella di insanabilità, a seguito di variante al Piano Regolatore comunale o modifica normativa.

Ecco perchè è consigliato sanare quanto prima le irregolarità, se ad oggi risultasse ammissibile farlo.