Condono Edilizio e Sanatoria: le differenze principali • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
23/05/2021
Condono Edilizio

Sono termini scambiati tra loro e presentano due versanti per regolarizzare abusi e illeciti edilizi

Il termine “sanatoria” in ambito edilizio viene comunemente usata dalle persone, confondendo due istituti di regolarizzazione edilizia completamente diversi per condizioni e finalità, dove il risultato finale di entrambi in caso di esito favorevole comporta la legittimazione dell’intervento successiva alla sua ultimazione.

In verità si deve fare distinzione tra Condono e Sanatoria, cioè due procedure e istituti giuridici presenti da decennio nella normativa; ritengo di usare le migliori definizioni contenute nella sentenza del Consiglio di Stato n. 3545/2021.

Il termine condono o condonare è ormai posizionato nella mente delle persone come soluzione per chiudere ogni problema di illegittimità o irregolarità delle opere edilizie.
E sull’argomento si sprecano trattati o enciclopedie da giuristi.
Preferisco piuttosto risponderti con la più breve descrizione possibile della differenza tra Condono Edilizio e Sanatoria Edilizia, partendo da quest’ultima.

INDICE:

SANATORIA EDILIZIA O SANATORIA ORDINARIA
CONDONO EDILIZIO
SINTESI FINALE

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La “Sanatoria edilizia o Sanatoria ordinaria”.

[ INDICE GENERALE SULLA SANATORIA EDILIZIA ]

Ad oggi è disciplinata dall’art. 36 (e anche 37) del Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/01, e la procedura si chiama Accertamento di conformità, la cosiddetta “sanatoria ordinaria”: essa consiste nella
<<regolarizzazione di abusi “formali”, in quanto l’opera è stata sì effettuata senza il preventivo titolo o in difformità dallo stesso, ma senza violare la disciplina urbanistica vigente sia al momento della sua realizzazione che a quello di presentazione della domanda (c.d. “doppia conformità”).>>

In base alle tipologie di illeciti edilizi compiuti e alla loro gravità, il risultato può portare ad ottenere:

Presentare istanza di Accertamento di conformità per ottenere il rilascio del Permesso di Costruire in sanatoria per abusi e illeciti di livello primario (Art. 36 DPR 380/01);
alla presentazione della SCIA in sanatoria per opere compiute che avrebbero richiesto la SCIA ordinaria (Art. 37 DPR 380/01);

A queste bisogna anche aggiungere quelle eventuali procedure di regolarizzazione previste dalle norme regionali, sulle quali ciascuno di noi può avere critiche, perplessità o anche apprezzamento. Io aggiungerei anche le riserve sui possibili scenari di incostituzionalità, ma usciremmo dalla trattazione del post.

Prima dell’entrata in vigore del D.P.R. 380/01, le procedure di sanatoria erano disciplinate dalla L. 47/85 in maniera analoga su due livelli di gravità:

Presentare istanza di Accertamento di conformità per ottenere il rilascio della Concessione Edilizia in sanatoria (Art. 13 L. 47/85); faccio notare il titolo rilasciato col Condono ha lo stesso nome, ma viene rilasciato ai sensi dell’art. 31 della medesima legge.
Il rilascio dell’Autorizzazione edilizia in sanatoria (Art. 10 L. 47/85).

Vorrei ricordare che in passato le opere di minore entità era soggette alla Autorizzazione edilizia, procedura cessata definitivamente col DPR 380/01.

L’istituto dell’Accertamento di conformità risale alla legge 28 febbraio 1985, n. 47 (art. 13) che ha ripreso, ampliandone la portata, la limitata previsione già contenuta nella L. 10/1977.
Prima di allora l’ammissibilità della sanatoria degli illeciti edilizi è stata oggetto di disquisizione, anche in forma parziale. Si era comunque fatto strada l’orientamento in base al quale il Comune poteva rilasciare una licenza edilizia postuma per le opere compiute senza titolo o in contrasto con quello rilasciato, purché conformi allo strumento urbanistico in vigore al momento del rilascio.

Oggi la relativa disciplina è stata trasfusa nell’articolo 36 del DPR n. 380/2001 che prevede un procedimento su istanza da parte del soggetto interessato. E la distinzione delle categorie di intervento ha portato a differenziare anche le procedure di sanatoria come evidenziato poco fa, cioè tra PdC in sanatoria e SCIA in sanatoria (salvo norme regionali).

A queste devo aggiungere anche la CILA tardiva, che in qualche modo porta a regolarizzare e “sanare” illeciti edilizi meno gravi, senza però il criterio della doppia conformità; praticamente una vera forma di sanatoria giurisprudenziale.

Il Condono edilizio

[ INDICE GENERALE SUL CONDONO ]

La dizione “condono edilizio” è nota nel linguaggio comune. Trovo calzanti le parole della sentenza di Consiglio di Stato n. 3545/2021, che effettivamente fanno notare che la parola “condono” nella L. 47/85 non è neppure riportata:

<<a stretto rigore non figura in alcun testo legislativo, complice una certa ritrosia linguistica ad utilizzare un termine evidentemente evocativo della portata sanante di situazioni “sostanzialmente” illecite, previo pagamento di una sanzione pecuniaria che produce l’effetto di estinguere anche la fattispecie penale identificabile nella relativa costruzione.>>

Il Condono edilizio è noto come soluzione in grado di rendere legittimo ciò che è stato realizzato in maniera illegittima, violando pure le regole di pianificazione del territorio, degli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali.
Quindi si può definire una sanatoria sostanziale, che rende legittimo ciò che altrimenti non poteva essere ammesso e riconosciuto legittimo in alcun modo.
In altre parole, si va a riparare la violazione di una regola violata e insanabile.

In Italia si sono succedute tre leggi di condono:

la prima è contenuta nei capi IV e V della L. 47/1985, e dunque si collocava almeno in un contesto di nuova regolamentazione della materia con l’introduzione di una serie di strumenti dissuasivi per gli abusi futuri;
le successive, invece, contengono testi normativi diversi dalla prima, per lo più finalizzate a fare cassa erariale, e si risolvono nella sostanziale estensione del lasso di tempo entro il quale l’abuso doveva essere stato ultimato per poter fruire del beneficio. Trattasi degli:
– Art. 39 della L. 724/1994 (c.d. “secondo condono”), la cui disciplina procedimentale è stata completata con la L. 662/1996, contenente alcuni limitazioni e condizione aggiuntive rispetto alla precedente L. 47/85;

– Art. 32 L. 326/2003 (conversione D.L. 269/2003), che ha applicato la disciplina del condono risultante da predetti capi IV e V della L. 47/1985, modificati dall’art. 39 L. 724/1994, alle opere abusive ultimate entro il 31 marzo 2003, seppure ponendo l’ulteriore limite che esse non abbiano comportato un ampliamento del manufatto superiore al 30 % della volumetria originaria o, in alternativa, superiore a 750 metri cubi.

Dopo tre condoni in tre decenni, l’istituto del Condono edilizio risulta tutt’altro che obsoleto o dimenticato, infatti non sono pochi i Comuni italiani presso i quali sono ancora in attesa di definizione migliaia di domande inevase.

SINTESI FINALE

Se dovessi riassumerla a parole mie, la distinzione netta tra Condono e Sanatoria, è la seguente:

La sanatoria regolarizza un’opera o intervento edilizio che astrattamente avrebbe potuto ottenere i relativi titoli abilitativi, qualora richiesti oggi e all’epoca dell’abuso;
Il Condono legittima un’opera o intervento edilizio che astrattamente non avrebbe mai potuto ottenere i titoli abilitativi all’epoca dell’abuso (e forse neanche oggi).

Per tutto il resto esiste sempre la “terza via”, cioè la Sanatoria Giurisprudenziale che, nel momento in cui scrivo, non risulta ammessa dal nostro ordinamento normativo e per la quale la giurisprudenza amministrativa è illegittima.

E allora mi spiegate perché con la CILA tardiva è possibile fare proprio il meccanismo della “sanatoria giurisprudenziale”?