Come sanare un abuso già fiscalizzato col Salva Casa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
28/10/2024
Fiscalizzazione

Doppia conformità semplificata potrebbe rendere sanabili illeciti edilizi già sanzionati

La legge n. 105/2024 ha effettuato una scissione in due rami del regime di sanatoria edilizia, affiancando al tradizionale Accertamento di conformità rigida (articolo 36 DPR 380/01) una sorta di sanatoria edilizia “semplificata”, basata sulla doppia conformità “asincrona” (articolo 36-bis DPR 380/01) e riservata ad una ampia categoria di illeciti edilizi di minore rilevanza.

Questo passaggio normativo ha prodotto diverse conseguenze, e tra le tante offrirebbe la possibilità di “ripescare” abusi edilizi già accertati in passato come insanabili, perchè risultati carenti dei requisiti di sanabilità (vedi doppia conformità urbanistico-edilizia), e tuttavia mantenuti in situ con sanzionamento pecuniario e fiscalizzazione. E come già anticipato più volte, queste varie forme di sanzionamenti pecuniari in luogo della mancata demolizione non comportano sanatoria edilizia.

L’elenco di queste procedure è abbastanza lungo, considerato che anche prima del T.U.E. esistevano analoghe procedure di sanzionamento pecuniario per mancata demolizione, ad esempio:

Al netto delle casistiche e presupposti che hanno portato all’applicazione di sanzioni pecuniarie, è opportuno segnalare che l’allentamento dei requisiti di doppia conformità “asincrona” concesso dal Salva Casa potrebbe consentire il ritorno nella legalità certi abusi edilizi fiscalizzati. E qualcuno dirà pure che somiglierà ad un condono.

Prima di tutto occorre un inquadramento generale dei regimi di doppia conformità, rinviando ad altro articolo la distinzione tra disciplina urbanistica ed edilizia, secondo le due tipologie di sanatoria edilizia, anche con opere di adeguamento e/o rimozione:

articolo 36, con doppia conformità rigida;
articolo 36-bis, con doppia conformità asincrona;

verifica conformità in sanatorie edilizie	Epoca abuso	Epoca istanza (oggi)
Disciplina Urbanistica	Art. 36 Art. 36-bis opzionale	Art. 36 Art. 36-bis Art. 36-bis + opere adeguamento / rimozione
Requisiti Disciplina Edilizia	Art. 36 Art. 36-bis Art. 36-bis + opere adeguamento / rimozione	Art. 36 Art. 36-bis opzionale

tabella prodotta da Carlo Pagliai

Abuso fiscalizzato e sanabile col Salva Casa

Partiamo da un esempio: un illecito di parziale difformità dal permesso è stato fiscalizzato nel 2021 ai sensi del comma 2 articolo 34 DPR 380/01 perchè non rispettava la doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia all’epoca dell’abuso sia al momento di istanza (2021), in particolare non rispettava un solo parametro della disciplina urbanistica all’epoca (1995).
Se oggi presentasse l’istanza di sanatoria edilizia ai sensi dell’articolo 36-bis, nel rispetto di tutti gli altri presupposti, per lo stesso illecito non deve più risultare conforme alla disciplina urbanistica vigente all’epoca.

Più in generale, l’illecito edilizio fiscalizzato o mantenuto in opera con pagamento di sanzione pecuniaria in passato, può essere oggetto di nuova istanza di sanatoria edilizia “semplificata” ex articolo 36-bis DPR 380/01, come stabilisce espressamente l’articolo 3 comma 4 D.L. 69/2024 “Salva Casa” (convertito in L. 105/2024):

4. La presentazione della richiesta di permesso di costruire o della segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria ai sensi dell’articolo 36 -bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, non dà diritto alla restituzione delle somme versate a titolo di oblazione o per il pagamento di sanzioni già irrogate dall’amministrazione comunale o da altra amministrazione sulla base della normativa vigente alla data di entrata in vigore del presente decreto.

La possibilità di non dover verificare più il quadruplo rispetto della disciplina urbanistico-edilizia, bensì la versione dimezzata e “asincrona” del Salva Casa, permette di superare casistiche abusi insanabili con la doppia conformità tradizionalmente rigida ante Salva Casa, effettuati in contrasto nei confronti della:

disciplina urbanistica vigente all’epoca dell’abuso;
disciplina edilizia vigente all’istanza (oggi);

Doppia conformità aggiustabile con sanatoria condizionata articolo 36-bis

Per i soli abusi edilizi minori, cioè rientranti nelle ipotesi previste dall’articolo 36-bis, esiste anche la possibilità di raggiungere il requisito di doppia conformità asincrona effettuando opere edilizie anche strutturali. Ciò è previsto dal comma 2 del predetto articolo 36-bis:

2. Il permesso presentato ai sensi del comma 1 può essere rilasciato dallo sportello unico per l’edilizia di cui all’articolo 5, comma 4 -bis , subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo sportello unico, degli interventi di cui al secondo periodo. In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo. Per le segnalazioni certificate di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, lo sportello unico individua tra gli interventi di cui al secondo periodo del presente comma le misure da prescrivere ai sensi dell’articolo 19, comma 3, secondo, terzo e quarto periodo, della legge 7 agosto 1990, n. 241, che costituiscono condizioni per la formazione del titolo.

Si configurano due nuove forme di sanatoria edilizia condizionata e di sanatoria edilizia parziale, anche combinate tra loro, in quanto è possibile:

effettuare alcune opere di adeguamento, anche strutturale, limitatamente per raggiungere la conformità alla normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza (es. NTC antisismiche, perchè non rispettose a quelle previste dall’epoca di abuso). Tale disposizione non chiarisce se debbano conformarsi e adeguarsi alla sola normativa settoriale edilizia vigente:
- all’epoca di abuso:
- al momento di istanza (oggi);
  essendo opere di rilevanza strutturale è più cautelativo propendere per quella vigente ad oggi, anche se appare in contraddizione con l’attestazione di “sanatoria strutturale” alle NTC vigenti all’epoca di abuso prevista dall’articolo 34-bis comma 3-bis DPR 380/01;
rimuovere opere non sanabili ai sensi dell’intero articolo 36-bis: la demolizione o rimozione di opere permette di eliminare quelle porzioni che impediscono il rispetto dei requisiti previsti, quali la doppia conformità asincrona. In questo ambito invece la valutazione di insanabilità è da riferirsi senza dubbi alla:
- disciplina urbanistica vigente all’istanza (oggi);
- requisiti disciplina edilizia vigenti all’epoca;

Il fatto che queste due tipologie di interventi postumi all’istanza di sanatoria possano essere effettuati disgiuntamente o congiuntamente tra loro, consente di pianificare meglio l’intero procedimento e di valutare la convenienza sotto diversi profili.

Anche questi interventi post abuso edilizio e posteriori all’istanza, potrebbero essere effettuati per aggiustare situazioni già fiscalizzate in precedenza, chiaramente coi limiti applicativi già esposto nel presente post.

Alcune osservazioni sui margini applicativi.

La sanabilità postuma di abusi già fiscalizzati e sanzionati a livello pecuniario non è alla portata di qualunque casistica, e richiede una serie di verifiche e condizioni:

la possibile riapertura o ripescaggio in sanatoria edilizia è riservata agli illeciti rientranti in articolo 36-bis DPR 380/01, ovvero:
- opere in assenza o difformità di SCIA:
- parziali difformità dal Permesso di costruire/SCIA alternativa;
- variazioni essenziali dal Permesso di Costruire/SCIA alternativa;
non si applica agli abusi rilevanti disciplinati dall’articolo 36 DPR 380/01, ovvero opere in assenza di permesso o in totale difformità dal permesso;
Rispetto della doppia conformità asincrona;
Rispetto anche della doppia conformità rigida, di fatto nelle casistiche della disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento di istanza per sopravvenute modifiche normative, regolamentari e di discipline varie; questo presuppone che l’abuso sanzionato fosse già conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente all’epoca, perchè i cambiamenti successivi non possono aver inciso su quelli previgenti e pregressi, ormai cristallizzati nel tempo;

Inoltre è importante sottolineare che non è prevista alcuna ipotesi di rimborso di somme versate a titolo di sanzioni pecuniarie o di oblazione, neanche parzialmente. Ciò significa che un abuso già fiscalizzato in passato con pagamento di importi anche notevoli, potrebbe accedere alla sanatoria edilizia “minore” dell’articolo 36-bis T.U.E. alle condizioni già analizzate, senza scomputare alcunché da quanto già versato. Al contrario, dovrà pagare l’ulteriore somma a titolo di oblazione prevista dall’articolo 36-bis comma 5