Salva Casa, deroga altezze minime condizionata • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
19/11/2024
Agibilità

Introdotta possibilità di ridurre altezze minime fino a 2,40 m mediante ristrutturazione

Esistono diverse ipotesi di deroga verso le altezze minime degli edifici, già esaminate precedentemente all’interno del blog, alle quali se ne è aggiunta di recente un’altra col provvedimento “Salva Casa” D.L. 69/2024, convertito in legge n. 105/2024.

Esso ha aggiunto i commi 5-bis e 5-ter nell’articolo 34-bis Testo Unico DPR 380/01, con cui permettere la riduzione di alcuni requisiti igienico sanitari come l’altezza interna minima per attestare la Segnalazione Certificata Agibilità dell’articolo 24 D.P.R. 380/01, ovvero:

a) locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;
b) alloggio monolocale, per una persona, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, e, per due persone, inferiore a 38 metri quadrati fino al limite massimo di 28 metri quadrati.

L’altezza minima derogabile col Salva Casa risulta applicabile agli appartamenti in generale, e non soltanto agli alloggi monostanza o monolocali; è una riduzione che può semplificare il recupero abitativo di spazi e locali, anche con mutamento di destinazione d’uso verso abitativo.

E’ pur vero che la deroga delle altezze minime non prevede testualmente limiti a destinazioni d’uso, anche se le menzionate soglie di 2,70 metri e 2,40 metri richiamano subito quelle minime previste per locali abitabili e accessori ai sensi del D.M. 5 luglio 1975. In una prima fase applicativa sarà prudente limitarne l’applicazione alle sole unità residenziali. Restano ovviamente vigenti:

tutti i restanti requisiti igienico sanitari previsti dalla normativa vigente, primo tra tutti il D.M. 5 luglio 1975 nonché le istruzioni ministeriali 1896, fatto salve quelle integrative imposte da norme regionali e infine comunali;
tutte le previgenti deroghe previste dalla legislazione vigente;

La deroga è condizionata a particolari interventi di ristrutturazione

L’accesso a questo beneficio è da considerare espressamente transitorio secondo quanto premesso nello stesso comma 5-bis: si attende da anni (D.Lgs. 222/2016) il nuovo decreto in materia di requisiti delle costruzioni, da emanarsi dal Ministero della salute e che sostituirà il previgente D.M. 5 luglio 1975. Quindi chi ha interesse a farlo e avendone i requisiti, farebbe bene ad attivarsi.

La possibilità di derogare l’altezze minime come sopra richiede anche altre condizioni:

verifica di adattabilità alla normativa barriere architettoniche, rinviando al D.M. 236/1989;
a scelta, uno tra i seguenti interventi edilizi:
- contempli locali situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie (si sottolinea che riguarda i locali, e non l’intera unità immobiliare, da farsi sul patrimonio esistente ed escludendo le nuove costruzioni);
- sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio in relazione al numero degli occupanti, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Si può notare che sussistono due opzioni alternative di intervento che condizionano la deroga dell’altezza minima: l’effettiva realizzazione risulta fattibile sul patrimonio edilizio esistente, non trovando applicazione sulle nuove costruzioni o sostituzioni integrali edilizie; se il legislatore avesse inteso derogare per tutti i casi, sarebbe intervenuto direttamente nel D.M. 5 luglio 1975.

Appare anche un’altra sottile differenza tra queste due condizioni alternative: la prima sembra contemplare interventi da effettuare prima dell’attestazione di conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie, la seconda appare invece possibile farlo contestualmente. Il riferimento in tal senso va inteso alla conformità edilizia al progetto contenuta nella Segnalazione Certificata di Agibilità, bensì a quanto asseverato in sede di pratica edilizia.

Testo commi 5-bis e 5-ter art. 24 T.U.E.

5-bis. Nelle more della definizione dei requisiti di cui all’articolo 20, comma 1-bis, ai fini della certificazione delle condizioni di cui al comma 1 del presente articolo e dell’acquisizione dell’assenso da parte dell’amministrazione competente, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, il tecnico progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:
a) locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;
b) alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, inferiore a 38 metri quadrati fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.
5-ter. L’asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:
a) i locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
b) sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.
5-quater. Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente.