Patrimonio edilizio da rottamare

Abusivismo a parte, abbiamo un patrimonio immobiliare vecchio e vulnerabile

Si dimenticano spesso due aspetti del settore immobiliare italiano: ciclo vita e vulnerabilità urbanistica

Quando si acquista la mortadella al supermercato sulla confezione si può leggere una serie di dati, tra cui la data di scadenza.

Questa datazione significa che il produttore garantisce il mantenimento della sua qualità entro e non oltre quella data.

Oltre essa non sono garantite le condizioni essenziali e sostanziali del prodotto, in quel caso la bontà, qualità e sicurezza alimentare.

Facendo il parallelo con gli immobili, ogni organismo edilizio ha una “nascita”, un suo naturale ciclo vita e quindi una scadenza, proprio come la mortadella.

Posto che ogni materiale è soggetto alla legge universale del deperimento e di usura, quindi si deve pianificare la sua manutenzione ciclica e programmata, cosa che per gli immobili non avviene in Italia per mancanza di una cultura in merito.

Col D. Lgs. 494/96 è stato introdotto il cosiddetto Fascicolo dell’Opera (da non confondere col fascicolo di fabbricato), relativo soprattutto alle opere attinente alla sfera della sicurezza; tale fascicolo dell’opera poteva essere una sorta di avviamento all’ingresso del fascicolo di fabbricato, oppure diventarlo con una semplice mutazione normativa in itinere.

L’attuale patrimonio edilizio esistente merita attenta analisi e merita di essere rottamato

Una consistente parte è ante Guerra; questo implica un patrimonio realizzato con tecniche costruttive risalenti a epoche molto lontane, tenuto conto che certi immobili si presentano addirittura “stratificati”, cioè realizzati con aggiunte, ampliamenti e sopraelevazioni compiute a distanza di secoli tra loro.

La parte edificata postbellica presenta molti punti deboli:

  • è vulnerabile sismicamente in quanto realizzato in buona parte quando non c’erano norme tecniche specifiche e sopratutto “rigorose”.
  • è poco efficiente sul piano energetico;
  • è stato realizzato in buona parte in assenza di una buona pianificazione territoriale, spesso in assenza di piani regolatori;
  • è stato costruito in zone rivelatesi fragili sotto il punto di vista idrogeologico e alluvionale;
  • è stato costruito abusivamente e condonato.

Si ripropone quindi l’intreccio dei temi di rigenerazione urbana, contenimento del consumo del suolo, legalità e abusivismo, tematiche che non possono più essere rinviabili per gli insostenibili costi che stanno manifestando.

Sulla questione dell’abusivismo rinvio a questo filmato

Il problema quindi non è tanto l’abusivismo edilizio, ma che si è costruito tanto e male.

Mi associo alla proposta di Cantone pubblicata su Repubblica.

E aggiungo: occorre avviare una vera politica che favorisca la rottamazione concreta degli immobili.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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