Rogito compravendita è valido con estremi titoli abilitativi, reali e riferibili all'immobile non conforme • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
12/02/2025
Commerciabilità immobiliare

Esclusa la nullità dell’atto notarile per immobile viziato da difformità in quanto presenti tutte le menzioni di legge

Premesso che l’attestazione di Stato Legittimo entro tolleranze stabilite dall’articolo 34-bis DPR 380/01 è un adempimento specifico, tra le conseguenze della mancata menzione dei titoli abilitativi nel rogito notarile di compravendita potrebbe esservi la nullità dell’atto stesso.

Siamo cioè di fronte a due distinti regimi e adempimenti da svolgere entrambi nell’ambito dei trasferimenti immobiliari:

Commerciabilità, soggetta alla nullità dell’atto (articoli 40 L. 47/85 e 46 DPR 380/01):
Stato Legittimo e tolleranze (articolo 34-bis TUE);

Soffermandosi soltanto sulla Commerciabilità degli immobili, si raccomanda di non sottovalutare quello dello Stato Legittimo in quanto sono veramente facce della stessa medaglia: siccome vertono sostanzialmente sullo stesso profilo di legittimazione e conformità urbanistico-edilizia dell’immobile, sono interconnesse tra di loro per contenuti e per risultati.

Non si capisce il motivo per cui ancora oggi molti atti di compravendita risultano effettuati tenendo conto soltanto del regime di commerciabilità, senza porsi minimamente il problema dello Stato Legittimo: eppure l’attestazione di quest’ultimo aspetto non è facoltativo, ma obbligo imposto dal comma 3 articolo 34-bis DPR 380/01. Peraltro le definizioni e adempimenti da svolgere nell’ambito delle tolleranze sono divenuti sempre più complessi anche dopo l’entrata in vigore della legge n. 105/2024 Salva Casa (già decreto legge 69/2024). Forse l’attestazione di Stato Legittimo entro tolleranze non fa più paura del quarantennale regime di commerciabilità, in quanto non espressamente soggetta alla stessa nullità della commerciabilità; tuttavia, proprio perchè la mancata attestazione di Stato Legittimo non è soggetta a specifica sanzione o conseguenza dalla legge, non bisogna escludere che le stesse conseguenze diventino completamente oggetto di valutazioni discrezionali in sede giudiziaria, e sulle quali si dovrà poi attendere la formazione di giurisprudenza civilistica. Non è consigliato addentrarsi in questo campo con mille incognite oscillanti tra richieste danni, risoluzioni contrattuali e nullità dei contratti.

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Di nuovo, al netto ed escluso a piè pari il regime di attestazione tolleranze e Stato Legittimo, è utile sottolineare che in giurisprudenza civile, in materia di nullità degli atti di compravendita per immobili viziati da abusi edilizi e difformità, permane confermato il costante orientamento stabilito dalla sentenza di Cassazione Civile a Sezioni Unite n. 8230/2019, da ultimo confermata anche da Cass. Civ. 19552/2024:

«Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass. Sez. U, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019; nello stesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 12827 del 10/05/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 33754 del 04/12/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 33243 del 29/11/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 27251 del 25/09/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 23394 del 01/08/2023; Sez. 2, Sentenza n. 18998 del 05/07/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 5069 del 17/02/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 1897 del 23/01/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 1821 del 20/01/2023; Sez. 2, Sentenza n. 30425 del 17/10/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 15587 del 16/05/2022; Sez. 3, Ordinanza n. 538 del 15/01/2020).»

E’ opportuno rammentare anche il perimetro della dichiarazione “Ante ’67” rilasciata dal venditore in sede di atto notarile di compravendita, anch’essa in grado di rendere nullo lo stesso contratto se rilasciata senza i dovuti presupposti. Per ulteriori approfondimenti sulla nullità degli atti di trasferimento immobiliare si consiglia lettura: