Rivalutazione di terreni e partecipazioni, perizie di stima fino al 15 novembre 2021 • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
14/08/2021
Edilizia

La legge di conversione del Sostegni Bis concede più tempo per la rivalutazione dei terreni agricoli ed edificabili, e per le partecipazioni non quotate

Tra le molteplici novità della legge di conversione n. 106/2021 con cui è stato convertito il DL “Sostegni-bis”, c’è anche lo spostamento dal 30 giugno al 15 novembre 2021 del termine per optare per la rideterminazione del costo fiscale dei terreni (agricoli ed edificabili) e delle partecipazioni non quotate posseduti dai soggetti non imprenditori al 1° gennaio 2021.

Mediante la conversione del decreto in argomento, per i beni posseduti al 1° gennaio sarà consentita una vera e propria proroga per aderire all’agevolazione per le persone fisiche, le società semplici, gli enti non commerciali ed i soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia che intendono affrancare in tutto o in parte le plusvalenze conseguite, art 67 comma 1 lett. a)-c-bis) del TUIR.

Ricordiamo gli adempimenti necessari per ottenere il riconoscimento fiscale del costo fiscale dei terreni e partecipazioni entro il prossimo 15 novembre 2021:

un professionista abilitato (ad esempio, dottore commercialista, geometra, ingegnere e così via) dovrà redigere e asseverare la perizia di stima della partecipazione sociale o del terreno (agricolo o edificabile)
il contribuente interessato dovrà versare l’imposta sostitutiva dell’11%, calcolata sul valore di perizia, per l’intero suo ammontare, ovvero (in caso di rateizzazione) limitatamente alla prima delle tre rate annuali di pari importo.

Già la L. 178/2020 (Legge di Bilancio) aveva previsto l’applicazione dell’imposta sostitutiva con aliquota unica dell’11%, valida sia per i terreni che per le partecipazioni e la data di riferimento del possesso che resta il 1° gennaio 2021.

In merito al pagamento è interessante ricordare che potrà essere sempre possibile eseguire il versamento dell’imposta in tre rate annuali di pari importo che scadranno:

15 novembre 2021
15 novembre 2022
15 novembre 2023

Le rate dovranno scontare la maggiorazione degli interessi del 3% annuo a partire dal 15 novembre 2021.

MA QUANDO è CORRETTO PARLARE DI RIVALUTAZIONE DEL “COSTO” E NON DEL “VALORE”?

Per rispondere a questa domanda occorre ripercorrere l’art. 68 TUIR il quale ai commi 1 e 2 recita:

1. Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.

2. Per i terreni di cui alla lettera a) comma 1 dell’articolo 67 acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione o delle opere si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore. Il costo dei terreni stessi acquisiti gratuitamente e quello dei fabbricati costruiti su terreni acquisiti gratuitamente sono determinati tenendo conto del valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione o delle opere ovvero a quella di inizio della costruzione. Il costo dei terreni suscettibili d’utilizzazione edificatoria di cui alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili. Per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili e di successione.

In buona sostanza la plusvalenza tassabile è individuata dalla norma in primis come differenza positiva tra il ricavo ottenuto dalla vendita e il prezzo di acquisto (=costo) e solo in circostanze particolari e ben specificate, al COSTO si sostituisce il “valore”.

A seconda delle circostanze potrà valere il “valore normale” o il “valore dichiarato nelle denunce ed atti registrati”

Ai fini dell’ opzione, è importantissimo evidenziare che per la rideterminazione del costo o valore di acquisto delle partecipazioni non quotate e la conseguente obbligazione tributaria si considerano perfezionate con il versamento, entro il termine previsto:

– dell’intero importo dell’imposta sostitutiva dovuta;

– ovvero, in caso di pagamento rateale, della prima rata.

E’ anche il caso di sottolineare che nell’ipotesi in cui il contribuente avesse già beneficiato dell’agevolazione, e intenda avvalersi di un’ulteriore rivalutazione delle partecipazioni o dei terreni posseduti (circ. Agenzia delle Entrate n. 47/2011):

– non è tenuto al versamento delle rate ancora pendenti della precedente rivalutazione;
– può scomputare l’imposta sostitutiva già versata dall’imposta dovuta per la nuova rivalutazione.

Occorre ricordare che è possibile effettuare la rideterminazione del costo fiscale anche solo di solo una parte della partecipazione posseduta: in questa fattispecie, lo scomputo dell’imposta sostitutiva già versata riguarda solo la parte della partecipazione che è già stata oggetto di una precedente rivalutazione.

Solo in tal caso, infatti, si avrebbe una duplicazione di imposta in relazione ai “medesimi beni”.

Tale problematica si pone, in particolare, in caso di effettuazione:
– di una nuova rivalutazione parziale a fronte di una precedente rivalutazione totale;
– di una nuova rivalutazione totale a fronte di una precedente rivalutazione parziale, ma con diminuzione di valore.

Tenuto conto delle variazioni dei prezzi di mercato avvenute negli ultimi anni occorre non sottovalutare che:

in caso di nuova rideterminazione che comporta una diminuzione del valore della partecipazione, l’eccedenza di imposta sostitutiva precedentemente versata, che non è stato possibile scomputare dalla “nuova” imposta sostitutiva per incapienza, non potrà essere chiesta a rimborso.
in materia di rideterminazione del costo fiscale di partecipazioni non quotate, l’art. 5 comma 6 della L. 448/2001 dispone che l’assunzione del valore di perizia in luogo del costo o valore di acquisto non consente il realizzo di minusvalenze utilizzabili in compensazione o riportabili nei periodi d’imposta successivi, ai sensi dell’art. 68 del TUIR.
In caso di successiva cessione delle partecipazioni rivalutate ai sensi dell’art. 5 della L. 448/2001, qualora il valore di perizia sia superiore al prezzo di cessione, la minusvalenza non potrà assumere rilevanza fiscale per il contribuente (circ. Agenzia delle Entrate 15 febbraio 2013 n. 1, p. 4.1).

Dott. Fabiana Nesi www.fabiananesicommercialista.com