Ristrutturazione urbanistica, categoria d’intervento per trasformazioni rilevanti

Mappa Piano Regolatore

Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, e sono subordinati a permesso di costruire.

L’art. 10 del D.P.R. 380/01 (Testo Unico per l’edilizia) elenca una serie di interventi di rilevante entità, che sfuggono da quelli più conosciuti sul patrimonio edilizio esistente.

Il comma 1 lettera B dell’articolo 10 T.U.E. individua tre specifiche categorie di intervento, che appunto comportano trasformazione urbanistica ed edilizia assoggettato al Permesso di Costruire.

Attenzione: non stiamo parlando di ristrutturazione edilizia, bensì di ristrutturazione urbanistica. Sono cose differenti: per le definizioni e aspetti di ristrutturazione edilizia ti rimando a tutti i miei articoli del blog.

E ovviamente per ristrutturazione edilizia, mi riferisco alla sua versione “pesante”, cioè comprensiva di modifiche volumetriche di cui all’art. 10 comma 1 lettera C del D.P.R. 380/01, quindi superiore a quella tradizionale della demolizione con ricostruzione di stessa volumetria.

Per cui d’ora in avanti il tema sarà la Ristrutturazione urbanistica.

Questi interventi hanno una oggettiva incidenza sul territorio, nel senso che impattano (sicuramente) con l’aggravamento dei carichi urbanistici e insediativi.

Si tratta di interventi notevoli, che stanno sullo “scalino” più alto della gerarchia degli interventi.

Sono interventi che superano il semplice ambito edilizio, sfociando in quello superiore di tipo urbanistico, in grado di rapportarsi su un altro livello: la pianificazione territoriale e urbanistica comunale.

Partiamo dalla definizione della categoria di Ristrutturazione urbanistica e dalla relativa procedura amministrativa, estrapolandole dal D.P.R. 380/01:

Art. 3 comma 1:
(omissis)
f) gli “interventi di ristrutturazione urbanistica”, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
(omissis)

Art. 10 – Interventi subordinati a permesso di costruire
1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
a) gli interventi di nuova costruzione;
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonchè gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.
2. Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività.
3. Le regioni possono altresì individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all’incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire. La violazione delle disposizioni regionali emanate ai sensi del presente comma non comporta l’applicazione delle sanzioni di cui all’articolo 44.

La ristrutturazione urbanistica fu introdotta con L. 457/78.

Il Testo Unico per l’edilizia, come sopra menzionato, ha semplicemente riportato la stessa categoria già regolamentata dall’art. 31 della abrogata L. 457/78. Pertanto si può dire che da codesto punto di vista nulla è cambiato.

Adesso analizziamo meglio questa categoria di intervento, di una significativa rilevanza.

Oggetto e scopo principale della Ristrutturazione urbanistica è la sostituzione del tessuto insediativo con un altro diverso. E’ indifferente la localizzazione: che sia urbana o zona agricola, il presupposto è la sostituzione del tessuto preesistente.

Il concetto di “ristrutturazione” qualifica apertamente la modifica sostanziale di un qualcosa che esiste già.

E’ lo stesso principio che vale anche per le ristrutturazioni edilizie.

Quasi certamente l’intervento richiede aggiornamento dello strumento urbanistico generale o attuativo.

La ristrutturazione urbanistica è un intervento che ricomprende l’ambito edilizio ma lo supera in quello pianificatorio. In altre parole va ad interessare le previsioni dello strumento urbanistico comunale, cioè il Piano Regolatore.

E proprio questo aspetto renderà sicuramente, per non dire certamente, effettuare varianti al Piano Regolatore o essere inseriti in apposito strumento attuativo del P.R.G. Infatti la principale unità di misura, se così posso definirla, riguarda i carichi urbanistici e non soltanto quelli puramente edilizi.

Non per nulla, sostituire un pezzo di tessuto insediativo (urbano e non), significa cambiare in profondità le funzioni, previsioni planivolumetriche, le infrastrutture, gli standard urbanistici, le opere di urbanizzazione, eccetera.

Infatti l’altro presupposto che regge la Ristrutturazione urbanistica, è l’insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Ciò configura il limite massimo superiore di questa categoria d’intervento, che si basa su l’insieme sistematico di interventi edilizi.

Per sgombrare il campo dai dubbi sulla distinzione tra categorie di ristrutturazione edilizia e urbanistica, vorrei precisare che:

  • presuppongo consistenze planivolumetriche già esistenti.
  • la prima interessa l’organismo edilizio, la seconda oltre a ciò va ad interessare anche il tessuto circostante.

La modifica della conformazione del tessuto insediativo circostante rende necessario verificare la conformità al Piano Regolatore o strumento urbanistico comunale.

Dalla serie “Il Piano vince sempre”, interventi di ristrutturazione urbanistica possono avvenire soltanto se conformi pienamente al P.R.G. vigente e a quelli adottati.

In caso contrario è assolutamente necessario adottare l’opportuna variante per rendere coerente e congruente il rapporto tra strumento urbanistico e intervento edilizio.

E addirittura, se parliamo di una trasformazione qualificata come incidente sul territorio, il rapporto di conformità allo strumento generale deve essere automaticamente dato per scontato. In caso contrario vanno appunto conformati.

Lo strumento migliore per consentire la ristrutturazione urbanistica?

Sicuramente il piano attuativo è quello più efficace: è lo strumento idoneo e intermedio tra la scala generale del P.R.G. comunale e la scala urbana in cui si dovrà operare.

Un livello di pianificazione esecutiva o attuativa è quello che più si adatta a valutare:

  • il reciproco rapporto tra l’intervento stesso e il tessuto circostante;
  • la trasformazione sostitutiva del tessuto esistente con un altro;

Essendo due distinte scale di valutazione, è necessario che siano valutate con lo strumento più aderente: il piano attuativo.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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