Ristrutturazione edilizia, quali sono gli immobili sottoposti a vincolo

Nel TUE appare una dizione generica che riguarda tutti i vincoli del Codice dei Beni culturali.

Raramente i settori dell’edilizia e della vincolistica hanno chiari punti di contatto tra loro.

La definizione della categoria di intervento della ristrutturazione edilizia è rimasta invariata dalle modifiche del Decreto Lgs. 222/2016 “SCIA 2”  e nell’articolo 3 comma 1 lettera d) TUE si occupa di una particolare categoria di immobili, ovvero quelli «sottoposti a vincoli» del Codice dei Beni culturali D.Lgs. 42/2004.

La dizione è assai vaga, in quanto sappiamo bene che il Codice dei Beni culturali ha due distinte tipologie di vincolo:

  • su beni e immobili che presentano di interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico (Parte II del Codice art. 10 e seguenti);
  • paesaggistico (Parte III del Codice);

Quest’ultima famiglia di vincolo paesaggistico (art. 134 del Codice) a sua volta riguarda i beni distintamente qualificati di:

  • gli immobili e le aree di notevole interesse pubblico (art. 136) individuati ai sensi degli articoli da 138 a 141;
  • le aree tutelate per legge (ex “galassini”) descritte dall’articolo 142;
  • gli ulteriori immobili ed aree specificamente individuati a termini dell’articolo 136 e sottoposti a tutela dai piani paesaggistici previsti dagli articoli 143 e 156.

Premesso ciò, ai fini della definizione di ristrutturazione edilizia, il Testo Unico per l’Edilizia pone particolare attenzione ad tenerla distinta dal regime di nuova costruzione qualora riguardante immobili soggetti ai vincoli del D.Lgs. 42/2004.

La ristrutturazione edilizia degli immobili sottoposti a vincoli del Codice devono mantenere pure la medesima sagoma.

Se gli immobili non sono soggetti ai vincoli del Codice, ai sensi dell’art. 3 comma 1 lettera d) del TUE, gli interventi di demolizione e ricostruzione, nonchè quelli di ripristino integrale o parziale di edifici crollati/demoliti, sono rientranti nella ristrutturazione edilizia a condizione di mantenere la stessa volumetria preesistente; esulano dal rispetto di volumetria preesistente le innovazioni necessarie dovute per rispettare la normativa antisismica.

Se invece gli immobili sono soggetti ai vincoli del Codice, oltre a quanto sopra, si aggiunge anche la condizione di rispettare la preesistente sagoma della costruzione.

Per preesistente si deve intendere quella legittimamente costituita e dimostrabile da atti, documenti ed elementi sufficientemente probatori con data certa (pratiche edilizie rilasciate o depositate, planimetrie, fotogrammetria, atti catastali, ecc).

In sintesi si rimane nell’ambito della ristrutturazione edilizia effettuando demo-ricostruzione, oppure ripristino di edificio crollato/demolito, se gli immobili sono:

  • non soggetti a vincoli del Codice: rispetto di sola volumetria preesistente;
  • sottoposti a vincoli del Codice: rispetto di volumetria e sagoma preesistenti;

In caso di superamento di tali condizioni si esce dall’ambito della ristrutturazione edilizia per rientrare nel regime di nuova costruzione.

Gli immobili assoggettati ai vincoli del Codice dei Beni culturali, proprio per le loro caratteristiche, devono rispondere ad una doppia limitazione.

A questo punto occorre individuare con esattezza quali sono gli immobili sottoposti a vincolo del Codice, alla luce di quanto rinviato dal Testo Unico per l’Edilizia DPR 380/01 art. 3 comma 1 lett. d.

Proprio perchè la locuzione «immobili sottoposti a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42» è oggettivamente generica, devono essere intesi nella più ampia accezione del termine (TAR Sardegna II n. 772/2017).

La genericità di questa previsione non consente di operare distinzioni sulla fonte e natura dei vincoli del Codice dei beni culturali, di conseguenza si devono intendere tutti i vincoli senza distinzioni, quindi sono compresi quelli della Parte II e III del Codice (Cass. Pen. 33043/2016).

Non è neppure possibile operare una differenziazione tra l’ambito applicativo specifico di immobili, cioè considerare sia gli edifici che le aree.

E aggiungo pure: questa genericità non distingue neppure tra vincoli diretti e indiretti, lasciando indurre che dove ci sia il semplice “odore” di vincolo del Codice, si debba approcciarsi con la massima prudenza in sede di ristrutturazione edilizia “sostanziale”.

A questo punto occorre individuare con esattezza quali sono gli immobili sottoposti a vincolo del Codice, alla luce di quanto rinviato dal Testo Unico per l’Edilizia DPR 380/01 art. 3 comma 1 lett. d.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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