Ristrutturazione edilizia “pesante” in assenza o difformità dal permesso di costruire

Esiste una specifica ipotesi di abuso edilizio per gli interventi rilevanti sul patrimonio esistente

E’ necessario focalizzare che la ristrutturazione edilizia è una categoria di intervento duale per la propria rilevanza

L’attuale art. 33 del DPR 380/01 dispone che «gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 10, comma 1, eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso, sono rimossi ovvero demoliti e gli edifici sono resi conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi entro il congruo termine stabilito dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza, decorso il quale l’ordinanza stessa è eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell’abuso».

In sostanza l’art. 33 prende in considerazione solo le ristrutturazioni edilizie cosiddette “pesanti”, soggette a Permesso di Costruire e non a SCIA/DIA, quest’ultimo un regime edilizio di rango meno gravoso.

In questo blog è stato più volte sottolineata la differenza tra la cosiddetta ristrutturazione edilizia “leggera” e “pesante”, tanto che ne è stato condensato il succo in un recente video su YouTube (iscrizione consigliata):

Ma è bene ripetere il concetto.

Nell’attuale ordinamento nazionale, fatto salvo diverse disposizioni regionali, esistono due tipologie di ristrutturazioni edilizie.

Infatti abbiamo una definizione generale di ristrutturazione edilizia prevista dall’art. 3 comma 1 lettera D del DPR 380/01, una versione estesa della categoria di intervento dove, in sostanza, l’elemento cardine è la trasformazione di un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente.

Rientra in tale fattispecie anche la demolizione e ricostruzione con stessa volumetria, e restano in essere specifiche limitazioni riferite a immobili situati nelle zone omogenee “A” o soggette a vincolo del Codice dei Beni culturali.

Questo, almeno secondo quanto dispone la definizione generale.

Si sovrappone e aggiunge l’art. 10 del DPR 380/01 che sostanzialmente assoggetta a Permesso di Costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonchè gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.

Ristrutturazione edilizia: conservativa o ricostruttiva?

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Questo tipo di ristrutturazione edilizia “pesante” costituisce un sottoinsieme perchè costituisce intervento di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio

La “pesantezza” della ristrutturazione edilizia deriva dal fatto che l’intervento incide anche sul versante del carico urbanistico, e quindi sugli standard urbanistici e dotazioni territoriali.

Quindi, in via residuale, il sottoinsieme delle ristrutturazioni edilizie che non rientra in quelle pesanti e soggette a PdC, automaticamente rientra in quelle soggette al regime inferiore di DIA/SCIA ex art. 37 TUE.

Il cambiamento significativo sui limiti applicativi della ristrutturazione edilizia è avvenuto col Decreto del Fare n. 69/2013, che ha modificato il cosiddetto “vincolo di sagoma” per le ristrutturazioni edilizie (leggi approfondimento).

Il Testo Unico dell’edilizia punisce appunto la categoria di ristrutturazioni edilizie “pesanti”, in quanto l’art. 33 richiama espressamente quelle previsti dall’art. 10 comma 1 del TUE.

La qualificazione della tipologia di abuso afferente alle ristrutturazioni edilizie è importante perchè influisce sulle conseguenze sul piano sanzionatorio e repressivo, con conseguenti limitazioni.

Infatti il titolo dell’art. 33 del TUE è “Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità”.

Quindi, il sottoinsieme delle ristrutturazioni edilizie che non rientra in quelle soggette a Permesso di Costruire ex art. 10, in via residuale sono quelli soggetti a DIA/SCIA (ancora per pochi giorni, poi l’entrata in funzione del Decreto ‘Scia 2’ cancellerà per sempre la DIA).

Prima di proseguire, suggerisco questo video sul Permesso di Costruire:

Per gli interventi di ristrutturazione edilizia “pesante” compiuti in assenza di permesso o in totale difformità, il Legislatore ha previsto anche per essi la possibilità di far irrogare una sanzione pecuniaria sostitutiva qualora il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile previo motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale. 

Questo sanzionamento non ha valore di “sanatoria” e di legittimazione del manufatto, ma sostituisce per motivi tecnici l’impossibilità di rimuovere l’abuso, similarmente a quanto avviene per le parziali difformità.

Attenzione: l’articolo 34 sulle parziali difformità parla espressamente di pregiudizio sulla parte eseguita in conformità, mentre nell’art. 33 non viene menzionata questo nesso pregiudizievole.

Nell’art. 33 per le ristrutturazioni pesanti, infatti, la condizione è la non possibilità di ripristinare lo stato dei luoghi su motivo dell’UTC.

Passa una netta distinzione, direi anche abbastanza forte.

Anche il metodo di quantificazione della sanzione pecuniaria per le ristrutturazioni edilizie abusive “pesanti” ha uno specifico metodo di calcolo che, a livello nazionale e fatto salvo le regioni, corrisponde a:

  • Immobili residenziali: doppio dell’aumento del valore dell’immobile, da calcolarsi riferito alla data di ultimazione dei lavori, sulla base dei criteri previsti dalla L. 392/78 (ex Equo Canone) e con riferimento all’ultimo costo di produzione determinato con Decreto Ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell’abuso;
  • Immobili non residenziali: doppio dell’aumento valore venale determinato dall’Agenzia del territorio (oggi Agenzia Entrate), cioè il Catasto.

Quindi la qualificazione della tipologia di intervento compiuta in modalità abusiva, per le ristrutturazioni edilizie diventa nevralgico per individuare il margine applicativo, sanzionatorio amministrativo e del conseguente regime penale, nonchè per gli effetti repressivi.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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