Rischio percepito nella compravendita di immobili irregolari e abusivi • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
03/09/2023
Compravendita immobiliare

L’italiano medio è diffidente di natura sulle piccole cose, ma non capisco perchè ancora rimanga “leggero” nei rogiti immobiliari

Da qualche anno siamo entrati nell’era dello Stato Legittimo obbligatorio sia per le pratiche edilizie, sia per atti di trasferimento immobiliare tra vivi.

L’articolo 34-bis ultima comma del DPR 380/01 non perdona più nessuno, e comunque anche le fattispecie formatesi prima della sua entrata in vigore (D.L. 76/2020) i relativi interessati non possono dormire sonni tranquilli.

Infatti la definizione e applicazione obbligatoria di Stato legittimo dell’immobile o unità immobiliare, confinata nel risicato perimetro delle tolleranze edilizie, è proprio figlia di una giurisprudenza cresciuta al punto da essere poi “convertita” in legge.

D’altronde questo meccanismo di traduzione in legge di principi giurisprudenziali non è affatto nuovo.

Quindi: ipotizziamo il caso in cui con un primo rogito di compravendita sia venduto un immobile ad un soggetto, il quale effettua opere edilizie anche illecite, e poi a sua volta proceda a vendere a un terzo soggetto il quale scoprirà anche ulteriori irregolarità sul restante immobile.

Sicuri che in questa serie di compravendite sia possibile chiamare a rispondere il primo venditore per danni o risoluzione per inadempimento derivanti da irregolarità edilizie?

Io la vedo in salita la strada, che premetto andrà verificata caso per caso.

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Fiducia in un patrimonio immobiliare prevalentemente irregolare

Anche prima dell’entrata in vigore della norma sullo Stato Legittimo con D.L. 76/2020 la necessità di essere consapevoli circa l’acquisto immobiliare si era già palesata in giurisprudenza.

Tuttavia ancora oggi persiste uno scarso livello di attenzione da parte di venditori e acquirenti nel verificare la legittimità e conformità urbanistico edilizia dell’immobile, in quanto:

il venditore non ha interesse ad auto procurarsi ostacoli alla compravendita, e probabili riduzioni del prezzo e dilatazione temporale dell’atto di trasferimento; o comunque in tutte le ipotesi presume inconsapevolmente che l’immobile sia a posto;
l’acquirente forse più probabilmente non è sufficientemente dotato di preparazione o conoscenza delle norme, e di converso avrà sicuramente bisogno di quell’immobile, perdendo interesse a complicazioni che dilatano tempi di consegna. Forse è in buona parte “accecato” dalla convinzione di aver fatto un buon affare imperdibile.

La verità è che entrambi, o maggiormente l’acquirente, scontano il prezzo di una inadeguata conoscenza della normativa e percezione del rischio; ma io ho più volte affermato che la migliore compravendita si effettua con le migliori informazioni.

Però trovo strano tutto questo: siamo nel paese più abusivista di Europa, la truffa immobiliare è roba da sport nazionale e ancora gli acquirenti non hanno sviluppato anticorpi sufficienti?

Se normalmente l’italiano medio è malfidato e prevenuto verso il prossimo perchè “certo” di una fregatura in arrivo, per quale motivo non è assai malfidato e prudente quando in ballo c’è ben più di un contratto telefonico o robetta, bensì una porzione di edificio?

Un immobile in Italia è destinato all’eternità
— Carlo Pagliai

Motivo per cui c’è soltanto da raccomandare una scelta adeguata: dotarsi di un professionista tecnico preparato.

Lo so che costa, e che costerà in tutti i casi la trattativa non dovesse andare a buon fine.

Ma posso certificarvi che i costi, tempi e logoramento mentale di un contenzioso giudiziario potranno superare anche di due zeri quelli del professionista tecnico.

Lo so, sono di parte, non lo nego. Ma se avete ancora dubbi, vi segnalo una statistica ISTAT 2022 che ho commentato in un recente video: in alcune regioni d’Italia nell’anno 2022, rispetto a cento nuove costruzioni autorizzate ne sono state rilevate cinquanta completamente sprovviste di titolo.

Chissà per certe costruzioni situate in certi territori realizzate nei tempi andati.

Inoltre, come già detto in vari post, la buona fede dell’acquirente non è affatto tutelata; e con la normativa dello Stato Legittimo obbligatorio introdotta dal D.L. 76/2020 non ci saranno più scuse per nessuno.

Lo dico a chiare lettere adesso e vedremo in futuro se la giurisprudenza si affiancherà a questa profezia: ogni volta che verrà fatta un’attestazione di Stato Legittimo di rispetto delle tolleranze nei rogiti di compravendita (e che comunque è obbligo farla a prescindere) o nelle pratiche edilizie, l’ultimo soggetto pagherà per tutti i predecessori.