Ripartizione competenze di approvazione piani di lottizzazione

L’approvazione di un piano di lottizzazione può comportare variante allo strumento urbanistico generale

La compatibilità allo strumento urbanistico vigente è una caratteristica in grado indirizzare l’iter amministrativo della lottizzazione

Il piano di lottizzazione è uno strumento di di iniziativa privata finalizzato ad uno specifico ambito territoriale di un Comune e finalizzato alla sua trasformazione territoriale verso una specifica destinazione, in genere la sua edificazione o realizzazione di un insediamento o complesso.

Si tratta di uno strumento attuativo avente scopo di specificare le scelte operate a livello pianificatorio e dallo strumento urbanistico di programmazione (PRG in generis).

L’attuale ordinamento lo rende necessario ogni volta si intende effettuare un intervento comportante nuove opere di urbanizzazione o incremento di quelle ivi esistenti. E qui si rientra ancora una volta nell’ambito dell’aggravamento del carico urbanistico a livello territoriale, assai più impattante di quello che può derivare da interventi di edilizia cosiddetta “privata” o tradizionale.

Il loro inquadramento normativo ha inizio con l’art. 28 della “Fondamentale” L. 1150/42, tra l’altro ancora vigenti e sopravvissuti alle diverse modifiche apportate.

Il Piano di lottizzazione deve essere espressamente autorizzato dal Comune, ed esso è subordinato alla stipula di una convenzione (Art. 28 L. 1150/42) la cui trascrizione ai Registri Immobiliari (Conservatoria) deve essere compiuta a cura del proprietario.

Con tale convenzione il lottizzante si impegna a realizzare le opere di urbanizzazione indotte dall’intervento e a cedere le relative aree, nonché a corrispondere pro quota gli oneri inerenti.

In particolare, la convenzione del Piano di Lottizzazione deve prevedere:

  • la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria entro termini prestabiliti , precisate all’articolo 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847, nonché la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria con certi limiti;
  • l’assunzione, a carico del proprietario, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria relative alla lottizzazione o di quelle opere che siano necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi; la quota e’ determinata in proporzione all’entità e alle caratteristiche degli insediamenti delle lottizzazioni;
  • i termini non superiori ai dieci anni entro i quali deve essere ultimata la esecuzione delle opere di cui al precedente paragrafo;
  • congrue garanzie finanziarie per l’adempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione. La convenzione deve essere approvata con deliberazione consiliare nei modi e forme di legge. L’attuazione degli interventi previsti nelle convenzioni o degli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, può avvenire anche per stralci funzionali e per fasi e tempi distinti. In tali casi per ogni stralcio funzionale nella convenzione saranno quantificati gli oneri di urbanizzazione o le opere di urbanizzazione da realizzare e le relative garanzie purché l’attuazione parziale sia coerente con l’intera area oggetto d’intervento.

Un piano di lottizzazione porta ad una consistente trasformazione del territorio

Una volta emessa l’autorizzazione comunale per la lottizzazione, la successiva edificazione deve essere preventivamente autorizzata con Permesso di Costruire.

Salvo diversi termini e condizioni indicate nella convenzione stessa, il Piano di Lottizzazione ha efficacia massima di 10 anni, entro i quali devono essere compiute le opere di urbanizzazione e cessioni di aree concordate nella convenzione, diventando condizioni necessarie per il giungere al cosiddetto “collaudo della lottizzazione” effettuato nella prassi.

La realizzazione delle opere di edificazione può anche avvenire anche in termini successivi, a meno che nella convenzione vi sia indicato un termine anche per la realizzazione dei fabbricati o della trasformazione territoriale convenzionata.

Possono esservi due tipologie di piano di lottizzazione, con conseguenti differenze di iter procedurale:

  • compatibile con lo strumento urbanistico vigente (vedi PRG);
  • non compatibile e necessitante di variazione allo strumento urbanistico;

Nella prima ipotesi di compatibilità la Giunta comunale è competente nell’approvazione dei piani attuativi, quali sono pacificamente anche i piani di lottizzazione

Qualora invece un piano di lottizzazione, quale strumento attuativo del sovraordinato strumento comunale, comporti variante allo strumento urbanistico vigente, è necessario procedere attraverso l’adozione e approvazione del Consiglio Comunale.

Questo è ciò che indica la sentenza del TAR Calabria (CZ) Sez. I n. 570 del 4 aprile 2017, che richiama a sua volta la sentenze del Cons. Stato, Sez. IV, 4 marzo 2016, n. 888.

Premesso e fatto salvo quando diversamente disposto dalla legislazione regionale, nell’esperienza Toscana non mi è capitato finora di riscontrare piani attuativi emanati e autorizzati dalla sola Giunta comunale ancorché compatibili/conformi al PRG; piuttosto ho visto prevalere un metodo di ampia trasparenza e valutazione all’interno del massimo organo politico locale del Consiglio comunale.

Con tale scelta si assoggetta il piano di lottizzazione anche ad un maggior livello di dibattito e trasparenza nei confronti della cittadinanza, in quanto segue il normale iter previsto per le varianti al piano generale comunale.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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