Mancato o ritardato pagamento degli oneri concessori non impedisce il rilascio del titolo abilitativo
Come realizzare un’opera edilizia rimasta incompiuta per imprevisti di vario genere
Costruire un immobile comporta la necessità di avere un titolo abilitativo idoneo e di rispettarne le prescrizioni
Ottenere un permesso di costruire per realizzare un immobile significa rispettare tutte le discipline edilizie, urbanistiche, nonchè norme settoriali e regolamentari vigenti alla data della richiesta. Ci sarebbe da fare un distinguo sulla questione di sopravvenuta adozione dei PRG, ma su questo punto si preferisce tralasciare.
In particolare se il manufatto o costruzione oggetto del permesso rilasciato non viene compiuto, neppure in minima parte, entro la scadenza dei termini di legge per la sua efficacia, esso poi decade.
Con l’approssimarsi della data di scadenza del PdC, in caso di opere incompiuta possono presentarsi due scenari alternativi:
- rinnovo;
- proroga;
Per quanto simili siano i termini, vanno considerati distinti.
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Rinnovare un titolo edilizio significa attivare un procedimento ex novo
Si parla di rinnovo quando si intende proseguire la realizzazione del medesimo fabbricato già assentito col titolo edilizio precedente e rimasto incompiuto.
Per costante orientamento infatti, il rinnovo del titolo edilizio costituisce un autonomo titolo edilizio per il quale è quindi necessario ex novo il completamento dell’intero iter procedimentale, compreso il rilascio di tutti i pareri, nulla osta o autorizzazioni comunque denominate, che prendano a riferimento l’attuale contesto, e non quello riferibile alla precedente richiesta del titolo edilizio (Tar NA VII n. 525 del 25 gennaio 2017).
La procedura di rinnovo consiste in una nuova richiesta, cioè un nuovo procedimento distinto dal precedente, e quindi ogni riferimento ad esso avrà scarsa o nessuna rilevanza, soprattutto nel momento in cui sono sopravvenute innovazioni nella disciplina urbanistico edilizia e negli strumenti di pianificazione territoriale.
Ciò vale anche se presentata prima della naturale scadenza dei termini del precedente PdC rilasciato, ovvero i tre anni decorrenti dall’inizio dei lavori.
Ergo, in ogni momento è possibile presentare richiesta di rinnovo del permesso, anche se trattasi di nuova procedura che volterà una pagina su quella precedente; in sostanza si può presentare una richiesta di nuovo permesso con contestuale richiesta di archiviazione del precedente titolo.
Prorogare l’efficacia di un titolo equivale a prolungare la durata temporale di esso
La proroga si limita ad estendere il rapporto amministrativo, ri-accedendo l’originario permesso di costruire.
Nell’attuale ordinamento del Testo Unico per l’edilizia l’istituto della proroga, a regime ordinario, è individuato nell’art. 15 il quale dispone che decorsi i termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga.
Attenzione: nel TUE si fa riferimento alla parte non eseguita, non per l’intera opera incompiuta.
La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari.
La proroga dei termini per l’inizio e l’ultimazione dei lavori è comunque accordata qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell’amministrazione o dell’autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate.
Recentemente, il Decreto del Fare DL 69/2013 (convertito in L. 98/2013), ha istituito un regime straordinario o speciale “una tantum”, introducendo misure volte a fronteggiare le difficoltà economiche in cui si sono trovate le imprese edili.
Il comma 3 dell’articolo 30 DL 69/2013 ha introdotto una proroga di due anni dei termini di inizio e fine lavori dei titoli abilitativi rilasciati (PdC) o comunque formatisi (silenzio assenso) prima del 22 giugno 2013, data di entrata in vigore del D.L. 69/2013.
Aggiornamento: tra le proroghe straordinarie si sono aggiunte invece quelle della L. 51/2022, prorogata a sua volta col cosiddetto Decreto “Milleproroghe” 2023.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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