Ricostruire in deroga alle distanze legali con L.R. n° 65/2014

Carlo Pagliai
21/11/2014
Distanze legali

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1. INTRODUZIONE
2. UN CENNO AL DM 1444/68
3. LA DEROGA ALLE DISTANZE SECONDO IL DM 1444/68
4. DAL D.M. 1444/68 AD OGGI
5. LA DEROGA DELLA L.R. 65/2014 ALLE DISTANZE TRA COSTRUZIONI
6. CONGRUENZA COL T.U. DPR 380/2001

distanze legali in deroga al DM 1444/68 per la Sostituzione edilizia

INTRODUZIONE
Con la Riforma del Governo del territorio della Toscana (L.R. 65/2014) sono state introdotte sostanziali novità in materia di urbanistica, pianificazione territoriale ed edilizia privata; la norma si è spinta coraggiosamente anche in materia di Distanze legali tra le costruzioni col nuovo Art. 140, titolato “Deroghe al d.m. 1444/1968″.
Il comma 1 dell’articolo, limitatamente ai casi disciplinati dai Piani Operativi (i futuri Reg. Urbanistici), consentirà alle ristrutturazioni “sostanziali” (quelle interessanti le sagome edilizie) e alle sostituzioni edilizie (quindi a tutte le casistiche di demolizione con ricostruzione), relative ad edifici legittimamente posti a distanze tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti inferiori a 10 metri, di mantenere una distanza inferiore ai dieci metri e a condizione di non ridurre quella preesistente.

UN CENNO AL DM 1444/68
Tale norma sarà utile per tutti i casi di “rigenerazione edilizia” o meglio di sostituzione relativa al patrimonio edilizio costruito in epoca anteriore del Decreto interministeriale n° 1444 del 2 aprile 1968, derogando in maniera rilevante a quanto statuito dallo stesso Art. 9 del Decreto.
Quest’articolo, immutato dal 1968, articola le distanze minime tra fabbricati in funzione delle zone territoriali omogenee:
1) Zone A (Centri Storici): per risanamenti conservativi ed eventuali ristrutturazioni, le distanze tra edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra volumi edificati preesistenti;
2) Nuovi edifici nelle altre zone (B di saturazione, D di industriale, E di agricole, F di attrezzature) la distanza minima perentoria è di 10 ml (più volte la Giurisprudenza ha ribadito la perentorietà in favore delle condizioni igienico sanitarie quale interesse prevalente sugli aspetti privatistici);
3) Zone C (Espansione residenziale) prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto;
la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12.

Le distanze minime tra fabbricati – tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) – debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
– ml. 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7;
– ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15;
– ml. 10,00 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15;

LA DEROGA ALLE DISTANZE SECONDO IL DM 1444/68
L’Art. 9 del Decreto all’ultimo comma stabilisce:
<< qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche. >>

DAL D.M. 1444/68 AD OGGI
Nella stragrande maggioranza i Regolamenti edilizi e PRG hanno esteso l’applicazione della distanza minima tra costruzioni di 10 ml anche (e sopratutto) alle zone C di espansione edilizia rispetto a quanto invece statuiva il punto “3” dell’Art. 9 del DM 1444/68.
Era prassi unanime effettuare ristrutturazioni edilizie interessanti l’involucro edilizio (Es. dagli ampliamenti alla demolizione e ricostruzione) arretrando i nuovi fronti nel rispetto delle suddette distanze, proprio come se l’area di sedime fosse inedificata.
Spesso, in tessuti urbani assai densi e realizzati in epoca anteriore al DM 1444, non si è potuto effettuare simili interventi di ristrutturazione in quanto l’adeguamento o conformazione delle distanze legali non rendeva possibile l’intervento stesso, pur essendo tali volumi stati realizzati a distanze legittime vigenti ante DM 1444, in particolare il minimo previsto dal Codice Civile era di tre metri (salvo quanto disposti dai rispettivi regolamenti edilizi locali).
Talvolta non era possibile effettuare la mera demolizione con fedele ricostruzione mantenendo esattamente volumi, sagoma e area di sedime, allo scopo di sostituire il manufatto previgente con un omologo avente prestazioni antisismiche, termiche, acustiche e di comfort ben migliori di quelle realizzate ante 1968, caso assai ricorrente nei nuclei storici fuori dei centri abitati non già classificati Zone A – centri storici.
In questi casi i “temerari” hanno provveduto a effettuare fasi alterne di demolizione e ricostruzione in modalità “nascosta”.

LA DEROGA DELLA L.R. 65/2014 ALLE DISTANZE TRA COSTRUZIONI
La norma è stata introdotta per sbloccare effettivamente questa famiglia di interventi, bloccati da una norma che ancora oggi si presenta lacunosa e necessitante di una profonda revisione di aggiornamento ai giorni nostri.
Infatti sarà possibile demolire manufatti aventi legittimamente distanza inferiore a 10 metri (per Es. tre metri come da Codice Civile) e ricostruirli ad una distanza non inferiore a quella di partenza ma non necessariamente rispettare i fatidici 10 metri.
Significa che gli edifici posti a tre metri dalle facciate adiacenti potranno essere arretrati anche a 5,00 ml , a 8,00 ml, a 9,50 ml, oppure rispettare liberamente la distanza dei 10 ml non più termine minimo assoluto.
Si tratta di un effettivo miglioramento della norma in vista del nuovo Corso di Rigenerazione Urbana in cui l’Italia dovrà, volente o nolente, addentrarsi per rispettare anche le strategie di riqualificazione energetica e ambientale, e sopratutto in campo di riduzione dei rischi idrogeologici e sismici, i veri nemici dell’Urbanistica postbellica italiana.

Art. 140 – Deroghe al d.m. 1444/1968
1. Limitatamente ai casi previsti e disciplinati dal piano operativo, negli interventi di ristrutturazione edilizia ricostruttiva e di sostituzione edilizia di cui all’articolo 134, comma 1, lettere h) ed l), relativi ad edifici che presentano legittimamente una distanza inferiore a 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, l’edificio ricostruito può mantenere una distanza inferiore a dieci metri purché non inferiore a quella preesistente.
2. (omissis…)

CONGRUENZA COL T.U. DPR 380/2001
Facendo debito riscontro col Testo Unico per l’edilizie con l’Art. 2/bis introdotto con Legge n° 98 del 9 agosto 2013, alle Regioni è consentito derogare al DM 1444/68, il che rende congruente tale recepimento in materia derogatoria sulle distanze legali.
Si riporta l’articolo per esteso:

Art. 2-bis DPR 380/01
(Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati).
1. Ferma restando la competenza statale in materia di ordinamento civile con riferimento al diritto di proprietà e alle connesse norme del codice civile e alle disposizioni integrative, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano possono prevedere, con proprie leggi e regolamenti, disposizioni derogatorie al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, e possono dettare disposizioni sugli spazi da destinare agli insediamenti residenziali, a quelli produttivi, a quelli riservati alle attivita’ collettive, al verde e ai parcheggi, nell’ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali)).