Responsabilità agente immobiliare abusi edilizi, Cassazione conferma doveri • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
20/06/2024
Stato Legittimo Immobile

Diligenza e correttezza professionale impongono al mediatore di informare le circostanze non controllate

La sentenza di Cassazione Civile n. 5963/2024, già commentata per immobile sprovvisto di certificato di abitabilità, ha affrontato nuovamente i doveri professionali a cui deve attenersi l’agente immobiliare in relazione alla regolarità del bene immobile oggetto di trattativa o compravendita.

Nella predetta fattispecie è rimasto accertato che dopo la stipula del preliminare di vendita, l’immobile era inizialmente sprovvisto di certificato di abitabilità, ma richiesto e ottenuto successivamente entro la data fissata per l’atto definitivo di compravendita, circostanza che ha convinto la parte promissaria acquirente ad avviare contenzioso giudiziario per recesso, restituzione della caparra confirmatoria e inadempimento del mediatore immobiliare per difetto informativo.

La sentenza di Cassazione respinge le richieste dalla parte promittente l’acquisto, perchè già prima dell’avvio del contenzioso il venditore si era attivato positivamente, chiedendo ed ottenendo il rilascio del certificato di abitabilità dal Comune in tempo utile per il definitivo. In tale fattispecie tale deficit di informazione non ha influito in concreto sulla conclusione dell’affare, né a livello quantitativo (valutazione convenienza) che qualitativo (valore).

Tuttavia è interessante riportare la conferma di alcuni principi giuridici delimitanti il ruolo e responsabilità dell’agente immobiliare verso le irregolarità edilizie del bene immobile, contenuti all’interno della medesima sentenza ed evidenziate in altre pronunce già commentate sul blog:

Si premette che l’art. 1759, primo comma, Codice Civile, che impone al mediatore l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell’affare che possano influire sulla sua conclusione, deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso codice, nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39/1989 – che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), condizionando all’iscrizione stessa la spettanza del compenso.

Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione (che si dipana in ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le visure catastali ed ipotecarie) per l’individuazione di circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell’affare a lui non note, è pur tuttavia tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.

Pertanto, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente (Cass. Civ. Ordinanza n. 34503/2023; Sentenza n. 18140/2015; Sentenza n. 16623/2010; Sentenza n. 5777/2006; Sentenza n. 13767/2004; Sentenza n. 16009/2003; Sentenza n. 6389/2001; Sentenza n. 5107/1999).

Ruolo attivo sulle informazioni di regolarità immobile

I profili di diligenza e responsabilità dell’agente immobiliare, in relazione alla regolarità edilizia del bene oggetto di trattativa, sono stati esaminati anche in altre pronunce di Cassazione Civile, dalle quali sono stati affermati e confermati i seguenti principi illustrati in precedenti articoli sul blog.

Secondo quanto già emerso dalla sentenza di Cassazione Civile n. 24534/2022, in cui è stata respinta la tesi per cui un mediatore non ha alcun ruolo “totalmente passivo” sulle informazioni di regolarità dell’immobile; al contrario è stato ritenuto che, il mediatore aveva quanto meno l’obbligo di informare l’acquirente della propria inconsapevolezza circa la verità di quanto dichiarato dalla parte venditrice, chiarendo che si trattava di notizia non controllata. In altre parole, diviene doveroso fornire una adeguata e puntuale informazione circa l’effettiva situazione di conformità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile, che dovrà chiarire bene anche gli scenari sulle procedure di regolarizzazione avviate e in corso di definizione.

Un quadro più dettagliato sul rapporto tra mediatore, obbligo e mancata informazione si può ricavare dai principi evidenziati in ordinanza di Cassazione Civile n. 11371/2023, per la quale consiglio lettura di approfondimento.

Tra l’altro, ritengo che sarà destinata a crescere la problematica circa l’adeguata informazione delle circostanze da rendere note: infatti col D.L. 76/2020 è divenuto obbligatorio attestare il rispetto delle tolleranze edilizie nei confronti dello Stato Legittimo, peraltro integrato dalle modifiche apportate dal noto Decreto Legge “Salva Casa” n. 69/2024.