La regolarità urbanistica delle parti a comune e condominiali dell'edificio • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
14/09/2021
Conformità urbanistica

Verificare lo Stato legittimo dell’immobile impone l’esame anche delle porzioni diverse da quelle di proprietà esclusiva

Ultimamente emerge con insistenza il tema della conformità urbanistica e Stato legittimo degli immobili per effettuare il Superbonus 110; per molti significa svolgere opportune verifiche sulle porzioni dell’edificio di proprietà esclusiva.

Non bisogna dimenticare che ci sono anche le parti a comune da controllare, in quanto formano parte integrante dell’edificio e altrettanto autorizzate con lo stesso titolo abilitativo che ha legittimato la costruzione.

E qui il gioco si fa davvero difficile, perchè le parti a comune o parti condominiali dell’edificio spesso sono quelli meno accessibili o poco curati. Ne avevo già parlato sul blog in precedenza.

Esistono diverse definizioni di edificio, e preferisco partire da quella del Regolamento Edilizio Tipo nazionale, allegato A:

Costruzione stabile, dotata di copertura e comunque appoggiata o infissa al suolo, isolata da strade o da aree libere, oppure separata da altre costruzioni mediante strutture verticali che si elevano senza soluzione di continuità dalle fondamenta al tetto, funzionalmente indipendente, accessibile alle persone e destinata alla soddisfazione di esigenze perduranti nel tempo.

Le varie porzioni dell’edificio possono suddividersi secondo criterio:

soggettivo, cioè possedute da persone diverse secondo il proprio titolo di proprietà;
oggettivo, cioè parti che hanno utilità comune verso più singole unità immobiliari;

Per focalizzare l’attenzione su quest’ultimo aspetto, le parti a comune o condominiali dell’edificio sono ben definite dall’art. 1117 del Codice Civile.
La loro definizione è impostata in via residuale: cioè sono da considerare parti comuni dell’edificio quelle che non risultano di proprietà esclusiva dai vari titoli di provenienza:

«Art. 1117. (Parti comuni dell’edificio).
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».

Il titolo legittimante la costruzione dell’edificio riguarda anche le parti a comune

Non è possibile definire o scindere distinti regimi di legittimazione urbanistica all’interno dello stesso edificio, tra parti comuni ed esclusive.

Provo a spiegarmi meglio: da un punto di vista amministrativo, il titolo abilitativo che autorizza la costruzione, lo fa considerandolo come un unico organismo edilizio, senza distinzioni.

E’ sufficiente esaminare un Permesso di Costruire, Concessione Edilizia o licenza edilizia per rendersi conto che non è mai esistito una “separazione” tra queste due tipologie di parti a comune ed esclusive. Sarebbe ingestibile per ovvi motivi che ometto.

Al contrario, l’edificio per definizione è considerato un “unicum” e connotato a partire dalle sue strutture verticali ed orizzontali, per cui non ci sono motivi neanche per ipotizzare scorpori o distinzioni dal punto di vista autorizzativo.

Prima di proseguire, condivido un mio video proprio sul tema:

Il confine tra parti a comune e proprietà privata nel condominio

L’edificio è stato concepito e legittimato col titolo edilizio “madre”, e con relative varianti ad esso; infine non si devono dimenticare quegli eventuali titoli abilitativi edilizi che potrebbero aver coinvolto successivamente l’edificio nel suo insieme o le varie porzioni, comuni o private che siano.

Intanto bisogna concepire o vedere l’immobile condominiale come una cosa unica; il discorso vale anche per il “mini-condominio del Superbonus”, cioè quelle costruzioni almeno due unità immobiliari posseduto dallo stesso soggetti intestatario.

Il ragionamento sullo stato legittimo va esteso a qualunque parte a comune dell’edificio, a prescindere dai presupposti giuridici per la costituzione del condominio basati sulla diversità dei proprietari nelle varie porzioni.

Normalmente siamo abituati a concepire la parte a comune o le parti condominiali come un qualcosa di residuale dalla proprietà privata; qualcuno può pensare di prendere l’edificio nel suo insieme e “sottrarre” idealmente tutte le porzioni di proprietà esclusiva.

Diciamo che l’applicazione di questo criterio in maniera ortodossa non rende bene l’idea e soprattutto non corrisponderebbe alla realtà, perchè in regime condominiale è assai difficile distinguere nettamente l’esclusività o la comunione di certe porzioni dell’edificio.

Per esempio, al proprietario esclusivo bisogna rammentare che non ha comprato in via esclusiva “piena” anche le pareti portanti dell’edificio, anche se risultano rappresentate nella planimetria catastale dell’appartamento.

Devo citare quanto detto da un amico avvocato:

<<quando compri un alloggio in condominio non stai comprando una proprietà privata nel vero senso, in realtà compri l’uso di una porzione millesimale dell’edificio>>.

La verifica dello Stato legittimo sulle parti a comune o condominiali

Il proprietario incarica noi Tecnici di svolgere le verifiche sul proprio appartamento in condominio perchè intende avviare l’immissione sul mercato e vendita.

STATO LEGITTIMO: DEFINIZIONE NORMATIVA

Bisogna spiegargli e circoscrivere bene il perimetro dell’incarico: infatti la definizione di stato legittimo contenuta nell’articolo 9-bis comma 1-bis del DPR 380/01 è categorica e riguarda alternativamente due ambiti:

l’unità immobiliare;
l’immobile;

UNITA’ IMMOBILIARE (urbanistica).
La dizione è apparentemente facile da individuare, tuttavia la distinzione dell’unità immobiliare indicata nell’articolo 9-bis DPR 380/01 non trova immediato riferimento nel Regolamento Edilizio Tipo nazionale.

Oltre a tenere conto delle eventuali definizioni contenute nei Regolamenti Edilizi Tipo recepiti nelle varie regioni, per analogia dovremmo collegarci alla definizione più vicina al caso, cioè quella propriamente nota dalla disciplina catastale. Si parla della Unità immobiliare urbana, cioè l’unità elementare usata per censire gli immobili al Catasto Fabbricati.

IMMOBILE.
Va inteso nel senso più ampio del termine, inglobando anche il lotto di pertinenza su cui è edificato l’edificio nonchè tutte le costruzioni insistenti su di esso. Ciò trova giustificazione nella genericità del termine inserito nella definizione di Stato Legittimo, e rischia di essere oggetto di valutazione discrezionale da ciascuno di noi.

La verifica svolta sulle singole unità immobiliari non garantisce che la regolarità dell’intero edificio

Se da una parte si pensa di delimitare le verifiche urbanistiche alla singola o singole unità immobiliari, dall’altra parte bisogna ricordarsi che stiamo trattando un componente di una macchina.

La verifica di rispondenza della singola unità immobiliare ai progetti e titoli abilitativi edilizi da sola non è in grado di garantire la sicurezza della compravendita; mi sono capitati casi in cui l’appartamento singolo risultava conforme planimetricamente al Catasto e alla Concessione edilizia ed entro tolleranze, tuttavia mi accorsi che era posizionato venti cm più in alto.

Questa incongruenza rese necessario estendere la verifica all’intero edificio (con gioia dei restanti condomìni), da cui emersero diversità di sagoma, prospetti, volume e tutto il resto. Per fortuna fu sufficiente fare una sola “sanatoria condominiale” dove fu regolarizzato l’intero edificio, compreso parti a comuni.

Facciamo allora un altro scenario: ammettiamo il caso in cui l’appartamento risulti pienamente conforme in tutto e per tutto, considerato a sé stante, tuttavia dopo l’atto di compravendita salta fuori che l’intero edificio risulta traslato di qualche metro rispetto a quanto autorizzato. Non credo che l’acquirente sarà molto felice di scoprire ciò e di compartecipare alle spese e operazioni di regolarizzazione globale dell’edificio, soprattutto se sottaciute.

Tra l’altro rammento quanto mi disse un amico geometra:

<<anche le parti a comune sono unità immobiliari, sono distintamente accatastate come beni comuni non censibili o censibili>>. In effetti c’è poco da obbiettare…

Parti a comune e parti condominiali, compartecipano allo Stato legittimo dell’edificio

Posso immaginare le critiche di coloro che vedono questa analisi come rigidissima e portatrice di problemi, perchè so bene che è hanno ragione.

In risposta devo rammentare che la definizione di Stato Legittimo nel DPR 380/01 è stata introdotta per evidenti motivi, anche per sfatare l’idea che fosse soltanto quello dell’ultima pratica edilizia.

E’ la stessa definizione di Stato legittimo a contenere il legame inscindibile tra costruzione iniziale e la sommatoria di tutte le successive trasformazioni globali o parziali sull’immobile e singole unità
Carlo Pagliai

Se la costruzione del fabbricato è stata autorizzata sotto il profilo urbanistico ed edilizio sul lotto edificabile, si accetta l’esistenza del rapporto inscindibile di asservimento tra l’area e la costruzione.

Questo rapporto urbanistico tra edificio ed area non può essere considerato soltanto al momento del rilascio del permesso di costruire, della concessione edilizia o licenza edilizia, per poi svanire nel nulla e considerare separatamente le singole unità immobiliari. Come se fosse tagliato quel “cordone ombelicale” dal generale organismo edilizio di cui fanno parte.

Infatti questa relazione e configurazione urbanistico edilizia non riguarda soltanto l’area edificata su cui è realizzato l’edificio: ricordiamoci che l’urbanistica è la scienza che studia anche i rapporti tra la città pubblica e quella privata.

La costruzione o modifica degli organismi edilizi ha incidenza sull’assetto del territorio, sui carichi urbanistici insediativi, sull’urbanizzazione e sulle dotazioni territoriali.

Aggiungo pure che in passato in pochissime persone e professionisti si sono posti il problema: molto spesso dalle indagini su palazzine residenziali possono emergere domande di condono edilizio riferite a ciascuna unità immobiliare, presentate singolarmente in tempi diversi da soggetti diversi, senza presentarne per le restanti parti a comune.

In questa situazione priva di coordinamento è altrettanto probabile che nessuno, e neanche l’amministratore di condominio di allora, si sia posto il problema della parte residuale più importante dell’edificio: le parti a comuni o condominiali.

Conclusioni e suggerimenti

Diciamo pure che il frequente approccio “individualista” verso l’immobile e le costruzioni non è stato affatto di aiuto. Oggi infatti è possibile imbattersi in costruzioni con irregolarità presenti sulle parti a comune, tali da coinvolgere l’intero condominio. Mi viene sempre l’esempio dell’edificio costruito in periferia negli anni Sessanta con altezza maggiore di 60 cm rispetto alla licenza edilizia.

Ritengo che una corretta verifica immobiliare debba prendere in considerazione l’immobile considerato nel suo insieme e comprensivo delle parti a comune.

Ammetto che si tratta di un enorme lavoro aggiuntivo rispetto alla normale verifica della singola unità immobiliare, tuttavia il Tecnico dovrà difendersi bene da possibili contestazioni sulla mancata diligenza ove dovessero emergere irregolarità sull’edificio globale o sulle parti a comune. Non ci farebbe una bella figura.