Regolamenti Edilizi e strane deroghe per abusi pregressi

Anche se con finalità di semplificazione, non possono aggirare i rigidi paletti delle norme nazionali e regionali.

In Toscana alcuni Comuni hanno apportato modifiche nei propri regolamenti edilizi, per i quali nella sostanza mi trovo abbastanza concorde (Cos’è un Regolamento Edilizio)

Tra i principali punti forti appare l’automatica legittimazione di parziali difformità da licenze edilizie per mancato deposito di variante, a certe condizioni. Ovviamente si parla di licenze edilizie, quindi rilasciate in epoca anteriore alla L. 10/1977 Bucalossi. Il discorso non riguarda quindi Concessioni edilizie, Permessi di Costruire, DIA, SCIA, eccetera.

Tra le varie condizioni vi rientra l’avvenuto deposito delle planimetrie catastali e/o l’ottenimento del certificato di Abitabilità dell’epoca.

Lo scopo è evidente: il Comune intende esonerare il cittadino di oggi da complesse procedure di accertamento di doppia conformità (sanatoria edilizia).

E’ comprensibile: la verifica di doppia conformità può diventare un labirinto burokratico nel quale bisogna operare contemporaneamente con discipline normative completamente diverse.

Come se il Regolamento edilizio stabilisse un nuovo “anno zero” dell’urbanistica sul territorio comunale.

A favore: condivido lo filosofia di vera semplificazione, tenuto conto la risalenza nel tempo di certi difformità, lievi o consistenti che siano, per progetti già licenziati e sul quale il Comune dal 1934 ha il diritto/dovere di verificare la rispondenza.

Infatti fino al DPR 425/1994 l’Abitabilità era rilasciata dal Comune previo sopralluogo di ufficiale sanitario, che riscontrava l’opera eseguita al progetto approvato.

Col suddetto decreto tale dichiarazione di conformità è stata trasferita al Direttore dei Lavori o professionista abilitato.

Questa forma di semplificazione, inserita in una norma di natura secondaria (regolamento edilizio) ritengo sia dedicata alle parziali difformità, di modesta entità aggiungerei.

Mi sembra di leggere un intento benevolo verso lievi modifiche effettuate nei confronti del progetto approvato, ma non credo che l’intento sia allargare le maglie e farvi rientrare abusi o difformità gravi compiute durante la costruzione.

Come dire: lievi modifiche di sagoma alla palazzina approvata sì, ma va esclusa la costruzione di una grossa autorimessa nel resede.

Il Regolamento Edilizio è una fonte normativa di natura secondaria

Contro: il Regolamento edilizio comunale contiene diversi aspetti, tra cui anche quelli procedurali.

Parliamo al netto delle modifiche apportate dal Regolamento Edilizio Tipo. Le versioni che mi hanno segnalato alcuni colleghi contengono disposizioni che esonerano dalla presentazione di sanatorie per parziali difformità da licenze edilizie ante 1977 dotate di accatastamento e/o Abitabilità.

Essa dichiara implicitamente legittima o legittimata la difformità: tuttavia il Testo Unico per l’Edilizia D.P.R. 380/01, e la legge sul Condono Edilizio L. 47/85 non prevedono affatto meccanismi o soglie di esclusione.

Infine la giurisprudenza è concorde nell’affermare che neppure il notevole decorso del tempo può impedire alla P.A. di vigilare e intervenire sulle opere difformi.

Tant’è che il legislatore ha dato non uno, ma ben tre provvedimenti di condono edilizio straordinario per regolarizzare anche le difformità risalenti.

Pure la L.R. 65/2014 Toscana ha visto dichiarare l’incostituzionalità degli ex articoli 207 e 208 per contrasto ai principi del Testo Unico DPR 380/01, in base alla sentenza di Corte Costituzionale n. 233/2015: essi infatti prevedevano l’automatica legittimazione per opere realizzate in assenza o difformi a certe casistiche temporale.

Figurarsi se tale principio vada escluso per un regolamento edilizio.

Tra buon senso e formalismo burocratico

Vorrei consigliare massima prudenza a chi opera nel settore immobiliare e urbanistica nei comuni dove hanno formalizzato simili (buone) prassi nel proprio regolamento edilizio.

A molti players piacerà vendere e trasformare immobili sotto questo
comodo “ombrello”, ma concludo con una domanda: avete pensato a cosa accadrà quando una mattina questo Regolamento edilizio verrà modificato, magari sotto i colpi di una possibile sconfitta al TAR ?

E ciò si ripercuoterà sulla conformità urbanistica degli immobili nelle compravendite.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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