Recupero sottotetti abitabili con Salva Casa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
19/07/2024
Salva Casa

Deroghe a distanze legali e delega regionale per trasformare sottotetti in mansarde

La conversione in legge del Salva Casa ha inaspettatamente inserito nel Testo Unico Edilizia una disposizione che favorisce il recupero abitativo dei sottotetti in mansarde abitabili, ed è avvenuto inserendo il comma 1-quater all’interno dell’articolo 2-bis D.P.R. 380/01, lo stesso sulle deroghe alle distanze legali per ristrutturazioni ricostruttive:

1-quater. Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, il recupero dei sottotetti è comunque consentito, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.

La ratio che spinge questa norma è già conosciuta e applicata in alcune legislazioni regionali, ovvero il contrasto al consumo di nuovo suolo, consentendo speciali cambi funzionali di volumetrie esistenti.

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Tra le principali novità e condizioni inserite a favore del recupero dei sottotetti in appartamenti possiamo individuare:

riconoscimento delega alle regioni a disciplinare i limiti e procedure di recupero dei sottotetti in abitazioni, eliminando i dubbi avanzati a livello giurisprudenziale sulla legislazione concorrente regionale in tal senso;
la fattibilità in deroga a distanze minime tra edifici e dai confini, rispettando tuttavia quelle vigenti all’epoca di costruzione dell’edificio (quindi in proiezione verticale alla sagoma);
mantenimento dell’area del sottotetto, senza variarne forma e superficie, delimitata dalle pareti perimetrali;
rispetto dell’altezza massima dell’edificio autorizzata col titolo abilitativo della costruzione;
ulteriore ammissibilità di prevedere norme regionali più favorevoli.

Tipologie di recupero sottotetto e mansarda abitativa

La ristrutturazione di un sottotetto esistente, cioè di uno spazio adibito a mera funzione di camera d’aria isolante o di ripostiglio saltuario, può avvenire secondo diverse ipotesi:

La più conosciuta, e capace di rispettare tutte queste condizioni sopra esposte, è il semplice cambio d’uso con opere interne del sottotetto, senza modificare sagoma e conformazione della copertura;
Ristrutturare anche la copertura, rispettando tutte le condizioni inserite, provvedendo a ruotare solamente le falde di copertura per mantenere invariata l’altezza massima in gronda all’edificio;
Ristrutturare la copertura con sagoma diversa e sopraelevazione anche della gronda;

Rispetto alla semplificazione ammessa dal Salva Casa per recupero sottotetti, si possono considerare ammissibili le prime due ipotesi nel nuovo comma 1-quater inserito nell’articolo 2-bis D.P.R. 380/01.

La terza ipotesi, cioè il recupero del sottotetto con sopraelevazione contenuta in sommità dell’edificio, potrebbe risultare ammissibile all’interno delle eventuali norme regionali più favorevoli, come espressamente previsto dal predetto comma 1-quater.

Deroga altezze interne in sottotetti, dopo Salva Casa

L’ampio tenore generico del comma 1-quater sul recupero sottotetto spingerebbe a comprendere le altezze interne in deroga ai requisiti igienico sanitari, nell’ambito delle condizioni e limiti disciplinabili dalle regioni. Addirittura l’ultima frase del comma concede in via residuale ulteriori poteri regolamentari alle regioni più favorevoli rispetto al livello minimo di condizioni stabilite nella prima frase.

E’ ancora presto per dare conferma di questa interpretazione, ma spinge ancora più in tale direzione il comma 5-quater dell‘articolo 24 T.U.E., sopraggiunto anch’esso in conversione di legge del D.L. 69/2024 Salva Casa:

5-quater. Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente.

La norma è stata inserita in un ristretto riquadro di deroghe ai requisiti igienico sanitari di Abitabilità, per attestare la Segnalazione Certificata di Agibilità. Svolgendo una lettura combinata tra queste disposizioni, sembrerebbe possibile considerare tra le deroghe ai limiti di altezze minime, quelle previste da legislazione vigente, comprendendo quelle regionali.

Video commento integrale: