Quanto vale una casa con abusi edilizi? Meno di quelle regolari...o forse zero! • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
14/03/2022
Valutazione immobiliare

Il valore degli immobili è collegato anche al rispetto dello Stato Legittimo e conformità urbanistica

Scritto assieme a Laura Milazzo Ingegnere.

Determinare il valore dell’immobile affetto da irregolarità edilizie di vario tipo può diventare complesso, in quanto possono manifestarsi diversi scenari, in base alla tipologia di irregolarità.

Possono presentarsi immobili con complesse configurazioni circa il mancato rispetto dello Stato Legittimo e di conformità urbanistico edilizia, per cui la stima del valore può diventare altrettanto complesso. Per scegliere correttamente il metodo di stima più adeguato, occorre prima individuare le specifiche tipologie di irregolarità edilizie, e le conseguenti possibili soluzioni, costi e rimedi.

Ecco un elenco sintetizzato ai minimi termini, in base alle diverse situazioni:

1. Sanabilità degli abusi e irregolarità:

valutare la loro sanabilità o meno secondo la vigente disciplina urbanistico edilizia;
valutare la loro sanabilità in base a norme e regolamenti regionali, locali e strumenti urbanistici vari (esempio i PRG);
una volta inquadrata la possibile sanabilità, calcolare i costi di sanzioni, oneri di urbanizzazione, oblazioni, parcelle professionali, spese processuali, consulenze, ecc;
stimare i costi connessi alla tempistica necessaria per regolarizzare;

2. Parziale o totale insanabilità degli illeciti e abusi:

valutare la rimozione degli abusi e gli effetti sul valore dell’immobile nella condizione finale post intervento; in questo caso è possibile che la configurazione dell’intervento dopo il ripristino possa generare un organismo edilizio con caratteristiche diverse.
quantificare i costi di demolizione e disagi
quantificare i costi di sanzioni, spese processuali, parcelle professionali, consulenze, ecc;
valutare la loro sanabilità o meno secondo la vigente disciplina urbanistico edilizia;
valutare la loro sanabilità in base a norme e regolamenti regionali, locali e strumenti urbanistici vari (esempio i PRG);
una volta inquadrata la possibile sanabilità, calcolare i costi di sanzioni, oneri di urbanizzazione, oblazioni, parcelle professionali, spese processuali, consulenze, ecc;
stimare i costi connessi alla tempistica necessaria per pianificare ed effettuare le demolizioni e opere di ripristino;

3. Fiscalizzazione degli abusi e irregolarità insanabili e non demolibili

in pochi casi è possibile mantenere le opere abusive, ma dietro pagamento di una sostanziosa sanzione pecuniaria, in molti casi superante il valore stesso delle opere compiute e ridurre il valore immobiliare complessivo; tale procedura è soprannominata “fiscalizzazione” degli abusi edilizi, e non equivale ad una sanatoria edilizia, lasciando aperti i procedimenti giudiziari e repressivi di altre normative;
quantificare la sanzione pecuniaria, oneri comunali, ecc
quantificare i costi di sanzioni penali, spese processuali, parcelle professionali, consulenze, ecc;
stimare i costi connessi alla tempistica necessaria per effettuare la procedura;

4. Condono edilizio in attesa di rilascio

Il deposito della domanda di condono presentata ai sensi delle tre leggi straordinarie di sanatoria (L. 47/85, L. 724/94 e L. 326/03) non è sinonimo di certezza di ottenere il rilascio e regolarizzare le opere abusive oggetto di condono.
Vanno infatti verificate le condizioni di accesso alla sanabilità col condono, ovvero se siano rispettati tutti i requisiti; inoltre possono essere indispensabili i vari nulla osta, autorizzazioni e pareri comunque denominati e imposti da normative speciali (es. Soprintendenze) relativi a vincoli. Questi vincoli potrebbero essere perfino sopravvenuti dopo la presentazione dell’istanza di condono, e ciò non garantisce alcuna esclusione da questa valutazione di vincolo.
quantificare gli oneri di urbanizzazione dovuti, diritti comunali, ecc.
quantificare i costi di oblazione, parcelle professionali, consulenze, ecc;
quantificare i costi di sanzioni amministrative, penali e oneri previsti dalle norme di settore e vincolistiche (es. paesaggistica e beni culturali, ecc.
stimare i costi connessi alla tempistica necessaria per effettuare la procedura;

Sintesi finale e consigli utili

Per determinare il valore dell’immobile dove sono presenti illeciti e abusi edilizi è necessario inquadrarne la natura e la possibile sanabilità, nonché i relativi costi. Certamente diventa rischioso stimare il valore dell’immobile affetto da abusi edilizi senza avere certezza della loro sanabilità e relativi costi.

Infatti alcune tipologie di costi sono indeterminabili a priori perché suscettibili di valutazione discrezionale da parte della P.A. chiamata ad esprimersi: basti pensare al calcolo delle sanzioni di natura paesaggistica, ambientali e beni culturali, a quelle correlate alle fiscalizzazioni e quelle eventualmente aggiunte da norme regionali.

E se mi concedete, difficilmente questa quantificazione viene effettuata in maniera precisa nelle consulenze tecniche d’ufficio delle procedure esecutive immobiliari e fallimentari, per gli anzi detti motivi.

In caso contrario, la demolizione e rimozione delle opere abusive comporta inevitabilmente il ripristino di un immobile con caratteristiche diverse, arrivando ad essere perfino sostanziali; magari potrebbero configurare l’ipotesi di “aliud pro alio” quando sono oggetto di compravendite o preliminari di vendita, cioè un immobile sostanzialmente diverso da quello promesso.

La stima valutativa di questo tipo di immobili non può essere semplificata sottraendo dal valore iniziale (di fatto) i soli costi della rimessa in pristino, al contrario bisogna anche stimare il valore che può assumere nella configurazione finale. Se ad un appartamento di tre stanze venisse demolita una stanza perché abusiva, cambia moltissimo la differenza di valore, rispetto al semplice costo di demolizione.

Come definito dagli IVS, Standard di Valutazione Internazionale, abbiamo il valore di mercato e i valori diversi da esso, pertanto per prima cosa è necessario individuare il corretto tipo di valore da applicare in funzione ad ogni specifico caso. Ad esempio il valore di un immobile abusivo non sanabile può essere calcolato come “Valore d’ Uso”, che sarà sicuramente inferiore al valore di mercato di un immobile regolare.

Un altro valore che potrebbe essere calcolato è il valore di trasformazione o il valore complementare in funzione della trasformabilità del bene o della sua parte, magari rimasta in situ una volta eliminato l’abuso o la porzione illegittima.

Sarebbe interessante capire l’incidenza del singolo abuso sul totale del valore, analizzando così dei prezzi marginali per tale caratteristica, che andrà sicuramente a creare un incidenza negativa nel valore totale. Forse un mercato completamente trasparente aiuterebbe a conoscere questa incidenza, soprattutto nel caso di sanabilità, ma ricordiamoci sempre che la stima sia eseguita considerando i beni immobili perfettamente commerciabili e conformi urbanisticamente ai sensi di legge e liberi.

Scritto assieme a Laura Milazzo Ingegnere.