Quando non c’erano le tolleranze costruttive ed esecutive sugli edifici • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
19/03/2025
Tolleranze edilizie

Le tolleranze edilizie vanno considerate figlie del buon senso pratico e di cantiere

In origine non esisteva nell’ordinamento uno specifico regime di tolleranze edilizie per individuare il confine di violazione edilizia relativo a titolo edilizi. Anche prima del D.L. 70/2011 la valutazione delle irregolarità esecutive nel perimetro delle tolleranze era ben radicato nei comuni metodi di progetto e verifica post-opera, al punto che erano ben note nei sopralluoghi e accertamenti di conformità effettuati da funzionari pubblici per certificare Abitabilità e Agibilità (anche per questo è stata attribuita per la prima volta un limitato valore sanante a quelle rilasciate in passato). In tutto questo l’unico limite era rappresentato dalla sensibilità personale di ciascun attore partecipante alle verifiche, dal Direttore Lavori e impresa costruttrice. Lo stesso dicasi per quanto avvenuto in pratica nell’arco temporale compreso tra D.L. 70/2011 e D.L. 76/2020. Da un punto di vista pratico le tolleranze venivano applicate da tutti gli attori in gioco con prassi variabili su base discrezionale, anche prima della loro introduzione nel D.P.R. 380/01: le tolleranze vanno considerate figlie del buon senso pratico ed esecutivo, perché soltanto chi ha svolto diversi cantieri edili può sapere quanto sia difficile essere precisi al centimetro.

Per completezza conoscitiva si segnala che un regime di tolleranze parametriche al 2% è stato introdotto per tutelare le agevolazioni fiscali nell’articolo 41-ter L. 1150/42 mediante l’articolo 15 L. 765/1967:

«Fatte salve le sanzioni di cui agli articoli 32 e 41, le opere iniziate dopo l’entrata in vigore della presente legge, senza la licenza o in contrasto con la stessa, ovvero sulla base di licenza successivamente annullata, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di Enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.
È fatto obbligo al Comune di segnalare all’intendenza di finanza, entro tre mesi dall’ultimazione dei lavori o della richiesta della licenza di abitabilità o di agibilità, ovvero dall’annullamento della licenza, ogni inosservanza alla presente legge comportante la decadenza di cui al comma precedente.
Il diritto dell’Amministrazione finanziaria a recuperare le imposte dovute in misura ordinaria per effetto della decadenza stabilita dal presente articolo si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione, da parte della Intendenza di finanza, della segnalazione del Comune.
In caso di revoca o decadenza dai benefici suddetti il committente è responsabile dei danni nei confronti degli aventi causa».

La predetta disposizione è stata sostanzialmente traslata con lievi adattamenti nell’articolo 49 T.U.E. (lo stesso che riguardava la decadenza dai bonus fiscali per abusi e illeciti edilizi), ed è quella che ha creato maggiori timori di possibili recuperi degli incentivi Superbonus in questi ultimi anni, di cui si omette il testo per brevità. Un’altra forma di tolleranza è stata introdotta con la Legge n. 47/85 sul Condono edilizio, all’interno dell’articolo 32, che stabilisce l’esclusione dall’obbligo di parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo «quando si tratti di violazioni riguardanti l’altezza, i distacchi, la cubatura o la superficie coperta che non eccedano il 2 per cento delle misure prescritte».

Colpisce subito che nelle predette forme di tolleranze si riscontra sempre il riferimento ai quattro parametri canonici di altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta, gli stessi che furono utilizzati per la prima vera istituzione delle tolleranze all’interno T.U.E. mediante il D.L. 70/2011 (L. 106/2011).

Tolleranze edilizie riformulate dal D.L. 76/2020 ed estese con L. 105/2024 Salva Casa

In seguito la disciplina delle tolleranze edilizie si è articolata sempre più, per essere riformata in due tempi:

D.L. 76/2020, tolleranze edilizie suddivise tra tolleranze costruttive ed esecutive, con contestuale correlazione allo Stato Legittimo dell’immobile, da attestare sempre nelle pratiche edilizie e negli atti di trasferimento immobili tra vivi;
D.L. 69/2024 convertito in legge 105/2024 “Salva Casa”, differenziate temporalmente e per entità le tolleranze costruttive ed esecutive, affiancate anche dalle nuove tolleranze igienico-sanitarie;

A prescindere dal fatto che le tolleranze debbano essere sempre attestate e comprovate nelle pratiche edilizie e atti traslativi in quanto interesse di parte, è necessario rammentare che la loro dimostrazione avvenga con l’ausilio del Tecnico abilitato. Lo so, è un costo a carico del proprietario, ma è anche necessario farlo per conoscere quanto sia davvero discordante lo stato effettivo dei luoghi rispetto allo Stato Legittimo dell’immobile. Non conoscere questa dimensione a livello qualitativo e quantitativo espone a diverse incognite sugli atti di trasferimento immobiliare effettuati (esempio l’atto notarile di compravendita) oppure i pregressi titoli abilitativi ed edilizi.

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