Quando l'agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
20/02/2023
Compravendita immobiliare

La Cassazione torna a distinguere condizioni e cause sufficienti per maturare il pagamento della mediazione nelle compravendite e preliminari di vendita

Interessante la fattispecie analizzata nella sentenza di Cassazione Civile n. 3165/2023, che riassume il quadro del diritto/dovere di pagare l’operato dell’agente immobiliare nelle contrattazioni (tema interessante e trattato anche da altro portale).

E’ un ambito su cui si discute molto da tempo e oggetto di frequenti contenziosi, dove le Parti acquirenti e venditrici per varie ragioni ritengono di non dover pagare la provvigione a seguito di certi comportamenti.

Di questa “zona grigia” la predetta sentenza spiega alcuni concetti e principi utili per chi si approccia nello stipulare preliminari di vendita e rogiti notarili di compravendita, ma vale anche per chi si trova in ambito precontrattuale ovvero nelle fasi di incontri e proposte, quando vi opera l’agente immobiliare.

Posso anticipare una sintesi: non sempre la sola messa in relazione delle parti è sufficiente per maturare il diritto alla provvigione, vediamo le cause e condizioni, precisando che ogni caso andrà sempre valutato a parte.

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La fattispecie, tra condizioni e causalità nella conclusione dell’affare

Il primo agente immobiliare aveva presentato l’appartamento oggetto di vendita ad una madre, accompagnata dalla figlia alla visita; la madre declina l’offerta, e dopo un significativo arco di tempo dalla scadenza dell’incarico l’affare viene concluso dalla figlia, mentre il venditore si era avvalso di un altro agente immobiliare.

Il diritto alla provvigione del mediatore trae fondamento dall’art. 1775 del Codice Civile:

Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

Per capire meglio la distinzione del momento e delle condizioni che permettono il diritto alla provvigione è necessario estrapolare alcuni passaggi della sentenza di Cassazione Civile n. 3165/2023.

Occorre fare riferimento alla nozione di “causalità adeguata”, sviluppatasi in giurisprudenza proprio per mitigare una rigorosa imputazione dell’evento “semplice messa in contatto delle parti” in base alla causalità condizionalistica. In altre parole non tutte le condizioni sono da considerare cause.

La causalità adeguata intende evitare la causalità efficiente, perchè quest’ultima può spaziare tra due estremi:

a) la semplice messa in relazione delle parti, che potrebbero concludere l’affare tra di loro

b) l’efficienza dell’operato del mediatore alla conclusione dell’affare

L’efficienza causale adeguata è una nozione che non può essere usata in tutti i casi, piuttosto merita sempre una valutazione da farsi caso per caso.

Rapporto tra cause, condizioni ed effetti del ruolo di mediazione per accedere alla provvigione

Nella fattispecie tratta dalla sentenza i giudici hanno valutato congiuntamente tre condizioni, nessuna delle quali da sola sarebbe sufficiente per formare la causalità adeguata:

la parte acquirente non coincide con quella che ha dato l’incarico al primo agente immobiliare;
l’affare si è concluso dopo un significativo lasso di tempo dalla scadenza dell’incarico del primo agente immobiliare
il venditore si è rivolto ad un secondo agente immobiliare, il quale ha avuto ruolo attivo e di efficienza causale adeguata per concludere compiutamente l’affare di compravendita

Pertanto la compresenza di queste condizioni è sufficiente per configurare la causalità adeguata, ed escludere il diritto alla provvigione del primo agente immobiliare intervenuto.

Si conclude riportando anche il principio espresso sempre nella sentenza di Cass. Civ. n. 3165/2023 che riassume più in generale l’accesso alla provvigione:

«Al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, co. 1 c.c., è necessario che la conclusione dell’affare sia effetto causato adeguatamente dal suo intervento, senza che il mettere in relazione delle parti tra di loro ad opera del mediatore sia sufficiente di per sé a conferire all’intervento di questi il carattere di adeguatezza, né che l’intervento di un secondo mediatore sia sufficiente di per sé a privare ex post l’opera del primo mediatore di tale qualità di adeguatezza».