Compravendite, quando occorre aggiornare la planimetria catastale per discordanze di lieve entità? • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
28/10/2022
Conformità catastale

Obbligo depositare le variazioni catastali incidenti la rendita, analizzando quelle sullo stato dei luoghi ai fini dello Stato Legittimo

Questo articolo farà discutere sopratutto quei colleghi Tecnici abilitati che ritengono “sportivamente” inutile aggiornare le planimetrie catastali con l’attuale stato dei luoghi rilevato, ai soli fini della conformità catastale da dichiarare negli atti di trasferimento.

Più volte nel blog ho affrontato il tema dell’obbligo posto al venditore di dichiarare la conformità dell’immobile alle risultanze catastali relativa al comma 1-bis art. 29 L. 52/1985 (novellata dall’art. 19, comma 14, del decreto legge n. 78/2010 dalla legge di conversione n. 122 del 2010).

In particolare permane un tema controverso riguardante le possibili lievi discordanze tra stato di fatto e la planimetria catastale in atti (cioè registrata e riguardante l’ultimo stadio di aggiornamento dell’immobile.

Infatti il predetto comma 1-bis ha introdotto tra i vari obblighi del venditore quello di attestare la conformità tra stato di fatto e planimetria catastale (che può essere effettuato da Tecnico abilitato):

“1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”

Generalmente la rappresentazione grafica delle planimetriche catastali avviene su schede aggiornate nel corso del tempo, effettuate anche quando vigevano norme, tecniche grafiche e prassi diverse. Ciò significa che possono contenere rappresentazioni grafiche e piante effettuate con tecniche assai diverse (dalle schede cartacee del Catasto di primo impianto 1938/41 fino ai giorni nostri con Docfa.

La rappresentazione grafica delle planimetrie catastali solitamente è più schematica e semplificata rispetto ai progetti architettonici urbanistici, e molti margini di precisione esulano dalle tecniche grafiche e diventano valutazione discrezionale del Tecnico abilitato.

Resta il fatto che potrebbe essere necessario aggiornare la planimetria, anticipando una differenza tra le finalità fiscali e conformità in compravendita.

INDICE

Planimetria catastale non conforme, quando fare aggiornamento per compravendita
Meglio aggiornare la planimetria in maniera precisa
Perchè devo aggiornare la planimetria al centimetro?
Rimedi per compravendite con planimetria non conforme
Prima di aggiornare la planimetria catastale occorre verificare la conformità urbanistica

TUTTO SULLA CONFORMITA’ CATASTALE

Planimetria catastale non conforme, quando fare aggiornamento per compravendita

Qualcuno mi farà notare che dovremmo fare riferimento alla disciplina catastale vigente, in particolare le ormai datate circolari ex Agenzia del Territorio n. 2/2010 e n. 3/2010.

Affrontiamo l’ipotesi in cui la planimetria catastale non riproduca fedelmente la configurazione reale (attuale) dell’immobile: allo scopo di consentire l’inserimento in atto della prescritta dichiarazione di conformità, l’intestatario dovrà presentare una denuncia di variazione, allegando la nuova planimetria aggiornata con lo stato reale dell’immobile (per i più disparati motivi).

Per esempio i casi di variazioni di consistenza ed elementi che possono incidere su classe, categoria, superficie, destinazione d’uso, numero di unità immobiliari, eccetera.

Sembrebbe esistere una “tolleranza catastale”, cioè casi in cui certe discordanze siano escluse dall’obbligo di dichiarazione di variazione (es. punto e) paragrafo 3 Circolare n. 2/2010). Tale documento descrive una serie di ipotesi generali di variazioni che non inciderebbero sulla corretta determinazione della rendita catastale, quali ad esempio:

variazioni toponomastiche
nomi dei confinanti
ogni altro elemento di carattere grafico-convenzionale ininfluente

La Circolare ha precisato che non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità; invece una rilevante diversa distribuzione dei vani interni (quanto?) è assoggettata obbligatoriamente ad aggiornamento.

Sul punto lo scrivente però la pensa diversamente, vedi successivo paragrafo.

Meglio aggiornare la planimetria in maniera precisa

Faccio notare che non stiamo parlando di variazioni e aggiornamenti catastali finalizzati soltanto alla rendita catastale, bensì a dichiarare l’esatta corrispondenza tra stato di fatto e planimetria catastale dell’unità immobiliare.

In altre parole stiamo operando nell’ambito della conformità catastale ai fini della commerciabilità degli immobili in base al comma 1-bis art. 29 L. 52/1985: questa norma non entra nel merito di quando sia obbligo aggiornare le planimetrie in casi di incoerenze o discordanze.

Tuttavia contiene una previsione molto chiara: l’atto di trasferimento tra vivi è nullo qualora non contenga la dichiarazione di conformità alle relative planimetrie catastali (come la compravendita notarile).

La sanzione di nullità dell’atto notarile scatta anche in caso di assenza dei requisiti oggettivi di conformità catastale: essa intende prevenire e sanzionare atti che non siano conformi allo stato di fatto dell’immobile, in relazione anche ad eventuali violazioni della disciplina urbanistica. (Cass. Civ. n. 3089/2020).

Perchè devo aggiornare la planimetria al centimetro?

Ci sono diversi motivi per cui consiglio vivamente di aggiornare sempre e in maniera precisa la planimetria catastale:

evitare il rischio di possibili contestazioni da parte acquirente prima, durante o dopo l’atto di trasferimento circa le discordanze planimetriche rilevate;
evitare l’affidamento alle possibili esclusioni da tale obbligo, perchè presuntivamente non influenti la rendita catastale;

Per quest’ultimo punto, faccio notare che proprio l’anzidetta Circolare ex Agenzia del Territorio n. 2/2010 al punto 3) conclude che <<in ogni caso, su richiesta della parte, codesti Uffici accetteranno anche eventuali dichiarazioni di variazione non rilevanti ai fini della attribuzione della rendita, dovendosi ritenere superate le diverse precedenti indicazioni sull’argomento.>>

Questa presa di posizione è chiara, gli sportelli catastali non possono respingere gli aggiornamenti delle planimetrie catastali motivando modifiche planimetriche di modesta entità o invarianti la rendita catastale. Capisco bene che il discorso diventa ostico quando le modifiche planimetriche diventano veramente minimali, come lo spostamento di una porta di 20 cm che in scala 1:200 equivale a 1 mm.

Consiglio pertanto di sottolineare in relazione tecnica dei Docfa l’esigenza di aggiornare l’esatta rappresentazione grafica con l’effettivo stato dei luoghi ai fini dello Stato Legittimo urbanistico e della necessaria dichiarazione di conformità catastale negli atti di trasferimenti comma 1-bis art. 29 L. 52/1985.

Più chiaro di così, non si può.

Prima di aggiornare la planimetria catastale occorre verificare la conformità urbanistica

Catasto e urbanistica sono disgiunti tra loro, ma il buon senso suggerisce reciproca conformità. Qui trovi un adeguato approfondimento sul rapporto tra conformità catastale e urbanistica.

La presentazione di planimetrie catastali senza preventiva verifica dello stato legittimato dell’immobile è caldamente sconsigliata in quanto essa non può prescindere da quanto risulta negli elaborati grafici accompagnatori delle pratiche edilizie rilasciate o depositate.

In pratica la presentazione di planimetrie al Catasto (Ag. Entrate, ndr) senza verificarne la congruenza e la conformità tra stato dei luoghi e stato legittimo espone a potenziali rischi sotto diversi punti di vista.

In caso contrario può avvenire che la planimetria catastale possa essere sì conforme allo stato dei luoghi ma raffigurante uno stato illegittimo testimoniante un abuso edilizio.

La planimetria catastale trae radici e giustificazioni ai fini fiscali, tuttavia avendo procedura di deposito tipizzata, con data certa e firmata congiuntamente da proprietario e professionista, assume un valore praticamente probatorio di un certo stato dei luoghi ad una certa data. E la planimetria catastale depositata assumerà valore sopratutto per gli organi competenti nel contestare la datazione degli abusi e illeciti edilizi.

Inutile sottolineare le responsabilità professionali connesse a simili operazioni che potrebbero scaturire a suo carico: la planimetria catastale conforme al solo stato dei luoghi non esonera il professionista dal porsi il problema complementare dello Stato Legittimo dell’immobile.