Promissario venditore inadempiente, acquirente decide tra risoluzione o esecuzione forzata • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
24/04/2024
Preliminare vendita

In presenza di difformità non sostanziali e incidenti sul valore il promissario acquirente può scegliere come agire

Normalmente il preliminare di vendita immobiliare, soprannominato impropriamente “compromesso”, è un contratto ad effetti obbligatori tra le parti, per le quali una promette di vendere all’altra un immobile entro un certo termine e a determinate condizioni, in cambio di un corrispettivo in denaro.

Premesso che bisogna porsi il problema di verificare la regolarità urbanistica e Stato Legittimo dell’immobile PRIMA di firmare anche un preliminare di vendita, in questo post si esaminano le conseguenze e azioni da svolgere in caso di mancato rispetto della promessa. Prima di procedere, riporto i principali articoli sul rapporto tra preliminare di vendita e conformità immobili:

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Mancato adempimento del venditore al Preliminare di vendita, possibili azioni da esperire

Ci sono diversi motivi per cui un preliminare di vendita non possa o non voglia arrivare a conclusione nei termini stabiliti in esso, sia da parte promittente la vendita che promittente l’acquisto, per cui focalizziamo le alternative a disposizione di quest’ultima parte.

Si rammenta che la valutazione della gravità dell’inadempimento (è la conseguente risoluzione) è rimessa all’esame del giudice del merito, valutazione che si effettua caso per caso e sulla base di principi giurisprudenziali consolidati: non tutti gli inadempimenti si possono qualificare come essenziali alla finalità del contratto preliminare. Diversi invece sono i casi di preliminari e atti di vendita di immobile “aliud pro alio”, cioè viziati da rilevanti difformità sostanziali che rendono l’immobile completamente diverso e inutilizzabile agli scopi promessi in vendita.

Un’ottima analisi sui preliminari di vendita si estrapola dalla sentenza di Cassazione Civile n. 36241/2021, nella quale si afferma che:

In materia di contratto preliminare di vendita, la giurisprudenza di questa Corte ha già avuto modo di affermare sia la proponibilità cumulativa e contestuale dell’azione costitutiva e di quella di riduzione del prezzo, sia la non necessità, ove il pagamento del prezzo debba seguire o essere coevo alla stipula del contratto definitivo, della relativa offerta quale condizione dell’azione ex art. 2932 c.c.. Ed infatti, la condizione di identità della cosa oggetto del trasferimento con quella prevista nel preliminare non va intesa nel senso di una rigorosa corrispondenza, ma nel senso che deve essere rispettata l’esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello considerato e promesso; pertanto, in presenza di difformità non sostanziali e non incidenti sull’effettiva utilizzabilità del bene ma soltanto sul relativo valore, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo a norma dell’art. 2932 c.c., chiedendo cumulativamente e contestualmente l’eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo (Cass. n. 1562 del 2010; Cass. n. 16236 del 2003; Cass. n. 10291 del 2002; Cass. n. 4895 del 1993).

Volendo trovare una sintesi, in presenza di difformità non sostanziali e quando non incidono l’utilizzabilità del bene ma soltanto sul relativo valore, l’inadempimento del venditore consente al promissario acquirente le seguenti azioni alternative tra loro:

risoluzione del contratto preliminare, previa valutazione di gravità in sede di giudizio (art. 1453 Codice Civile), con conseguente restituzione dell’eventuale caparra confirmatoria;
accettazione senza riserve del bene immobile viziato o difforme, procedendo quindi all’atto definitivo dell’immobile così com’è;
esecuzione in forma specifica del preliminare (art. 2932 Codice Civile) con contestuale e cumulativa eliminazione delle difformità accertate o la riduzione del prezzo (articolo 1490 Codice Civile);

Per quest’ultima ipotesi si segnalano anche gli utili riferimenti giurisprudenziali di Cass. Civile n. 1562/2010, n. 16236/2003, n. 10291/2002, n. 4895/1993). Infine, in tutto questo sono da considerarsi anche gli effetti negativi derivanti dall’inadempimento, quali ad esempio il risarcimento danni, da provarsi in sede di giudizio.