Progetti edilizi, guida ai contenuti minimi per completezza dei permessi e titoli abilitativi

Progetto Edilizio

Molti regolamenti comunali prescrivono i contenuti minimi da rispettare negli elaborati e relazioni per CILA, SCIA e Permesso di Costruire

Sappiamo bene che ogni edificio è diverso da un altro, e che ogni intervento edilizio è diverso da altri. Quello che non sappiamo con precisione è cosa indicare e allegare nelle varie pratiche da presentare ai fini urbanistico edilizi al Comune, tralasciando qui le altre discipline speciali quali antisismica, paesaggistica e similari. Ci tengo a precisare che queste normative contengono alcune regole generali della documentazione minima da produrre, e ti rinvio ad esse.

In ambito urbanistico edilizio, la presentazione della CILA, SCIA e Permesso di Costruire (e relative varianti) richiedono una serie di contenuti, progetti, elaborati e documenti utili a descrivere con completezza l’intervento e lo Stato Legittimo.
Il discorso che seguirà vale anche per le pratiche edilizie di Condono Edilizio o le sanatorie edilizie.

Se vogliamo aggiungere, vale anche per l’ultima delle procedure edilizie arrivate, cioè la CILAS (Cila per superbonus 110), dove in essa la rappresentazione grafica avrà una certa rilevanza in ambito fiscale. Ne abbiamo parlato anche nell’apposito video corso nella mia Academy.

UNA PRATICA EDILIZIA COMPLETA PER CONTENUTI HA NOTEVOLI VANTAGGI:

Non mi sembrano vantaggi da poco

GENERALMENTE I CONTENUTI DI QUESTE PRATICHE EDILIZIE SI SUDDIVONO IN QUESTE PRINCIPALI PARTI:

  • Modulo unificato (nazionale e/o regionale): si suddivide nelle parti a firma del titolare/proprietario, una parte da asseverare dal Tecnico abilitato, e un quadro riepilogativo;
  • Modulo soggetto coinvolti: contiene l’elenco dei soggetti interessati dalla pratica, sia per gli aventi titolo (comproprietari, usufruttuari, ecc), sia per altri professionisti e imprese coinvolti nell’opera, unitamente ai relativi documenti di identità.
  • Documenti sempre obbligatori: a titolo esemplificativo, sono indispensabili l’elaborato progettuale capace di descrivere compiutamente l’opera, che possiamo articolare in:
    – elaborati grafici dello stato di fatto, di progetto e sovrapposto;
    – documentazione fotografica;
    – estratto di mappa catastale e dello strumento urbanistico comunale (PRG)
    – diritti segreteria e/o oneri urbanizzazione/costo di costruzione, eventualmente dovuti
  • Documenti necessari in base alle tipologie di edifici e intervento: ad esempio:
    – progetti ed elaborati previsti da norme speciali, quali impianti, barriere architettoniche, risparmio energetico, sicurezza, igienico sanitarie;
    – nulla osta, autorizzazioni, pareri o atti di assenso comunque denominati, rilasciati dai competenti uffici pubblici, o la loro istanza completa che verrà gestita dallo Sportello Unico Edilizio (es: Soprintendenze, vincoli, progetti antisismici, paesaggistica, enti parco, eccetera).

Vediamo dunque come orientarsi e quali documenti progettuali predisporre affinchè una pratica edilizia vada a buon fine sia per efficacia che per rilascio:

La produzione dell’elaborato progettuale, tra contenuti minimi e completezza

Volendo delimitare alla parte meramente urbanistico edilizia, cioè quella più conosciuta come “comunale”, non esiste una disciplina uniforme nazionale in grado di indicare i contenuti progettuali minimi.

Anche perchè sarebbe assai complesso, proprio perchè ogni pratica edilizia va riferita a due fattori di specificità di intervento e di edificio in cui si interviene.

Neanche il Regolamento Edilizio Tipo nazionale si è spinto a dare indicazioni in questo senso; diciamo che nei Comuni più strutturati è possibile che esista un regolamento sui contenuti minimi da presentare nei progetti e pratiche edilizie.

Diciamo pure che esiste una consolidata prassi che viene tramandata dagli studi tecnici ai nuovi professionisti, molto spesso adattata e aggiornata in base al buon senso tecnico e condiviso da PA e Tecnici abilitati.

Volendo tuttavia dare riferimenti più precisi, ritengo utile condividere le indicazioni estrapolate da un vigente regolamento emanato dalla Regione Toscana n. 88/R del 12 agosto 2020, e relativo Allegato. Esso contiene l’elencazione della documentazione ed elaborati grafici progettuali da allegare alla richiesta di Permesso di Costruire, SCIA e CILA.

Oltre a doverlo usare per professione, l’ho trovato molto utile e condivisibile anche coi professionisti di altre regioni.

La completezza documentale come condizione essenziale di efficacia dei titoli e permessi edilizi

Oltre ai contenuti minimi e obbligatori richiesti dai moduli unificati nazionali e regionali, si indicano gli elaborati progettuali relativi all’intervento da realizzare, che costituiscono parte integrante e allegata della pratica edilizia, della relazione asseverata dal Tecnico abilitato (Ingegnere, Architetto o Geometra).

La loro consegna è necessaria (per non dire indispensabile) a descrivere l’intervento e a dimostrarne la completezza formale, nonchè l’effettiva consistenza dei lavori. Tali informazioni sono necessarie sopratutto per verificare la conformità dell’intervento alla vigente normativa e disciplina urbanistico edilizia, e agli strumenti urbanistici/regolamenti locali.

Ci tengo infatti a ricordare che anche in sede giurisprudenziale la completezza formale e sostanziale della pratica edilizia è condizione per la piena efficacia e, in certi casi, per la formazione del silenzio-assenso o efficacia per SCIA e CILA.

Elenco generale degli elaborati consigliati (e spesso indispensabili)

Premetto e forse ripeto che non è possibile per nessun legislatore nazionale o regionale trovare una regolamentazione unificata, e sopratutto distinguere i contenuti minimi e obbligatori per gli elaborati progettuali.

Infatti è per questo che esistono convenzioni normativa unificate internazionali per la rappresentazione grafica (Norme UNI); inoltre si svolgono appositamente degli esami universitari di Architettura, Ingegneria e Urbanistica per apprendere queste competenze.

Per cui mi accingo a indicare un elenco preciso ma non esaustivo sugli elaborati progettuali necessari nelle pratiche edilizie.

Elaborati progettuali

Gli elaborati progettuali relativi all’intervento da realizzare formano parte integrante e di rappresentazione grafica, e sono allegati alla relazione tecnica di asseverazione del progettista abilitato. Essi servono a garantire la completa illustrazione del progetto e della effettiva consistenza dei lavori che si intende realizzare, in quanto contengono tutte le informazioni necessarie per consentire la verifica della conformità del progetto alla vigente normativa in materia edilizia ed urbanistica.

La loro rappresentazione grafica viene prodotta in funzione della effettiva entità e complessità delle opere da realizzare, per cui spetta al progettista adeguare e proporzionare la produzione, l’estensione ed il dettaglio degli elaborati progettuali, con senso critico e professionale. Anche in questi casi è raccomandato concordare e dialogare con la P.A. per trovare un limite adeguato.

Chiaramente i seguenti elaborati e documenti devono essere riprodotti e rappresentare i tre differenti stati dell’opera, cioè:

  1. STATO ATTUALE
  2. STATO DI PROGETTO
  3. STATO SOVRAPPOSTO

Scendendo nel dettaglio, normalmente gli elaborati progettuali sono i seguenti:

a) relazione tecnica di progetto e di asseverazione, di cui al prossimo paragrafo

b) documentazione fotografica

c) individuazione dell’area interessata dall’intervento su estratto di mappa catastale, in copia aggiornata, o su estratto della cartografia dello strumento della pianificazione urbanistica, o su estratto della carta tecnica regionale;

d) planimetria generale dell’area interessata dall’intervento o dell’area di pertinenza dell’organismo edilizio o del manufatto edilizio oggetto di intervento, in scala adeguata e comunque non inferiore a 1:500:
– orientamento geografico;
– individuazione e determinazione della superficie fondiaria (SF) del lotto urbanistico di
riferimento, se necessario;
– indicazione della larghezza delle strade prospicienti il lotto e dei relativi marciapiedi, se esistenti;
– individuazione dei fabbricati limitrofi, delle relative distanze ed altezze, delle pareti finestrate e di ogni altro elemento utile ad illustrare l’inserimento dell’opera in progetto nel contesto esistente;
– individuazione di infrastrutture ed opere poste in prossimità dell’intervento e relativa fascia di
rispetto, quali, a titolo d’esempio, cigli stradali e ferroviari, corsi d’acqua, cimiteri;
– individuazione della proiezione sul terreno del perimetro dell’edificio o del manufatto edilizio
oggetto di intervento, con l’indicazione della distanza di ciascun lato rispetto al confine più prossimo o ai fabbricati limitrofi;
– indicazione delle quote altimetriche significative, sia naturali che di progetto, rispetto alla quota
stradale riferita a punti fissi e inamovibili facilmente identificabili e, se necessario, in quota assoluta sul livello del mare;
– indicazione degli spazi da destinare a parcheggio per la sosta stanziale, nel rispetto della
normativa statale o comunale vigente;
– indicazione dell’ubicazione, del numero e delle specie delle alberature presenti e di progetto;

e) elaborato contenente schemi grafici esemplificativi e calcoli analitici, con la dimostrazione del rispetto dei parametri previsti dalla vigente disciplina urbanistico-edilizia; spesso è utilizzato anche per la dimostrazione e conteggio degli oneri di urbanizzazione e costo di costruzione.

f) piante quotate di ciascun piano dell’organismo edilizio, del manufatto edilizio o unità immobiliare interessati dall’intervento, nella scala minima 1:100, compresi gli eventuali piani parzialmente o totalmente interrati e la copertura:
– le dimensioni esterne perimetrali;
– le dimensioni interne utili, compresa la superficie e l’altezza, di ciascun locale e le dimensioni di corti, chiostrine, intercapedini, balconi, terrazze, scale, ascensori e montacarichi;
– lo spessore delle murature interne ed esterne;
– le quote relative a ciascuna apertura interna o esterna;
– l’uso di ciascun locale, compresi quelli accessori;
– la sistemazione delle aree scoperte;
– la tabella di verifica del rispetto dei rapporti aero-illuminanti;
– la posizione delle linee di sezione;

g) sezioni verticali quotate dell’organismo edilizio, del manufatto edilizio o unità immobiliari, nella stessa scala delle piante; le sezioni, in numero adeguato sufficiente a fornire una rappresentazione altimetrica completa dell’organismo edilizio o del manufatto edilizio, sono eseguite nei punti più significativi dell’opera:
– l’andamento altimetrico del terreno nello stato esistente ed in quello di progetto;
– la sezione normale della strada esistente e di quella eventualmente in progetto;
– l’altezza utile interna dei locali dei diversi piani;
– lo spessore dei solai di piano e di copertura;
– le quote altimetriche di tutti i piani di calpestio, quali solai, balconi, terrazze e marciapiedi, e dei piani di imposta delle coperture;
– l’altezza dell’edificio;
– l’altezza dei muri di cinta e delle altre recinzioni sia verso gli spazi pubblici che privati;
– le dimensioni delle eventuali intercapedini, dei vespai e delle parti aggettanti;
– tutti i dati necessari per illustrare la relazione ed i rapporti altimetrici dell’edificio con le aree e gli edifici confinanti, con le livellette stradali e, se necessario, in quota assoluta sul livello del mare;

h) prospetti delle facciate dell’organismo edilizio, del manufatto edilizio o unità immobiliari, nella scala minima 1:100, con tutti gli elementi identificativi dell’intervento e con la indicazione delle quote e dell’altezza massima o del fronte, se necessario per la valutazione dell’intervento; qualora l’organismo edilizio o il manufatto edilizio sia aderente ad altri fabbricati, i disegni dei prospetti comprendono almeno le linee e i contorni di quelli adiacenti, allo scopo di valutare correttamente allineamenti e dislivelli;

i) particolari architettonici e decorativi, in scala adeguata, se significativi per la valutazione dell’intervento;

l) schema dell’impianto di raccolta e smaltimento dei reflui in scala adeguata e comunque non inferiore a 1:500, in cui si evidenzi il distinto percorso delle acque di rifiuto, distinte in acque nere, chiare saponose e meteoriche, il loro trattamento e lo smaltimento finale.

Alla richiesta di permesso di costruire, alla presentazione di SCIA e CILA sono allegati i predetti elaborati progettuali, alcuni dei quali da individuarsi come “obbligatori” in funzione del tipo di intervento edilizio (rinvio agli specifici eventuali regolamenti locali e/o alla modulistica unificata per maggiori dettagli).

Infatti, secondo valutazione discrezionale tecnica e spiriti critico del Tecnico abilitato, si rende necessario allegare gli elaborati progettuali utili e significativi alla descrizione dell’intervento, alla compiuta rappresentazione ed illustrazione dell’intervento stesso e alla verifica di conformità urbanistico-edilizia.

4. Gli elaborati progettuali di cui al comma 1, lettere c), e), f) e g) ove necessario, sono prodotti nello stato precedente l’intervento, nello stato di progetto e nello stato sovrapposto.

Relazione tecnica di progetto

La relazione tecnica di progetto illustra l’intervento che si intende effettuare, anche in riferimento ai presupposti di fattibilità di quest’ultimo in relazione a:

  • vincoli insistenti sull’area o sull’organismo edilizio o sul manufatto edilizio
  • norme incidenti sull’attività urbanistico-edilizia
  • disciplina dello strumento di pianificazione urbanistica vigente e di quello eventualmente adottato e del regolamento edilizio comunale.

Quanto sopra serve necessariamente per dimostrare il riferimento delle normative a cui si deve attenersi e oggetto di asseverazione.

La relazione tecnica di progetto contiene informazioni per fornire un quadro completo e la descrizione dello specifico intervento, con particolare riferimento ai seguenti aspetti:

  • strutturali
  • architettoniche
  • storici, culturali, paesaggistici;
  • impianti
  • qualità e tipologie dei materiali
  • finiture
  • requisiti igienico sanitari, quali altezze e superfici minime dei locali, impianto di riscaldamento, illuminazione, aerazione naturale o meccanica, aspirazione di fumi, vapori ed esalazioni;
  • approvvigionamento idrico, raccolta e smaltimento dei reflui;
  • sistemazione delle aree scoperte;
  • ogni altro elemento che il progettista ritenga utile al fine di agevolare la valutazione del progetto.

Quando l’intervento riguarda un organismo edilizio o manufatto edilizio esistente, la relazione tecnica di progetto deve contenere una descrizione dello stesso, delle sue caratteristiche architettoniche e strutturali e del suo stato di conservazione.
Quando invece riguarda una singola unità immobiliare situata all’interno di un organismo edilizio, occorre comunque descrivere compiutamente lo stesso, oltre a una descrizione sintetica dell’organismo o complesso edilizio in cui è collocata.

E’ molto probabile che una disciplina o regolamento comunale possano prevedere criteri e verifiche di progettazione finalizzate a tutelare l’edificio, il contesto territoriale e i relativi valori, per cui sarà necessario esaminare anche questi.

5. Nel caso di titoli in variante, sono prodotti, se significativi al fine della valutazione del progetto, appositi elaborati dello stato sovrapposto che mettano a confronto la previsione in variante sia con la precedente soluzione progettuale, sia con lo stato antecedente ai lavori.

6. Tutti gli elaborati progettuali sono muniti di apposita mascherina per l’univoca definizione del loro contenuto e della scala di rappresentazione.

Documentazione fotografica

La documentazione fotografica va prodotta sia per inquadramento generale che per dettaglio della situazione ante opera.

Essa va allegata alla relazione tecnica di asseverazione del progettista abilitato per gli interventi in quanto serve a datare e documentare lo stato di fatto del dell’organismo edilizio, manufatto edilizio o unità immobiliare interessati dall’intervento, nonché eventualmente di quelli adiacenti, attraverso fotografie significative in relazione all’intervento in progetto.

La documentazione fotografica è corredata di uno schema indicante i punti di ripresa fotografica, utile per capire le angolazioni e posizione degli scatti.

Tale documentazione ha una elevata valenza e utilità anche per il futuro, perchè in grado cristallizzare lo stato dei luoghi ad una certa data (coi riflessi anche sullo Stato Legittimo e di conformità urbanistica). E’ per questo motivo che va prodotta con buona qualità, e deve essere firmata anche dal committente e imprese.

Se posso consigliare, non sarebbe neanche sbagliato produrre una documentazione fotografica analoga post opera, da far firmare ai predetti soggetti con data certa, in modo da conclamare l’effettivo stato dei luoghi e limitare le responsabilità per abusi edilizi e difformità compiute successivamente.

Conclusioni e consigli

Non è possibile stilare una specie di guida specifica per qualsiasi intervento o edificio, perchè abbiamo premesso la notevole differenziazione del patrimonio edilizio esistente, dei vincoli, degli strumenti urbanistici e normative locali.

A queste si aggiungono le specifiche esigenze dei committenti relative ad ogni intervento.

Per cui si può soltanto concludere che la tipologia e quantità minima degli elaborati grafici debba essere sempre valutata caso per caso dal Tecnico abilitato, e verificata infine dalla Pubblica Amministrazione.

Se proprio dovessi dirla tutta, è comunque consigliata prudenza e buon senso critico: è meglio puntare ad una sovrabbondanza di informazioni, piuttosto che ad un “quadro astratto”.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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