PRG e perdita diritti edificabilità acquisita

Lo strumento urbanistico può motivatamente comportare la perdita della destinazione edilizia.

Molto interessante la sentenza pubblicata da Lexambiente in materia di scelte urbanistiche.

Torno di nuovo sul tema scottante dei diritti edificatori, cubaggi e soprattutto la riduzione delle aspettative da parte dei proprietari dei suoli edificabili.

Per chi ha rapporti con committenti proprietari di terreni edificabili è un argomento di cui non può farne a meno di conoscere.

Nel momento in cui scrivo, l’offerta del costruito immobiliare è superiore a quella della domanda, e ciò avviene da anni.

Si è rotto un giocattolino tanto caro a chi “macinava” terra agricola per essere “palazzinata”, con la stessa dinamica di un parassita.

Risultato: consumo del suolo compiuto sistematicamente con:

  • costruzione di edifici soprastanti;
  • abbandono delle aree agricole in aree incolte, nell’attesa del solo indice di fabbricabilità;

E ciò mandava in scena il loop continuo, con buona pace di tutti gli attori coinvolti, noi professionisti compresi.

Ultimamente, seppure con ritardo e in maniera timida, i legislatori regionali e quello nazionale si stanno iniziando a porsi il problema di frenare il consumo del suolo.

Norme regionali e scelte pianificatorie locali possono portare alla riduzione di edificabilità previgente.

In molte regioni si stanno infatti affermando principi normativi volti a limitare, ridurre o impedire del tutto il consumo del suolo, prime tra tutte la Regione Toscana con la sua audace L.R. 65/2014.

Nulla toglie che un Comune possa, con proprio strumento urbanistico, attuare scelte di crescita e politica territoriale tali da ridurre anche le previgenti capacità e diritti edificatori.

E ancora, le disposizioni successive di un nuovo PRG sostituiscono quelle previgenti.

Veniamo al punto: come spiegare alla Signora Marcella che il suo terreno edificabile ha perso fabbricabilità?

Più volte si è spiegato che il Piano Regolatore comunale, o strumento urbanistico, è lo strumento principe per pianificare lo sviluppo e assetto del territorio.

Ad esso l’attuale ordinamento conferisce precisi poteri e limiti, nonchè diritti e doveri a favore degli abitanti dell’insediamento.

Al PRG è demandata la piena potestà di decidere le scelte urbanistiche e di assetto territoriale: tuttavia il legislatore, nel voler istituire un rapporto equilibrato tra cittadino e Pubblica Amministrazione, ha posto l’onere di motivare le scelte urbanistiche intraprese dallo strumento stesso.

Il chè, come principio, mi sembra dettato dal buon senso.

In tal senso trovo appropriati i principi in materia di pianificazione territoriale espressi e tratti dalla sentenza del Consiglio di Stato Sez. IV n. 4707 del 11 ottobre 2017:

  • sul piano generale, e relativamente ai poteri del giudice, si è ribadito come le scelte di pianificazione urbanistica costituiscano esercizio di ampia discrezionalità da parte dell’amministrazione e che le stesse, nell’ambito del sindacato di legittimità del giudice amministrativo, sono censurabili, oltre che per violazione di legge, solo per manifesta illogicità e/o irragionevolezza ovvero insufficienza della motivazione (nei sensi precisati dalla giurisprudenza), onde evitare un indebito “sconfinamento” nel cd. “merito amministrativo”;
  • sempre sul piano generale, si è sottolineato che “l’interesse pubblico all’ordinato sviluppo edilizio del territorio non è funzionale solo all’interesse pubblico all’ordinato sviluppo edilizio del territorio in considerazione delle diverse tipologie di edificazione distinte per finalità (civile abitazione, uffici pubblici, opifici industriali e artigianali, etc.), ma esso è funzionalmente rivolto alla realizzazione contemperata di una pluralità di interessi pubblici, che trovano il proprio fondamento in valori costituzionalmente garantiti” (Cons. Stato, Sez. IV, 10 maggio 2012 n. 2710);
  • quanto alla motivazione che deve sorreggere le scelte urbanistiche, si è precisato che l’onere di motivazione gravante sull’amministrazione in sede di adozione di uno strumento urbanistico, salvo i casi in cui esse incidano su zone territorialmente circoscritte ledendo legittime aspettative, è di carattere generale e risulta soddisfatto con l’indicazione dei profili generali e dei criteri che sorreggono le scelte effettuate, senza necessità di una motivazione puntuale e “mirata” (Cons. Stato, sez. IV, 3 novembre 2008 n. 5478).;
  • in particolare, si è affermato (Cons. Stato, sez. IV, 25 maggio 2016 n. 2221; Id, 8 giugno 2011 n. 3497), che “le scelte urbanistiche richiedono una motivazione più o meno puntuale a seconda che si tratti di previsioni interessanti la pianificazione in generale ovvero un’area determinata, ovvero qualora incidano su aree specifiche, ledendo legittime aspettative; così come mentre richiede una motivazione specifica una variante che interessi aree determinate del PRG., per le quali quest’ultimo prevedeva diversa destinazione (a maggior ragione in presenza di legittime aspettative dei privati), non altrettanto può dirsi allorché la destinazione di un’area muta per effetto della adozione di un nuovo strumento urbanistico generale, che provveda ad una nuova e complessiva definizione del territorio comunale. In questa ipotesi, infatti, non è in discussione la destinazione di una singola area, ma il complessivo disegno di governo del territorio da parte dell’ente locale, di modo che la motivazione non può riguardare ogni singola previsione (o zonizzazione), ma deve avere riguardo, secondo criteri di sufficienza e congruità, al complesso delle scelte effettuate dall’ente con il nuovo strumento urbanistico. Né, d’altra parte, una destinazione di zona precedentemente impressa determina l’acquisizione, una volta e per sempre, di una aspettativa di edificazione non più mutabile, essendo appunto questa modificabile (oltre che in variante) con un nuovo PRG, conseguenza di una nuova e complessiva valutazione del territorio, alla luce dei mutati contesti e delle esigenze medio tempore sopravvenute”;
  • infine, la motivazione delle scelte urbanistiche, sufficientemente espressa in via generale, è desumibile sia dai documenti di accompagnamento all’atto di pianificazione urbanistica, sia dalla coerenza complessiva delle scelte effettuate dall’amministrazione comunale (Cons. Stato, sez. IV, 26 marzo 2014 n. 1459).

Fin qui corretto e pienamente condivisibile quanto statuito dalla sentenza, a cui aggiungo alcune considerazioni integrative.

Uno strumento urbanistico può rivedere le proprie scelte? Si, ma con motivazione adeguata.

La motivazione a supporto delle nuove scelte urbanistiche, regressive o progressive che siano, deve essere adeguatamente supportata da indagini, studi, ricerche ed elementi concreti, resi con elevata attendibilità.

Può capitare che un PRG riduca o azzeri l’edificabilità di un’area sulla base di nuovi studi e indagini della pericolosità idraulica o idrogeologica, che in caso contrario invece esporrebbe gli abitanti a pericoli di incolumità.

Oppure il caso in cui la parte previsionale dello strumento urbanistico ritenga sufficiente soddisfatta la domanda di alloggi residenziali di un certo tipo in base alle dinamiche demografiche, economiche e sociali del luogo, in funzione dei relativi trend di crescita.

Quindi nulla toglie che le nuove previsioni abbiano indici di fabbricabilità peggiorativi dal previgente piano.

Ebbene sì. Il PRG è lo strumento che incide sul territorio e sui diritti edificatori.

Ancora oggi permane nell’immaginario collettivo che il cittadino abbia a prescindere diritti ad edificare.

Effettivamente fino a pochi decenni fa era praticamente così.

Soltanto che valeva per i “Piani Regolatori 1.0” e che non avevano scadenza nelle loro previsioni attuative e di espansione.

Col passaggio ai PRG 2.0 invece si sta rovesciando il paradigma, arrivando alla consapevolezza che sono divenuti “precari” pure loro. Ne parlo in questo approfondimento.

Mi spiego meglio, anzi, spieghiamo meglio alla Signora Marcella che il suo attuale cubaggio edificatorio del proprio terreno non è tale per sempre.

Solo un diamante è per sempre. Per tutto il resto… cogli l’attimo.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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